[克而瑞]福建省三四线城市（七十）：莆田篇

  调研感受

  ■  配套先行催地热，拿地凭运气，多个马甲齐上阵；

  ■  卖房靠万达，万达在哪哪火；

  ■  今年主城区和郊区价格普涨，去化加速；

  ■  普遍有返乡情结、外面挣钱家乡花，千万豪宅也不难卖；

  ■  房企利润靠精装，客户习惯抗性小；

  ■  渠道分销常态化，主城分销控占比，乡镇盘渠道分销占比六七成。

  ◎  作者 / 杨科伟、齐瑞琳

  1城市综述

  GDP总量福建省靠后、人口流出城市
  但莆田系商人实力雄厚

  莆田，福建省辖地级市，北靠福州、南临泉州、厦门，地理位置决定其有优势也有劣势。

  莆田在福建省GDP排名靠后，2020年地区生产总值2643.97亿元，在省内倒数第三。截至2020年，常住人口321.1万人，户籍人口365.6万人，为人口流出型城市。

  与其城市GDP表现相异，莆商实力雄厚，在国内大约占民营医疗行业的85%、木材市场近70%、金银珠宝行业的60%、油画出口占全国的三分之一。

  2政策环境

  不限购、限价、二套房最低首付30%

  莆田实行限贷、限价。具体来说，首套房付首付比例20%、二套及三套以上的最低首付比例皆为30%。但如果有贷款未结清，二套房的首付比例在40%以上，三套以上停贷，需要全款买房。房贷利率首套5.24%，二套5.48%左右。土拍限房价，拟出让的涉宅用地均设置住房毛坯最高销售均价，防止企业随意定价。

  2023年起试行“六年一户”政策，给学区房市场降温。从2023年开始，荔城区和城厢区公办学校片区内的一套房产六年内只提供一户家庭的学位。

  严格管控精装质量。装修价款以套内建面进行计价，实体样板间需保留至项目交房不少于三个月方可拆除或入住，并鼓励菜单式装修，装修标准2000元/平方米以下（中心城区土地级别五级以内2500元/平方米以下）中等档次装修建面不少于该项目装修住宅总建面的50%。

  政府配套先行保证土拍热度
  拿地限价摇号凭运气

  莆田政府限制土地供应量，配套先行保证土拍热度稳定。保证住房供应规模合理，2012年至今，莆田的住宅用地成交建面基本上在260万平方米以下。土地市场冷热与住宅市场保持同步，2017年土地市场火热，房企竞拍热度高，溢价率大幅提升，平均楼板价达到9000多元/平方米，此时莆田房价迎来高峰期，如融信府等毛坯房均价在1.8万元/平方米，后续房价及地价经历双降。目前土拍市场较为平稳。政府“做庄”，未来主要供地区域规划先行，率先引进优质学区资源，既给房企提供未来预期，又抬升土拍热度。

  莆田土拍限房价、竞地价，当竞价达到限价上限后，由现场摇号来产生受让方，雪津板块今年出让的3宗地均拼马甲，其中最终由正荣竞得的涵江雪津地块五共有51家房企报名竞拍，参与竞拍的不乏碧桂园、龙湖、中梁、建发和保利等规模房企。以限定的房价和地价测算，房企基本上通过精装房加价，仍能获取一定的利润。因此，宅地大多进入摇号环节，不少企业身披多个马甲，但是否能拿到土地仍取决于运气。

  2020年以来，城区优质地块普遍需要摇号，如2020-12号玉湖地块，现场报名参拍的企业高达169家。其中包括了保利、中海、世茂、正荣、中南、中梁、融信、融侨、中骏、三盛、建发、联发、大唐、东湖等主要开发企业，最后由大唐地产摇得到，总价10.76亿元，楼面价9515元/平方米，溢价率58%。另外2020年9月29日，在PS拍-2020-20号城厢区沟头片区地块一拍卖现场，中南以23.2亿元竞得该地块，楼面价约13412元/平方米，成为2020年莆田土拍的单价地王。

  4楼市变化

  历年平稳运行，2021年市场回温
  限价盘普遍靠精装溢价

  莆田市场整体运行平稳，热度仅次于泉州，仅早先玉湖板块建发首个项目万人抢购，源于毛坯限价1.2万元/平方米，远低于市场预期。

  2019年年初有经历一波降价，2021年市场回温，主城区限价盘普遍顶着备案价卖，并且通过精装溢价，已被市场默认。热销盘车位软绑，买车位25万，住房售价优惠200元/平方米。

  目前核心区位热销盘也不需要摇号，一、二手倒挂现象较少。外围片区楼盘售价较难达到最高限价，但今年有涨价趋势，涨幅500元/平方米。月均流速平稳，主城区月均成交170-180套，远郊乡镇盘月均30-50套。

  5区域市场

  各区域价差较大

  主城精装房在2万元/平方米以上

  莆田市主城市中区主要是位于荔城大道和荔园路内范围，呈现出金圆宝状，跨荔城区和城厢区。板块基本上按照区内划分。

  城厢区和荔城区为全市价格高地，基本上项目都是顶着备案价卖。其中城厢区可以分为城北板块、城南板块、城东板块和市中心板块，城厢区各板块价差不大。城北板块，居住环境优越，围绕绶溪公园打造，19年房价由1.8万元/平方米跌至1.5万元/平方米；城南板块，配套最优有万达广场，核心区位精装2.1万元/平方米；城东板块，新房4年断供，房价1.7万元/平方米；市中心板块，精装2.1万元/平方米，优质二手学区房超3万/平方米。

  荔城区主要分为玉湖板块、高铁新城板块和黄石板块，玉湖板块是目前比较热门的一个板块，政府配套先行，历经8年发展配套成熟，房价由19年毛坯1.2万/平方米涨至1.45万/平方米毛坯，精装加2500元/平方米；高铁新城板块，配套较为落后，毛坯8000-9000元/平方米；黄石板块，配套能级低没新房，房价8000-9000元/平方米。

  秀屿区目前房价7000-8000元/平方米，莆田人比较认可万达广场，因此万达板块房价9500元/平方米。涵江区：涵西板块，房价1.1万元/平方米，保利深耕优势显著；涵东板块，房价8500元/平方米；雪津板块，涵江区重点发展片区，有学区、区政府搬迁利好，下半年将有4个项目首开，限价11000元/平方米。客群主要为本地客群。

  6购房能力

  县镇产业和本地拆迁补偿支撑支付能力强

  返乡置业没有价格天花板

  主城区3成首付，地缘性较强，郊区如涵江主要也是当地人及周边乡镇客户。莆田人相对来说比较有钱，偏好较大的户型。除莆田鞋外，各县镇均有特色产业，例如仙游红木，黄石工艺品。

  莆田人普遍有返乡情节，即便在外地挣钱落户也要在家乡买房、盖别墅，且做购房决定不犹豫，看房周期大都控制在一周以内，甚至20分钟就下定。莆田并没有价格天花板，总价千万的正荣白棠云麓别墅也有人买。

  近年拆迁进度加快，各区域补偿标准不一，安置房、房票、货币补偿皆有。例如城厢区早期拆迁货币补偿8000元/平方米，涵江区购房补贴1800元/平方米，近乎首付全额补贴，购房压力不大。

  7需求结构

  面积段基本在100平方米以上
  精装抗性不高

  市场需求以本地居民自主为主，对学区房、周围配套及环境较为看中。本地人认可万达广场，万达开到哪里，哪里就是市中心，万达广场开业后能吸引大量人流。购房半径以步行距离衡量，不超过一公里，并要能眼看到周边商业配套，即使拐个弯脱离视线都不行。

  市场上户型相对偏大，多为100平方米以上户型，其他如140多平方米的户型也比较常见，赠送面积基本是标配。由于政府限价，主城区基本上为精装房，客户已经普遍接受这一现象。

  8房企竞争

  渠道分销常态化，品牌房企相继进驻
  建发、正荣、保利业绩领跑

  莆田市的销售较为平稳，房企渠道分销常态化，主城区成交占比20%-40%，佣金比例1.5%-2%，各个项目通常会控制分销占比，控费用。乡镇盘成交更依赖分销带客，渠道分销占比60%-70%，佣金比例约在3%。

  从莆田的房企总体竞争格局来看，规模房企在市场认可度高。根据克而瑞数据，2020年莆田房企操盘销售金额TOP10中，本地房企只有凤达投资上榜。其余房企分为两类，一类是保利、融创和恒大等头部规模房企，另一类则是以闽系房企居多，如建发、联发、力高、大唐等，以及创始人为莆田人的正荣地产。其中本地房企凤达资金强势，通常为现房开盘，比较受到当地上年纪的保守派居民喜爱。而年轻人则比较喜欢产品力水平较高，物业管理较好的规模房企，其中建发、正荣、融创最被当地客户认可，而保利则是在涵西板块溢价能力强，售价即使比本地房企贵2000元/平方米，去化速度也好于竞品。龙湖、中梁、中南等品牌房企也已经进驻莆田市场，未来市场竞争加剧，对各家房企的品牌、产品、营销及物业服务管理能力提出更高要求。

  9前景展望

  政府配套兑现

  楼市持续平稳运行

  城市规划配套先行，市场预期基本兑现，主城区内房价基本上顶着备案价销售，整体去化速度加快。莆田为内生型需求城市，不像闽南区域多承接厦门等周边核心城市外溢需求。投资性需求一般，但高净值人群购买力强，千万豪宅也有人问津。

  展望未来，平稳将是莆田楼市基本主旋律。但凭借良好规划及周边商业带动，未来高铁新城、雪津板块热度有上升趋势。

  典型项目一：中南·珑禧台

  地理位置：荔城区 万达广场商圈

  主力户型：129平方米、143平方米、169平方米，都是四房两厅三卫

  项目点评：项目总建面22.3万方。规划11栋高层分南北地块两期开发，共1208套。其中129平方米和143平方米户型比较多。是中南在莆田的第一个项目。最新开盘3月6号，最高限价到19200元/平方米，精装项目3000元/平方米，平均均价20600元/平方米，车位没有强制捆绑，会有优惠比例。目前南地块已经全部开盘，目前还剩几十套。分销正常1-2个点，分销比例控制在20%。

  地理位置：城厢区 城北板块

  物业类型：高层，商业别墅（40年土地使用权）

  主力户型：109、112、116平方米三室两厅两卫，130、140平方米4室两厅两卫

  项目点评：项目占地62.7亩，划分为3个地块，容积率月2.2，项目自带商业。首开是2020年9月底，价格在13000元/平方米，首开三栋楼，当时去化70%。精装毛坯可选，精装标准在2800元/平方米，由于现在莆田市区多为精装，因此毛坯能促进去化速度，目前月均流速在50-60套，预计今年去化完，目前还剩余50%。项目使用分销渠道，分销成交占比大概在30%左右。

  典型项目三：中梁星海臻园

  地理位置：荔城区高铁新城板块

  主力户型：103平方米三室两厅两卫、126平方米四室两厅两卫、136平方米四室两厅两卫、155平方米四室两厅三卫

  项目点评：项目为荔城区南部高铁新城板块，是目前该片区市场上唯一一个品牌开发商，位于国投城市广场，有轻轨线和动车站，项目限价9000元/平方米，为毛坯房。项目总建面43亩，共450户，为9栋11层洋房，一梯两户设计，公摊面积较小约为13%-15%，容积率在2.1，楼间距在36米采光好，车位配比1:1.1。首开3#、7#、9#和10#，去化80%，蓄客期在一个月多，之后续销，后续推盘基本上一个月移动。营销基本上根据节假日做活动，到访客户转化率7-8成。老带新比例在30%左右，有全民经纪人活动。

  典型项目四：正荣·白棠云麓|玺樾

  地理位置：涵江区，莆田涵江区交汇处

  物业类型：高层、叠墅复式

  主力户型：115-135平方米复式、109-143平方米高层

  项目点评：项目总建面249亩，高层1400多套，别墅361套。一期是2017年5月拿地，共279套别墅。二期为2017年10月拿地，共3栋高层，92套别墅。三期2019年拿地，共70亩。目前主要推一期三区别墅及三期的高层，目前再推6#和7#两栋。三期首开在1月5号，总共104套，当天去化在50%左右。该项目主打园林居住空间和产品力。一期按照备案价买25247元/平方米。二期价格在18000元/平方米，为联排别墅已售罄。一期沿湖独栋限价卖27000元/平方米，独栋一套价格在千万左右。项目都为毛坯房，涵江人对精装接受有抗性。客户主要是大莆田区域的再改客户，注重园林环境和户型环境。销售以顺销为主，营销活动方面针对高层客户做节日亲子活动等，别墅客户则为圈层活动为主，老带新比例较高，尤其是别墅占到3成左右。

  典型项目五：三盛·璞悦湾

  地理位置：涵江主城区，涵江区人民街与环城南路交叉西南侧

  主力户型：108平3房2厅2卫；128平4房2厅2卫

  项目点评：项目总建面31亩，共有468套房源，2019年10月拿地，20年1月开盘，月均流速在20-30套，21年市场热度走高去化快一些。刚开盘售价8500元/平方米，目前均价在9000元/平方米，楼盘限均价9000元/平方米（整体楼盘均价控制在9000元/平方米就可以）。108平方米的户型去化较好。项目的主要客源地缘性较强，一般都是涵江客户，本地客户约在70~85%，也有不少外来务工人员，主要在本地工作，也有不少周边乡镇客户。通常买房客户主要为婚房，或者读书学区。营销方面分销占比约50%。