[克而瑞]调研纪要 | 浙江省三四线城市 (六十二)：金华市

  调研感受

  2020年疫后地王、学区、货币宽松，强化楼市上涨预期，成交量价创历年新高

  2021年政策“高压”下数据“失真”，成交下调实则限签且无房可售

  江南、江北、湖海塘高端改善，房价2万+，金义新区价格洼地，8成投资客 

  内需型市场，地缘性客户就近置业为主，江北吸纳兰溪，江南吸纳永康、武义

  居民“安贫乐富”，刚需200万月供压力大于首付，改善无上限，千万排屋可热销

  “限房价”附加严苛配建条件，2幅地块流拍，地市热度微降

  央企、国企凭财务优势倒逼本土房企出局，厚朴、万固等“各有所长”

  短期内供不应求，市场阵痛期难免，中长期限价地入市，维稳概率较大

  金华，古称婺州，浙江省地级市，长江三角洲中心区27城之一，下辖2个区、3个县、代管4个县级市，总面积10941.42平方千米。与其他三四线城市的发展格局略有不同，金华市区发展实则不如下属代管的义乌(小商品市场）、永康（建筑、五金）、东阳（横店影视、红木、建筑）等，故而也有“浙江的金华，中国的永康、亚洲的横店，世界的义乌”的说法。

  各市的楼市行情也呈现出差异化特征，以房价为例，义乌已远超金华，永康则与金华不分伯仲，下文我们将结合实地调研情况，解析金华市区（婺城区+金东区）当前楼市情况。

  01 市场变化

  学区&地王双刺激

  2020年成交量创新高、调控加码

  市面“无房可售”

  纵观金华楼市历年发展脉络，2016-2018年处于高速增长期，量价齐升；2018年阶段性高点：商品住宅成交量达169万平方米，成交均价也达到了1.4万元/平方米。2019年上半年“小阳春”行情延续，下半年热情有所减退，市场分化持续加剧。2020年虽然遭逢新冠，但是金华楼市还是走出了漂亮的“V”型反转，年成交量突破200万平方米，成交均价则高位持稳在1.7万元/平方米。

  聚焦到月度变化，2020年年初受新冠疫情影响，2月成交降至历史低位，5-6月稳步复苏，7月冲高至37万平方米，创年内新高。

  究其原因，一方面，4-5月金东区、婺城区等核心区位多幅万元地块成交强化房价上涨预期；另一方面，学区炒作盛行，动辄8-9万元/平的学区房，连带着新房里面有学区概念的项目也很好卖；此外，下半年信贷宽松支持实体经济复苏也使得部分热钱流入房地产行业，整体楼市高热不退。

  为了贯彻中央“房住不炒”，8-9月金华政府开启预售证管控（拿证难，限价）和限签，尤其在2020年年末，2.5万元/平的高价房源难备案，一直延续至今。2021年3-5月整体成交节节回落主要是基于目前在售项目较少，多数楼盘处于等待预售证的供应空窗期，加之高低配的限签方式，使得数据严重 “失真”。

  02 政策环境

  调控持续加码：取证难、楼市限签、土拍限价、利率上调

  人才新政力度较弱

  金华前期因二手房价格上涨过快，“学区房”炒作等原因多次被政府约谈，目前整体政策管控相对较严，主要体现在以下几方面：

  一是预售证管控较严，房企取证难：一方面备案价审批相对严格，参看周边在售新盘或是二手房定价，需要与政府进行博弈；另一方面，取证对工程进度有严格要求，装配式住宅达到25%，非装配式住宅达到2/3，若建设区域内含安置房，需要安置房封顶才能发证。

  二是自2020年下半年开始限签，“高低配”备案方式控房价。2.5万元/平以上房源停止备案，目前2万元/平的房源尚可备案，部分楼盘反映仍存在去年销售房源尚未备案情况，导致房企的回款周期大大延长。

  三是近期为了防止地市过热，金华市区将加大土地供应量，尤其是加大郊区外围区域的涉宅用地供应量。2021年市区住宅用地出让总量较去年翻番，力争达到3000亩以上。二环以外计划出让住宅用地达到1500亩以上。同时，除了采用的“限房价、竞地价”模式之外，还将视情况加入“竞配建”等方式。

  目前金华首套房首付三成；二套房首付四成；不过近期银行信贷有收紧征兆，上调贷款利率，首套房由此前的5.25%上调至5.35%，二套房由此前的5.35%上调至5.5%，房企整体回款周期因预售证难拿、备案缓慢等多重原因，大大延长。

  人才新政方面，博士生30万购房补助（分3年支付），全日制普通高校硕士研究生15万元（分3年支付）、“双一流”高校本科毕业生6万元、其他高校本科毕业生4万元。不过与义乌专科20万元，本科30万元相对比，这样的补贴力度相对较弱。

  03 房价梯度

  江北近3万元/平领涨

  湖海塘“新贵”，金义新区价格洼地

  金华分为两区：婺城区和金东区，呈东西走向，婺城区大体可分为如下几个板块：江北板块，传统认知上的老城区，拥有城市绝对中心的人民广场商圈，房地产发展较早，有浙江最大的棚户区改造项目，现在区域发展成熟，配套完善，位置核心，高端改善片区，在售的中海九樾、保利天汇报价均在2.8-2.9万元/平米不等。江南板块，城市核心区域的延伸地块，城市副中心，属于城市标杆区域，目前发展成熟，居住氛围浓厚，在售项目相对较少。湖海塘片区，沿武义江，主打生态宜居，区域板块价值逐步提升，目前在售新盘不多，金地湖塘月色、金地峰汇的新房价格都在2.3-2.4万元/平米不等，大户型湖景房的单价已经超过3万元/平，存在一定的一二手倒挂现象。婺城新区，依托周边工业园区发展，是未来政府重点规划发展片区，也是近期政府供地的重点区域，目前房价尚属房价洼地，目前待售的中南君启和在售的万泰公园大道，对外报价基本都在1.7-1.8万元/平。

  金东区由西向东延伸，基本可分为：多湖板块，主要是万达广场片区，自13年万达进驻后，片区发展提速，在售的富力三江都荟报价在2.4万元/平。往东为金东新城板块，在售楼盘相对较多，包括绿城招商春熙明月、保利阅江台，敏捷星汇源著和即将首开的万固江潮名邸，报价基本在2.1-2.3万元/平不等。再往东为金义新区，即原来的金义都市新区，现在是金义新区的东城，属金华和义乌连接处，布局多年，也是楼盘集中地，红星金义天铂、金义颐景园、新城盛昱等在售项目价格偏低，仅1.0-1.1万元/平，属整个金华的价格洼地。

  04 项目去化

  供应空窗期下

  婺城区依旧是成交重点

  中海、保利等高端盘持续飘红

  依据我们实际调研情况，政府“控预证”，叠加202年下半年以来火热的销售行情，目前多数区域均出现了供应空窗期，在售项目等待取证或新入市项目等待首开居多。我们调研的婺城新区、江北、江南、湖海塘、多湖、金东片区在售项目基本都在5个以内，库存基本见底。

  依据CRIC监测的2021年1-5月商品住宅销售面积TOP10项目情况，可以看到，8成项目集中在婺城区，刚需、高端两头翘，既有均价在10000元/平的缤虹星城、恒大·养生谷、万固西江月；也不乏高端改善的保利天汇、富力·三江都荟、中海九樾，开盘当天去化率基本都在7-8成。

  此外，因政府“限价”政策影响，多数楼盘加推价格涨幅不大，目前多数高端盘会采取高配精装、绑定车位、全款优先等方式提升产品溢价能力。

  05 客群结构

  地缘性客群就近置业为主

  江北、江南高端改善

  金义新区刚需投资

  目前来看，金华多数项目仍以地缘性群为主，客户会依旧自己的购买力基采取就近置业的原则，依旧金华不同的房价梯度，婺城区的江南、江北、湖海塘片区属典型的中高端改善区域，以吸附本地的中高端改善客群为主，客户具有明显的地域区隔性，江北的不买江南，江南的不去江北，目前因江南在售项目稀缺，湖海塘会承接部分江南片区的外溢客群。婺城新区属新开发新城区域，在售小面积段屌丝盘居多，纯刚需自住占比70%，投资主要围绕五中学区概念，客户占比不超过3成。

  金东区的金东新城板块，除了吸纳地缘性金东区本地客群，因地理位置处于江南和江北之间，可实现双向吸附，以我们调研的万固江潮名邸为例，60-70%的来访客户来自于金东区，因项目毗邻江北板块，江北来访客户占比也高达12%。金义新区投资70%，金华义乌人都有；

  而金义新区投资属性相对较强，80%以上客户均为投资客，目前空置率相对过高。

  而从金华对下属县市客群吸附力来看，义乌、东阳基本不会选择在金华置业，投资首选杭州，永康、武义、兰溪相对偏好金华主城，江北吸附兰溪，江南吸附永康、武义，金东吸附永康，郊县进城也会选择就近置业。

  06 购买能力

  市区人口增量不及义乌

  本地“安贫乐富”

  刚需、改善分化加剧

  根据近期发布的金华市第七次人口普查数据，金华人口还是有了稳步增长，全市常住人口为7050683人，与2010年第六次全国人口普查的5361572人相比，十年共增加1689111人，增长31.5%，年平均增长率为2.78%。不过细化到各县市人口占比，可以看出，义乌人口增长显著，人口占比上升了3.36个pts，金义新区次之，婺城区人口占比却呈现出下降趋势。

  而从金华本地居民购买力来看，金华本地人生活偏安逸，既不如外出做生意的永康、东阳人家底雄厚，也不及义乌小商品市场老板出手阔气，更多是以公职人员、工薪阶层为主，月收入在5000-6000元不等，当前政府严苛的“限价”政策下，居民买房压力相对适中；刚需可承受总价200万左右的房源，月供压力略大于首付。改善总价段在300-500万元不等，依托前期楼市上涨红利，置换改善，尚无见顶征兆，高端中海九樾项目均价逼近3万元/平米，还以全款优先、绑定车位等方式筛选客户，但依旧能取得开盘去化80-90%的佳绩。

  07 土地市场

  2021年累计成交量堪比去年全年

  “限价地”入市，房企拿地趋于理性

  从CRIC监测数据来看，2017年以前金华土地一直都处于低位波动，2017年伴随着商品房开发的日渐深入，年涉宅用地成交量突破200万平方米，地价稳步上扬，至2020年冲高至234万平方米，成交楼面价维持在6921元/平方米。

  2021年3月，因金华房价上涨过快引起中央高度关注，为稳市场、稳预期，金华政府也发布相关通知，市区将加大住宅用地供应量，优化供应结构，同时加大城郊、集镇低价地块供应。金华目前也迎来了2次集中供地，截止2021年5月25日，婺城区和金东区涉宅用地成交面积已达204万平方米，逼近去年全年成交水平。

  值得关注的是，政府对土拍实施“限价”政策，对房企的杀伤力还是很大的，从5月金华第二批集中供地来看，出让的多数地块虽然区位不错，但是总体热度不及一个月前首次出让，两宗地块惨遭流拍。究其原因，与严苛的出让预设条件密不可分，住宅限价低于周边项目、或配建安置房、或配建人才用房等移交政府，房企难免算不过账，因而拿地热情有所消减。

  08 房企竞争

  中海、保利、万科入驻倒逼本地房企退场

  户型设计偏于保守

  从当前房企竞争格局来看，随着地价的不断攀升，预售调控等客观限制，本土房企被“倒逼”退出，保集等深耕金华多年房企也被迫下沉郊县拿地。本土房企仅剩下万固和厚朴，二者各有所长，厚朴擅长与品牌房企合作，专供90-100平米小面积段快销盘，万固则依托商业开发经验，建造成本等优势，独立运作项目，目前政策调控无法抢回款下开发商都选择保利润。

  外来的央企、国企，龙头民营企业比较吃香，地市动作不断，保利、中海、绿城等基本都在前几年进入金华市场，万科潜伏多年，此前与本土茂新合作了2个小项目，近期重仓金华，短短2个月在金华市婺城区砸下近70亿元获得4宗地块，预期也将在今年下半年或明年入市，形成集中供应。

  值得关注的是，品牌房企入驻金华，产品设计偏于保守，项目主力户型区间集中在90-140平，仅中海九樾项目相对高端，设计了178平左右的户型，不过从目前市场反馈来看，因高端项目供应相对稀缺，市区大面积段居住品质较好的二手房持续热销，保集湖海塘庄园项目240平1400万排屋和3000-4000万大双拼销量同样不差。

  09 总结展望

  短期调控“易紧难松”

  阵痛期在所难免

  后期限价地集中入市或将缓解库存危机

  当前金华楼市仍处于政策“高压”之下，面临供应短缺的窗口期，一方面房企取证困难（限售价、限工期），另一方面集中供应的“限价地”尚未入市。市场成交热度高涨，只要有房基本不愁卖，但受制于“限签”，数据层面未有表现。近期信贷端持续收紧，房贷利率上调，调控力度有增无减，旨在稳房价稳预期。

  在调控层层加码的背景下，地市实则已然出现降温征兆，“限房价”、人才配建无偿移交等严苛出让条件使得金华二次集中供地中2幅地块惨遭流拍，房企利润空间严重压缩。

  预判2021年下半年，我们认为，整体调控易紧难松，市场横盘概率较大，短期内还将面临供不应求等问题。不过值得关注的是，随着金华政府加大土地供应，这部分限价地预期将在2020年末或2021年上半年集中入市，目前来看，购房者观望情绪还是比较浓厚的，加之2020年金华市区已经经历了一轮成交放量，部分自住需求已然释放，后市维稳概率较大。

▲区位/沙盘/售楼处实景图

  地理位置：婺城新区文津路以南、金江南街以西、东堰街以东

  物业类型：10-11层洋房，18层小高层

  建筑面积：18.87万平方米

  规划户数：1663户

  装修：毛坯主力户型：1室1厅1卫52平，2室2厅1卫68平，3室2厅1卫75平，3室2厅2卫85平，3室2厅2卫95平

  售价：未拿预证，对外释放价格参考周边1.7-1.8万元/平

  项目点评：项目地处婺城新区，周边竞品新房项目多为体量较大（1000户起步）的刚需快销盘，2020年年初开盘后，2020年底基本售罄。项目目前尚未开盘，主要是预售证价格需要与政府进行博弈，开盘时间待定。4月万科、中海都已在项目周边拿地，地价7000-8000元/平，预计今年年末或明年上半年将形成集中供应。

  目前项目首开时间待定，预期推出400套房源，定位刚需，面积段集中在50-95平不等，从年后开始蓄客至今，认筹比在1:3，目前暂时不会选择摇号开盘。客户来源主要集中在婺城新区本地，占比约7成左右，郊县兰溪刚需客群也占有一定比例。

  典型项目二：金地·峰汇

▲区位/沙盘/售楼处实景图

  地理位置：湖海塘片区八一南街与海棠路交叉口

  物业类型：小高层

  建筑面积：14.7万平方米

  规划户数：800户

  装修：精装

  首次开盘时间：2020年12月18日，目前一期售罄，二期加推待定

  主力户型：3房2厅2卫108平方米；4房2厅2卫129平方米；4房2厅2卫143平方米；4房2厅3卫168平

  售价：2.3-2.4万元/平，目前一期售罄，二期预计下月加推

  项目点评：项目地处湖海塘生态宜居板块，周边二手房在售价格2.7-2.8万元/平米，略有些一二手倒挂。开盘节奏来看，一期约280套房源，于2020年12月月中首开3栋，卖完后月底加推2栋，基本在2021年1月全部售罄，月均去化基本在180套左右。目前因工程进度等问题暂未拿到预售证，不过预计6月二期加推，年内清盘。

  月底加推2栋，基本在2021年1月全部售罄，月均去化基本在180套左右。目前因工程进度等问题暂未拿到预售证，不过预计6月二期加推，年内清盘。

  从客群结构来看，以江南本低高端改善客群居多，占比在8成以上，公务员企事业单位居多，享受此前滨江、绿城等二手住宅房价上涨红利置换。金华本地客户偏好高首付，3-5成首付比例居多，少量永康、武义高端客群偏好杠杆，以3成首付居多。

  典型项目三：万固·江潮名邸

▲沙盘/售楼处/实景图

  地理位置：金东区金欧路和康济街交汇处

  物业类型：11-17层洋房、小高层

  建筑面积：19.8万平方米

  规划户数：524户

  装修：全装

  首次开盘时间：因工程进度暂未拿到预售证，待定主力

  户型：3室2厅2卫89/99/118平方米；4室2厅2卫113平方米

  售价：对外释放报价2.0-2.1万元/平

  项目点评：项目体量适中，规划11栋11-17F住宅，以及3000平方米商业，规划住宅套数524户，主力面积段集中在89-118平，目前项目处于待售阶段，因内部配置安置房需要封顶移交政府方能取证，因而项目首开待定。目前采取全装修提升溢价，暂未考虑捆绑车位。项目蓄客情况不错，目前到访客户达到了2600多组，以地缘性客群为主，从来访客户结构来看，60-70%的来访客户来自于金东区，因项目毗邻江北板块，江北来访客户占比也高达12%。