[仲量联行]老年人的“新派”生活方式推动养老地产“风口”待启

  2021年6月30日，上海——最新发布的第七次人口普查数据显示，2020年我国65岁及以上人口的占比较2010年上升4.63个百分点，达到13.5%。由于2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3，已经显著低于世代更替的水平。根据中国发展研究基金会的报告，预计到2025年“十四五”规划完成时，我国65岁及以上的老年人将超过2.1亿，占总人口数的约15%；到2035年和2050年时，中国65岁及以上的老年人将达到3.1亿和接近3.8亿，占总人口比例则分别达到22.3%和27.9%。如果以60岁及以上作为划定老年人口的标准，中国的老年人口数量将会更多，到2050年时将有接近5亿老年人。这将大大催生我国对于养老地产*的需求。

  两大核心因素制约过去中国养老地产的发展

  开发商一直将持有型养老地产视为新的蓝海，认为未来市场需求空间巨大。但由于种种制约因素，行动一直较为谨慎，相关项目研究的多，落地的少。在这些制约因素中，传统观念的束缚和投资成本是最为核心的因素。一直以来，中国人的传统观念是居家养老，养儿防老，对于新型养老产品的接受度不高。

  同时，虽然国土资源部2014年明确界定了养老服务设施的用地范围，指定养老服务设施用地是专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地。但是，市场上可以用于养老服务设施的用地供应依然有限，再加上在国内持有型养老地产投资回收周期较长，这就造成了投资自持型的养老地产的驱动力不足。目前布局持有型养老地产的开发商多数是出于战略布局的考量，或是为了解决政府要求的养老设施配套、存量土地和物业的出路。

  而对于保险资金而言，其与持有型养老地产有着天然吻合的优势。“首先，持有型养老地产的长投资回报周期与保险资金的长投资周期十分匹配。其次，养老地产的产品可以有助于保险公司保单的销售，从而一定程度解决养老地产项目运营周期长、资金成本高的问题。最后，养老地产产品也可以为险企提供长期稳定的收益，帮助保险公司打造品牌，提升竞争力，从而实现双赢。”水印养老社区中国有限公司投资拓展总监曹韵指出。

  此外我们发现外资基金也在越来越多地布局中国的养老地产，根据AgeLifePro的统计数据显示，截止到2020年底，已有至少11个国家的40家公司进军中国养老市场，遍布17个省份，已建成44个项目。比如，澳洲最大老年生活社区业主、运营商和开发商联实（Lendlease）在中国的首个养生享老旗舰项目——逸浦荟选在了上海青浦，该项目已于2020年底正式开售。而外资基金这些举措，正是基于对中国市场的前景看好，开始积极提前布局。

  观念转变，政策推动，加速发展

  随着时间的推移，上面提到的制约中国养老地产发展的两大核心因素已经悄然地发生了变化。首先，经过长时间的观念拓荒，人们的养老观念有了较大的转变。以前，大多数老人退休后的生活便是围绕着子女孙辈转，而现在，越来越多的退休人员开始转移生活重心，随之对于养老的观念也开始发生变化，尤其是在一线城市中，有些人刚到50岁就开始考虑未来的养老问题；同时，越来越多的老年人开始接受在养老社区居住，享受更好的配套设施和服务，拥有老年人自己专属的社交圈子。这些观念上的转变将会促使养老地产的接受度越来越高。根据第七次人口普查数据显示，中国的家庭结构正日益小型化。2020年平均每个家庭户的人口仅有2.62人，比2010年的3.10人减少了0.48人，这不仅仅是由于低生育率带来的，与子女共同居住的情况逐渐减少，也是促进家庭结构小型化的重要原因之一。

  十九大报告中提出构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。十四五规划和2035年远景目标纲要中也明确提出实施积极应对人口老龄化国家战略。此外，2020年5月19日，上海市人民政府办公厅发布《关于促进本市养老产业加快发展的若干意见》，明确提出“降低养老用地成本，制订体现均质性、公益性和社会性的养老用地新地价，引导整体地价水平与标准厂房类工业基准地价相当。”这对于困扰开发商的养老地产土地成本问题无疑是一个重磅的利好消息。

  国际经验加持，持有型养老地产投资被看好

  在养老地产相对成熟的美国，养老地产的物业类型按照服务的对象大致可以分为活跃长者社区（Active Adult Retirement Communities）、自理社区（Independent Living Communities）、半自理社区（Assisted Living Communities）、认知症照护社区（Memory/ Dementia Care Communities）以及护理院（Skilled Nursing Facilities）5类。

  持有型养老地产以自理社区、半自理社区、认知症社区和护理院业态为主，包括含自理、护理院的持续照护养老社区（Continuing Care Retirement Communities, CCRC），CCRC通常也包括半自理和认知症部分。在国际上，特别是美国，有成熟的REITs市场，医疗保健类REITs持有众多的养老地产，它们通常依靠不同专业运营机构实行持有型养老地产的资产价值；同样，机构投资方（如私募基金、REITs，主权基金、退休基金等等）通常只作为投资方，而是专业运营品牌合作，实现预期的投资回报。专业细分的经验值得国内公司学习和思考。

  根据国际经验来看，养老地产板块在中长期投资收益率上的表现十分优异，仅次于工业地产，因此对于投资人而言，养老地产相较于传统的商办类物业有较强的竞争优势。而且由于养老地产产品本身的特性使得其具有较强的抗周期能力以及长期稳定的现金流收益，因此受到中长线投资人的青睐。

  展望未来，我们认为中国社会老龄化的发展将会持续推升中国持有型养老地产的需求。“虽然目前投资收益率数据有限，但是中长期而言，持有型养老地产的投资回报率可能不输于其他商业房地产类别。同时养老地产不像其他物业类型那样具有较强的周期性，也为投资者提供了多样化的选择，”仲量联行中国区评估和咨询服务部执行董事熊建平表示。

  *本文提到的养老地产主要指持有型养老地产