[克而瑞]浙江省三四线城市 (七十一)：湖州篇

  调研感受

  ■  18-19年平淡，2020年中沪苏湖高铁开工，叠加疫情信贷宽松，去年底至今量价齐升;

  ■  政府着力去库存，回购3万套商品房，扭转市场供过于求格局;

  ■  地王加剧楼市上涨预期，佳源1.1万元/平和荣安1.3万元/平地王之后，一房难求;

  ■  客户恐慌性购房加剧，看房周期不长，城西南项目近4成客户首访成交;

  ■  今年调控“四连发”:外地人限购一套、公证摇号、禁止更名、限售2年、土拍限价；

  ■  市场回暖去分销化，“本地自住”接棒“投资”，主城地缘性客户占比可达7-8成；

  ■  藏富于民，吴兴童装、南浔电梯、长兴电池、安吉椅业，私企业主不差钱；

  ■  刚需工薪阶层户型小型化，选择城西南小面积80-90平，首付月供无压力。

  ◎  作者 / 杨科伟、俞倩倩

  近期湖州楼市可谓引起业界高度关注，先是年初地王破万，而后迎来调控“四连发”，究竟市场大火动因何在，短期内市场热度在政策“高压”之下能否降温，我们将结合实地调研情况，解析湖州市区（吴兴区+南浔区）当前的楼市发展情况。

  湖州，浙江地级市，地理位置优越，长三角一体化发展核心城市沪苏杭环绕，G60科创走廊中心城市，制造业发达、旅游资源丰富。2020年全市GDP达3201.4亿元，七普数据显示，2020年全市常住人口为337万人，据城乡住户抽样调查，2020年全年城镇居民人均可支配收入达到61743元。

  1市场变化

  政府回购3万套商品房，市面“无房可售”

  沪苏湖高铁开工利好引爆楼市

  纵观湖州楼市历年发展脉络，自2017年成交量有了一轮显著跳升之后，2018-2019年市场相对平淡，年成交基本持稳在370万平方米，2020年新冠疫情后，热度不降反增，走出一个漂亮的“V”型反转，成交量再创新高，突破450万平方米。成交均价走势呈现出稳步上行，2018年房价破万后，2019年短暂瓶颈，2020年商品住宅成交均价再度冲高，已近1.3万元/平。

  2020年年初受新冠疫情影响，2月成交降至历史低位，3-5月疫情累积需求稳步释放，成交节节攀升，6月成交一度冲高至65万平方米，7-8月淡季不淡，“金九银十”高位波动，热度延续至年末。

  究其原因，主要有以下几点：一是2020年4月政府回购3万套商品房去库存，控制土地供应，扭转了湖州长期供过于求，库存积压的局面；二是年中沪苏湖高铁开工，湖州进入环沪一小时经济圈，基建提速带动了沿线投资客入场，加剧本地恐慌购房情绪；三是支持疫后经济复苏的资金宽松，使得本就中小私企众多的信贷资金流入房地产，整体楼市高热不退。

  步入2021年，遏制楼市过热苗头，湖州楼市也迎来调控政策“四连发”，除限购、限售之外，每逢月末政府还会限签，严格控制高价房源备案，一直延续至今，但并未对湖州楼市产生太大的负面影响，整体成交量价延续高位波动，1-5月商品住宅成交量达204万平方米，较2020年同期增长82%，5月房价跳增至1.4万元/平方米。

  2政策环境

  调控“四连发”
  限购、限售、限签、限价齐加码
  信贷略收紧，人才高补贴

  与许多短期内市场热度较高的浙江三四线城市类似，湖州疫后市场过热，“一房难求”也引起了广泛关注，湖州政府也遭浙江住建厅联合约谈，继而三个月四度加码楼市调控，目前整体政策管控相对较严，主要体现在以下几方面：

  一是外地人限购：在中心城市范围内，连续缴纳社保未满6个月的非本市户籍居民家庭，限购一套住房(含新建商品住房和二手住房），市人才政策规定的除外。即外地人限购一套，购买二套社保需连续缴满6个月。

  二是实行住房限售：在中心城市范围内，新购买（网签合同时间在5月18日之后）的住房(含新建商品住房和二手住房)网签合同时间在通知实施之日后的，自取得不动产权证满2年后方可转让。

  三是公证摇号，禁止更名：中心城市范围内新建商品住房申领预（现）售许可证后，购房意向登记数大于本期可售房源数的（认筹比大于1），实行公正摇号销售。摇号需进行银行冻资，冻资金额不得高于当期最小户型最低备案价房源金额的30%；弃选三次后三个月内禁摇。此外，严格合同更名管理，商品住房在办理网签合同后，除在父母、配偶、子女之间更名外，其他不得更名。

  四是限制新房预售次数与预售价格（不涨）：对分期申请预售的住宅项目，单次申领预售建筑面积不少于3万平方米，项目申领预售批次不超过4次。加强住宅预售备案价格审核审定，在售项目不予上调备案价格，续批预售备案价格不高于前批次。同时政府每到月末便会“限签”，控制高价房源备案，以此来控制城市房价增幅。

  五是实行房地价联动：对热点区域实行“限房价、限地价、竞配建、竞自持”的房地价联动机制，房企利润空间基本被锁定，南浔区中南项目已效仿嘉兴，开始绑定车位提升溢价空间。

  目前湖州首套房首付三成；二套房首付四成；不过近期银行信贷有收紧征兆，上调贷款利率，四大行首套房5.4-5.5%，二套房5.6-5.7%，房企整体回款周期因限签、银行放款缓慢等多重原因，大大延长。

  棚改政策来看，相对人性化，需征得95%以上居民同意，先给钱或房票再拆迁，且补偿力度较大，早期按人头补贴，21-22岁单身女性，25-26岁单身单人180平*板块均价补贴房票，抵扣房款。

  人才新政方面，依据博士、硕士、本科、专科等给予不同的安家、购房、租房（生活）补贴：全日制博士最高51万元，副高以上专技人才最高31万元，全日制硕士最高26万元，985、211、双一流高校或学科全日制本科最高21万元，其他全日制本科最高8.5万元，全日制专科职高最高2.8万元，补贴力度不弱。

  3房价梯度

  仁皇山、凤凰新区1.7-1.8万元/平高改
  城西南、东部新城1.3-1.5万元/平刚需

  湖州分为两区：吴兴区和南浔区，呈东西走向，目前热点板块主要集中在吴兴区，房价梯度以老城为核心，按照距离从近至远依次递减：

  老城区配套完善，发展饱和，在售项目较少，二手房价格在2万元/平不等。

  仁皇山新区和凤凰开发区处于房价的第二梯队，新房价格在1.7-1.8万元/平，仁皇山新区为湖州行政中心所在地， 开发区凤凰分区毗邻老城区，是中心城市重要的组成部分。

  第三梯队为湖东西区和太湖度假区，新房价格在1.5-1.6万元/平，其中太湖度假区是以太湖度假为主题的改善片区，值得关注的是，2019年以来崛起，地跨两板块的长东片区，受规划利好影响，楼、地市两热，在售项目毛坯价格与板块价格持平。

  第四梯队为城西南片区和东部新城，新房价格在1.3-1.5万元/平，西南片区紧邻老城区，交通枢纽地，发展潜力巨大；东部新城为湖州规划中重要的副城市中心，拥有丰富的生态资源，住宅开发规模较大。

  最后房价洼地属南浔区、还有吴兴、南浔下属乡镇区域，新房价格在0.8-1.2万元/平不等。

  4项目去化

  恐慌客户集中入市
  在售项目尾盘、待开居多
  一房难求、销售去分销渠道

  依据我们实际调研情况，受政策调控、2020年下半年以来火热的销售行情的双重影响，目前湖州主城区库存基本见底，去化周期不足6个月，多数区域均出现了供应空窗期，在售项目尾盘、新项目待开居多。我们主力调研的东部新城几乎无高层在售，西南片区在售的金成详新玖境府、石榴太湖院子、惠建·未来峯基本也处于尾盘或少量货源待开阶段。

  依据CRIC监测的2021年1-5月商品住宅销售面积TOP10项目情况，可以看到，9成项目集中在吴兴区，主力单价段集中在1.4-1.7万元/平，热点板块诸如长东片区的卓越府项目，近期推售380多套房源，需700多人摇号；绿地新里雲上府推出的130多套房源，开盘当天也仅剩2套未售，而城西南的惠建·未来峯项目月均去化也在100-150套不等。目前来看，客户恐慌性购房加剧，看房周期不长，城西南的惠建·未来峯项目近4成客户首访成交。

  此外，值得关注的是，随着市场转暖，开发商也逐步开始去分销化：东部新城边缘区域项目2019年依托分销带客，佣金最高可达10个点，2021年以来也开始逐步解绑分销渠道，增加利润空间。

  5客群结构

  地缘自住客群接棒投资客
  2021年占比提升至7-8成

  目前来看，湖州多数项目仍以地缘性客群为主，客户会依旧自己的购买力基采取就近置业的原则，依旧湖州不同的房价梯度，吴兴区的仁皇山新区、凤凰开发区、湖东西区、太湖度假区、长东片区等为典型的中高端改善区域，以吸附本地的高净值人群为主；相较而言，城西南片区、东部新城等因房价处于中等水平，主要承接主城外溢下属郊县进城的刚需客群，以自住需求为主，投资占比仅2-3成左右。

  值得关注的是，客群结构发生了明显变化：疫情前以投资客为主导，本地人买房热情一般；疫后随着楼市逐步复苏，投资客“变现”撤场，本地购房热情被点燃，成为促进湖州短期内楼市火热的主力支撑，以东部新城海伦堡海伦湾项目为例，2019年7成投资客，今年占比降至5成。近期开盘的长东绿地新里雲上府8成本地，2成投资。城西南的惠建·未来峯项目本地与投资客比例也在7:3。

  吴兴、南太湖新城引人效果可观
  本地藏富于民，刚需、改善持续分化

  根据近期发布的湖州市第七次人口普查数据，湖州人口还是有了稳步增长，全市常住人口为3367579人，与2010年第六次全国人口普查的2893542人相比，十年共增加474031人，增长16.38%，处浙江省中流（排名第六），年平均增长率为1.53%。不过细化到各县市人口占比，可以看出，南太湖新区规划利好之下，人口导入效应显著，人口占比上升了2.6个pts，主城吴兴区次之，而南浔、德清、长兴均有占比下降的趋势。

  而从湖州本地居民购买力来看，藏富于民，家底雄厚，一方面主城、乡镇均有地方主导产业，譬如吴兴区印染织造、金属制品、织里镇童装；南浔区的木地板、电梯；长兴县的化纤织物、蓄电池；安吉县的椅业、竹业；德清县的生物医药、新能源；个体私营户老板不差钱。另一方面，棚改“造富”，人性化的补偿方案，力度较大，也对本地购买力形成了较大的补充。针对这类改善客群而言，购买力无上限，尚无见顶征兆；而针对本地工薪阶层和外来打工人员而言，购房主要为了满足自住需求，购房偏好于小户型（80-90平三房）为主，120-130万总价，首付月供整体压力不大。

  7土地市场

  2017年后地市放量，2021年地价跳增
  佳源、荣安地王破万

  从CRIC监测数据来看，2017年以前湖州土地成交量一直都处于低位（年成交量100-200万平方米）波动，2017年伴随着政府供地规模的扩大，年涉宅用地成交量突破800万平方米，2018-2020年延续高位（年成交量500-600万平方米）。

  地价层面，2015-2018年为快速增长期，成交楼面价由1164元/平方米一举拉升至4866元/平方米，2018年之后伴随土地供应量增加，楼市行情不振影响，地价出现小幅回落，2021年上半年，受集中供地等政策影响，土地市场再掀热潮，湖州前5月成交楼面价再度上行至5702元/平方米。

  目前来看，为了稳市场、稳预期，湖州政府也加大了住宅用地供应量，从其4月末发布的2021年年度供地计划来看，住宅用地共计4500亩，同比增长8成，其中商品住房用地计划供应3942亩，同比增幅也达77%。据悉，湖州此次供地计划重点突出中心城区与重点功能区块协调发展，南浔区、吴兴区、南太湖新区均为供地重点区域。

  值得关注的是，2021年以来房企拿地热情较高，“地王”频出也加剧了楼市上涨预期，先是佳源在1月摘得湖自然资规告字（2020）25号吴兴区乌山单元02-05B+C号地块，楼面价破万，而后荣安在3月竞得湖自然资规告字（2021）2号湖东分区蜀山单元HD-03-04-06A号地块，地王再度刷新，成交楼面价高达1.3万元/平方米。深耕型房企卓越同样拿地频频，成交楼面价超8000元/平方米的6宗地块中占据2席，补仓决心可见一般。

  8总结展望

  调控“四连发”态度重于实质
  数据“繁荣”现象还将持续一段时间

  总体来看，湖州楼市当前的大火行情算是多重因素综合作用的结果，政府换届清库存，沪苏湖高铁开工规划利好，地王加剧楼市上涨预期等等，不过一切外部刺激因素都需购房者买单，城镇均有主导产业支撑，藏富于民是其市场转暖的根本原因所在。尤其在2021年以来，本地自住需求已接棒前期投资客，成为支撑湖州楼市的中坚力量，据实地调研数据，主城区在售多数楼盘本地置业客群占比基本都在7-8成。为了缓解短期市场热度，年初至今湖州楼市迎来调控“四连发”，不得不说，严苛的调控的确会对市场起到一定的降温作用，但是短期效果并不会太显著：一方面当前供应处“空窗期”，市面上房源较少，集中供应的“限价地”短期内难以入市；另一方面，政府“限签”下，整体成交量并未有大幅下降，随着后期高价房源的逐步备案，数据“繁荣”现象还将持续一段时间。

  地理位置：吴兴区东部新城湖浔大道与永移线交叉口

  物业类型：高层, 联排，合院

  首次开盘时间：2019年9月17日

  主力户型：3室2厅1卫95平，3室2厅2卫104平，4室2厅2卫126/138平，4室3厅4卫180平

  售价：合院2.4-2.7万元/平

  项目点评：项目地处东部新城边缘区域，主打交通便捷和景观资源，交通规划湖州高铁东站，申嘉湖高速口，毗邻移沿山风景区，合院部分楼栋属湖景房。

  项目去化层面，2019年9月开盘去化一般，主要受大行情影响，早期依托分销导客，2020年疫后随着市场行情转暖，去化速度稳步提升，11-12月楼盘集中加推，每月可销售120套有余，目前高层已去化完毕，仅剩下少量大面积联排、合院产品，因总价较高，目前处于平销期，5月去化5套左右，案场平均一天到访量为15组客户左右。

  从客群结构来看，疫前和疫后发生了明显变化：疫情前以投资客为主导，2019年项目依托分销导客，7成左右的外地投资客，而今年伴随行情转暖，本地自住需求变为购房主力支撑，占比由此前的3成上升至5成。

  地理位置：吴兴区东部新城蜀山路与中兴大道交汇处

  物业类型：高层，洋房，别墅

  首次开盘时间：2018年5月11日

  主力户型：2室2厅2卫104/106平方米；3室2厅2卫130/143平方米；4房2厅2卫139平方米

  售价：1.2-1.3万元/平，目前已售罄

  项目点评：本项目为祥生和交投联合操盘，占比为五五开，年初拍地之后带动一波行情，2021年3月基本清盘，目前仅剩2套未售，主要源于大面积总价高外加搭售储藏室。

  从推盘节奏和价格变动来看，2019年7月便已推售全部房源，价格近乎没有变动，市场行情惨淡时甚至有小幅下行，105平左右的小户型备受客户青睐，很早就已售罄，仅剩余130多平大户型持销，目前来看，政府月末限签严重，仍有部分房源等待备案。

  客群结构来看，以地缘性客群为主，本地与外地投资客占比8:2，本地客群主要集中在湖东、乡镇、周边拆迁，主城外溢，外地投资客占比较少，一方面源于户型较大，总价较高，另一方面精装交付，无形间增加了投资成本。

  地理位置：吴兴区城西南片区东临体育路，南靠二环南路

  首次开盘时间：2019年11月22日

  主力户型：3室2厅2卫85平，3室2厅2卫105平，4室2厅2卫120平

  售价：1.5万元/平

  项目点评：项目地处城西南片区，周边2-3个竞品基本都处尾盘销售：石榴太湖院子主打洋房高层，毛坯1.45万元/平，基本处收尾阶段，金成详新玖境府毛坯1.3万元/平，开盘前冻资锁定客户，首开100-200套，去化九成。

  本项目去年年末二期尾盘销售，今年3月成交量明显加大，月均去化100-200套，价格层面，备案价1.5万元/平，低开高走，去年有折扣优惠，今年取消。目前项目处于等待下期加推的供应空窗期，预计剩余货值在300套左右，年内可清盘。

  客户结构方面，项目定位刚需，主要承接主城外溢下属郊县进城的刚需客群，以自住需求为主，本地与投资客比例也在7:3。目前来看，客户恐慌性购房加剧，看房周期不长，近4成客户首访成交。