[克而瑞]浙江省三四线城市 (七十二)：嘉兴篇

  1、城南、国商、科技城改善扎堆，城东、城北刚需聚集地

  2、限购、限价有方可破，摇号新政加重市场观望情绪

  3、市场库存告急，在售楼盘非尾盘即待售，热门板块一房难求

  4、外来投资客退潮，地缘客户主导市场

  5、桐乡、海宁经济实力名列前茅，本地人藏富于民，人均1-2套房

  6、2020年供地计划仅完成60%，荣安、佳源、万科瓜分市场

  7、品牌房企万科称王，本土龙头荣安关系硬、佳源口碑好

  8、库存告急衍生恐慌性购房，控地价、房价难掩市场高热情绪

  ◎  作者 / 杨科伟、张家桦

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  嘉兴，浙江省地级市，位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，是长江三角洲重要城市之一，也是上海大都市圈重要城市、浙江大湾区核心城市、杭州都市圈副中心城市。全市下辖2个区（南湖区、秀洲区）、2个县（嘉善县、海盐县）、代管3个县级市（海宁市、平湖市、桐乡市），总面积4275.05平方千米。截至2020年，嘉兴市常住人口540.09万人，其中城镇人口323.52万人，城镇化率67.4%。

  市场变化

  纵观嘉兴市场历年走势，市本级2016-2017年响应全国地方人才激励等利好政策借势上涨一波，2016年单年成交面积高达432万平方米；2017年政府出台限价，至2019年上半年相对回归理性，2019年下半年开始出现绑车位，2020年初成交回落，6月之后市场加速狂奔，热度延续至今，随着4.29新政出台，新房供应青黄不接成交略有下降，对二手房影响更大，跌幅在3成以上。历史成交均价逐年稳步提升，2020年达到最高点，全年均价超14000元/平方米，至今年调控升级，房价有所回落。

  聚焦到月度变化，2019年市场相对较平淡，2020年初受疫情冲击市场几乎停摆，6月迎来供求井喷，双双刷新2年内新高。此后市场热度居高不下，年末市本级在售新房已所剩无几，叠加区域内土地稀缺，新房市场面临瓶颈期。整体房价走势在1.2-1.6万元/平方米之间波动，新政加码或多或少对房价有所打压，不过仅体现在数据层面，实际房价参杂“茶水费”、“绑车储”等价外款，购房成本不减反增。

  此外，周边县级市场普遍相对滞后，例如桐乡市场周期滞后嘉兴市本级6个月左右，今年房价开始狂飙，蓝光项目由去年10月2.1万元/平方米上涨至2.5万元/平方米。

  值得一提的是，嘉兴市场存在较多乱象。“限地价，竞配建”模式下，房企为拓展利润空间，普遍选取绑定车位1-3个（30万/个），绑定储藏室10-150平方米不等，封阳台8000元-3万元不等提升溢价，部分热销项目收取30-80万茶水费。去年开始付款方式流行全款，全款买房可优先选房，首付比例低的则需要等。预计未来摇号政策入市，此类现象将更为普及。

  房价梯度
  城南、国商、科技城改善扎堆
  城东、城北刚需聚集地

  嘉兴市场可分为中心城区、南湖区、国际商务区、科技城、南湖新区、城南、城北、城西、城东等几大板块，由于中心城区以南聚集了大量改善产品，北部各板块则以刚需刚改为主，房价上普遍南大于北。具体来看，市本级热点板块国商区精装1.95万元/平方米，毛坯1.65万元/平方米，全装修3000元/平方米只为抬高房价，实际装修效果欠佳。城南聚焦改善，区域内新地块稀缺且在售楼盘较少，受惠于中心城区外溢开发成熟，当地二手房倒挂严重，二手均价3-3.5万元/平方米，嘉兴最贵楼盘花语江南坐落在此，售价高达3.5万元/平方米。科技城精装1.89万元/平方米，毛坯1.64万/平方米，板块内由实验小学学区炒作拉高房价。秀湖板块别墅区扎堆，房价精装1.7万元/平方米，毛坯最高1.59万/平方米。南湖新区，新房普遍限价2万元/平方米，最贵的可达到2.5万元/平方米。城北，城东受工业污染有所缺陷，房价最低，是刚需聚集地，房价平均在1.4万元/平方米。

  政策环境
  限购、限价有方可破
  摇号新政加重市场观望情绪

  嘉兴当前政策环境相对宽松，4月29日出台新政加码调控，本地人全域限购3套（以家庭为单位，尚未围堵离婚漏洞），外地人限购1套（低门槛落户可突破）。不过所谓“上有政策下有对策”，实际上对于当地市场的交易并没有起太多的限制作用。本地家庭户籍按人口算，可通过一家三口加双方父母及两个子女最多可4个户口本限购12套；另一方面房东通过私下签协议配合过户，等2年后交房绕开限售。

  政府“百年百项”建设需要大量资金，供地炒价“官方炒房”不可避免。表面上控房价、地价，限购限售是为完成三稳监管，实质给房企以利润，默许价外款，调控政策有弹性。

  4月29日嘉兴正式出台购房摇号政策，对市区范围内新出让土地的新建商品住房项目（包括商品住房预售和现售），意向购房人数大于开盘销售房源数的，全部采取公证摇号排序选房的开盘销售方式。新政主要针对5月20日集中出让的13宗地块，其中最快开盘的项目也临近年末，现在在售项目暂未受到影响，信贷端略有收紧，房贷利率上调，5.3%-5.5%不等，回款周期略有延长，目前1.5-2个月。具体摇号方式或参考杭州、宁波，对于不急于用房的置业人群多数选择观望等待摇号政策入市，市场热度在近期有所降温。

  项目去化

  市场库存告急，在售楼盘非尾盘即待售
  热门板块一房难求

  当前市场属供应短缺期，库存告急，一方面拿证难度及周期升级，报批必须有实体样板房，不然不予批发预售证；此外，由于市场全面限价，房企通常在价格方面与政府反复交涉以拿到心理价位，项目议价空间100-500元/平方米左右。

  据统计，截至5月末市本级去化周期小幅回升至5.9个月，1月以来嘉兴市区内库存面积逐月递减，至3月末降至最低点，月末库存面积64万平方米，去化周期仅4.3个月。各板块1-2个在售项目，不是尾盘，便是待售，几乎无盘可看。国商区、科教城等热门板块项目更是一房难求，即便绑车位，高额茶水费，全款优先依旧屡开屡罄，其他片区项目基本月均流速150-200套，3-6个月基本清盘。当前中心城区有少数由城投牵头所做改建项目，当地人棚改偏好拿房，货币安置对推动新房销售促进作用有限。

  从区域板块来看，南湖区较之秀洲区更受本地人认可，据CRIC统计2020年至今商品住宅销售面积TOP20中南湖区霸占了15个项目，秀洲仅入选5个项目，细分至板块，又以南湖新区、科技城、国际商务区最为火热，各有4个项目占据榜单，排名榜首的碧桂园云栖里位于科技城板块，总成交面积15.3万平方米，成交总金额突破20亿元。

  客群结构
  外来投资客退潮，地缘客户主导市场

  2018年前嘉兴市场房价调增，吸引了一批上海、杭州外来投资客炒作，随市场下行目前外地投资客基本变现退场，本地购房需求占据主导。

  具体来看，市本级以本地客户为主，近年来新开项目多为价格高、面积大的改善型产品，不适合投资，项目以吸纳地缘性客群为主，占比可达7-8成。

  国商、科技城是全市第一梯队，板块内以改善为主，去年开始已经没有90平方米刚需房，目前主力面积段130平方米。国商吸附海盐客户、科技城吸附平湖前来买房，但总体郊县占比仍不足5%。城南板块如是，改善项目横行，万科包场做东。城东刚需刚改，秀洲区分秀洲核心和新区，本地人不认可此地段，但吸引部分桐乡客群前来买房。

  海宁市场上大面积段较为好卖，由于杭州大面积段不多，部分杭州客群外溢至海宁置业。值得一提的是，板块内普遍均价17400元/平方米，其中有4-5个9000元/平方米项目被上海、杭州投资客包揽。

  购买能力

  桐乡、海宁经济实力名列前茅
  本地人藏富于民，人均1-2套房

  嘉兴本地人不缺房，只要是本地人均1-2套房，当地人倾向于改善置业，暂未看见购买力瓶颈。在全款买房、绑定附加条件下，少部分刚需被迫离场，相继选择二手房或甘愿老破小，改善客群则持续释放。

  在市政发展上海宁、桐乡单独发展，其余三县跟随主城区脚步，两地户籍人口均只有70万人，在GDP上却名列前茅，2020年全年GPD总量上海宁、桐乡在浙江各县市位列第八、第九。本土个体户居多，市本级铝合金、五金生意，浴霸小家电，桐乡毛衫、平湖羽绒服、海宁皮草，实属藏富于民。

  由于房少钱多，去年新房市场开始流行买房付全款，全款买房可优先选房，首付比例越低等房时间越久。目前嘉兴市场在售多为改善产品，大多是140平方米以上的大户型，总价段皆在250-350万元之间，一次性付款的高要求下市场仍是开盘即罄，一方面是市区内在售楼盘过于稀缺，另一方面不可忽视的是当地老百姓的惊人购买力。

  土地市场
  2020年供地计划仅完成60%
  荣安、佳源、万科瓜分市场

  纵览嘉兴历年土地市场，自2016年起土拍成交显著放量，政策利好下市场热度飙涨，房企竞相拿地进入嘉兴，至2018年市场恢复理性，土拍成交有所放缓但仍处高位，2019年收获成交新高，成交总建面突破460万平方米，2020年受疫情影响全年供地数只达到供地计划的60%,原本就供不应求的市场库存告急，无房可卖，项目开盘即开即罄。

  嘉兴土地市场中深耕型房企竞争优势较大，5月20日集中供地，佳源，荣安等本土龙头分别斩获3-4块，桐乡等如是，本土房企桐昆，巨成财大气粗，与地方政府关系较好，拿地有明显优势。万科深耕嘉兴多年具有一定话语权，2020年至今已竞得5宗地块，拿地动作不亚于佳源、荣安。其余有合景泰富、祥生、阳光城、新希望等大型房企也相继在嘉兴拿地。

  据CRIC统计，2020年来主城区（秀洲区、南湖区）土拍合计成交43宗，年内地王位于南湖新区，是由海宁龙头房企鸿翔地产拍得的经开2020-22号地块，成交总价23.6亿元，成交楼板价超8600元/平方米，溢价率高达52%。

  房企竞争
  品牌房企万科称王
  本土龙头荣安关系硬、佳源口碑好

  嘉兴楼市属内生型，本地人更愿意在本地置业，买房看重户型及品牌实力，深根型房企品牌认可度更高。

  万科作为较早进入嘉兴的头部房企，已深耕11载，品牌及资金实力造就了万科良好的口碑，成为本地外来房企的top1。万科选择稳扎稳打，基于头部房企的资金链充足，项目销售无须“茶水费”，依托每年2-3个项目入市赚口碑。

  另一方面，浙系房企和品牌房企选择策略不同，荣安偏好与其他房企合作开发，利益共赢风险共担。由于是本土房企，与政府关系较近，拿地难度小，目前有2个项目在售。

  本土企业佳源是嘉兴当地的“龙头老大”，对于嘉兴市场理解独到，企业利润率极高，本地人对佳源也极为认可，其项目无需推广或打广告，仅靠内部消息引导老客户购房或介绍新客户，通常开盘前就可提前收齐认购定金，对于没有门道的普通百姓，佳源的项目可谓“一房难求”。

  另有本土地头蛇如桐昆、巨成竞争激烈，与地方政府关系较好，拿地有明显优势，其余中小乡镇品牌房企相对缺乏竞争力很难打入嘉兴市场分一杯羹。

  总结展望
  库存告急衍生恐慌性购房
  控地价、房价难掩市场高热情绪

  展望未来，我们认为嘉兴市场热度或将延续，基于市本级供应端严重告急，地价攀升引发居民恐慌性购房，下半年摇号政策正式启用之后，前期持观望态度的购房人群所累积的需求或将集中释放，市区项目间将出现热度分化，核心南湖、科技城、秀洲等主打改善及学区概念的板块市场热度将更为火爆。

  另一方面，政府调控房价，房企利润空间单薄。基于政府“百年百项”建设需大量资金，未来虽有房价、低价的调控不断加码却不会一网打尽，“绑车位”、“绑储藏室”、“全款购房”等市场乱象仍有机可乘，短期内市场热度难以缓解。

  地理位置：嘉兴市南湖区07省道与余步公路交汇处

  物业类型：洋房，别墅

  建筑面积：8万平方米

  总户数：325户

  装修：毛坯 ，精装

  开盘时间：2021年4月

  主力户型：4室2厅2卫117-131平方米

  售价：小高层14800元/平方米（精装），联排17500元/平方米

  项目点评：项目目前在售三期第四批，今年4月开盘推出100多套房源当日即罄，仅剩余131平方米顶底楼尾盘，短期内不会再推房源，预计至7-8月加推。项目主打低密度别墅及洋房产品，规划幼儿园至中学全学区，热门户型117平方米，总价段170万元起，需绑1个车位，单价30万元，部分抢手户型需绑定2个车位。项目客群大多来自南湖区地缘性客户，投资、自主两用，客户群体偏向刚需，部分高端客户存在一次性购6-7套。项目首开客群均全款买房，二开客户可选择首付+贷款，首套3成，二套5成。项目二期以前已全面交付，但周边配套尚未完善，多为规划层面。

  地理位置：桐乡市城北板块乌镇大道与秋韵路交叉口

  物业类型：高层，洋房

  建筑面积：10.3平方米

  装修：毛坯

  总户数：540户

  开盘时间：2020年10月

  主力户型：3室2厅2卫93-106平方米；4室2厅2卫123-139平方米

  售价：25000元/平方米  

  项目点评：项目位于桐乡城北板块，周边配套完善，新规划准一档学区。直至去年桐乡当地人只认振东新区，今年起有学区加持客群引流至城北板块，周边新小区多，项目2020年10月首开，开盘价21000元/平方米左右，至今涨价至25000元/平方米，半年多涨幅近4000元/平方米。目前仅剩余1栋楼尾盘68套尚未去化，预报价28500元/平方米。项目恰好避开4月29日政策调控加码销售未受阻，且相较之下周边五县受政策辐射程度有限。项目目标客群均为学区意向，自用为主，偏好大面积洋房，仅小部分投资客。项目首套3成，二套4成，项目平均首付达到4.5成。