[克而瑞]库调研纪要 | 江苏省三四线城市（七十三）：无锡宜兴篇

  ◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

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  宜兴市为无锡市代管县级市，2020年年中开始，房地产市场火热程度令人乍舌:

  1) 土地市场，建发“梅林A03”地块地价超过19500元/平方米，追平无锡市单价地王纪录；

  2) 新房市场，到2021年5月，宜兴市区商品住宅成交均价同比涨幅达57%。

  GDP不及江阴市的宜兴市，近一年来楼地市“追赶无锡，超越江阴”表现的促成原因，除却其“三山二水五分田”土地资源稀缺所导致的地王频出和住宅供应稀缺外，我们认为“市贫民富”下对房地产市场突如其来的巨变缺乏应对储备措施也是重要原因。结合实际调研情况来看，我们认为短期及中期宜兴房地产市场存在以下隐患：

  1) 地价房价过高，触发市县联动，后续政策调控将收紧；2) 二手房市场冷淡，改善换房客资金难以周转；

  3) 工薪收入尚不足，房价过高刚需客难以支付；

  4) 舆情过热，投资情绪掩盖自住刚需，基建配套难撑居住需要。

  当前楼地市热点主要集中在宜兴市区，即宜城街道、新街街道、新庄街道、屺亭街道。下文将以宜兴市区和宜兴全市作为区分。

  梅林土拍引动看涨预期：龙信地价首破万

  建发1.95万/㎡平无锡单价纪录

  “地市带动楼市”，地王出让拔高楼市预期。2020年5月龙信竞得宜地16号-龙信·御澜氿溪地块，成交楼板价首次破万，拉动市场预期。后续大家、中超和华晟新力联合体相继购置4宗城东宅地，成交楼板价超过8000元/平方米，将市场热度由梅林板块向城东（宜城街道和新庄街道）扩散。随后国锐大家联合体竞得宜地49号-国锐大家·氿珑雲起地块，将新街街道地价也推升破万。

  本轮土拍高点在于建发竞得的“梅林A03地块”。本宗地块不仅最终成交楼板价达19518元/平方米，与当前无锡市单价地王纪录持平，触及土拍隐形地价控制线，而且其出让底价楼板价达11763元/平方米，高于此前最高成交单价，破万的底价更是给予楼市强预期，将市场情绪推至高点。

  市区新房房价同比涨57%

  新项目即开即售罄引爆“跟风买房”潮

  概括而言，地价破万极大鼓动购房情绪，显著体现在市区房价的大幅骤增。依实际调研情况而言，非核心板块在售项目售价普遍近半年涨幅20%。位于城西的海伦堡·天樾庭尾盘售价1.33万元/平方米，而周边竞品常工·世纪学府加推售价已升至1.6万元/平方米。位于城东经开区的港龙·湖光珑樾首开高层毛坯均价1.3万元/平方米，最近一次加推均价升至1.55万元/平方米。

  2020年中以前,宜兴市区与全市房价走势大体相当，依实际调研情况而言年房价涨幅仅200元/平方米左右。随着2020年5月龙信地王单价过万元，市区房价显著上扬，2020年9月起较全市房价价差超过2000元/平方米，至2021年5月升至1.9万元/平方米，同比涨幅达57%。

  与之对应的，房价快速上涨引发购房情绪高涨，首开、加推楼盘即开即罄。在售项目如港龙·湖光珑樾由首开去化70%变为加推售罄。核心区域的新开楼盘，如金科敏捷氿著、弘阳力高时光氿樾等更是于开盘前即落位完毕。

  “即开即罄”入市房源快速去化，无房可买下引发购房者跟风买房。一方面无限购下投资性购房者普遍多项目、多套数认筹。另一方面刚需性购房者恐慌入市，经开区、团氿等板块销售表现由冷转热，在售项目月均流速超过100套。

  民富基础深厚

  2020年后购房情绪高涨

  越贵越大面积越热销

  2020年宜兴市GDP达1832亿元，虽不及江阴市，但总量仍居于全国“百强县”前十位。线缆、环保、紫砂产业，加上以前的化工、矿山等等，诞生了数以万计的私企业主、供销员、个体户，居民长期积累的大量金钱和财富基础，本轮楼市下置业的主要支撑。

  追涨的投资性下置业特点鲜明：越贵越大产品越优翘。据实际调研来看，由于宜兴是无锡的代管“飞地”，购房者已本地为主，城东东氿区域更是全宜兴置业焦点。近一年内由于房价激增，在“追涨”心理下改善投资性购房者更热衷于能够获取更多回报的高总价产品，因此如龙信·御澜氿溪、春晓江南花园、碧桂园凤鸣府等单价高、户型面积大的产品极为优翘。尤以叠墅类产品为最，提前落位、内定客户等现象屡见不鲜。

  另外值得一提的是，宜兴购房者在置业选择上有三点偏好：一是有较强地域性，随着宜兴城市发展重心东移，置业首选由新街街道向宜城街道，由团氿向东氿转移。如恒大与金科两项目一河之隔，但首开均价价差达3000元/平方米。二是偏好高首付，刚需购房者收入较低对月供有较大压力，故首付比例普遍较高；改善及投资客户有较多流动资金，也偏好于高首付甚至全款。三是偏好毛坯，宜兴要求新建楼盘中精装房需占五成以上比重，购房者对房企精装标准不认可，更偏爱毛坯交付。如万科翡翠天元项目在交付后协助业主拆除自带精装。

  地市缺乏管控

  “高价小地”、底价节节升助推地价房价高增

  正如上文所说，本轮宜兴房地产“大牛”是因地市而起。具体分析而言地市因素可概括为两点：“高价小地”的供地方式、出让底价节节升的出让方式。内在根本则是在于土拍政策不加限制。

  “高价小地”的供地方式，2018年起至今，宜兴市区共计供应宅地36宗，其中八成以上宅地总建面积低于10万平方米，是为“小地”。因此品牌房企进入宜城拿地实际成本较低，除建发、龙信、君悦竞得的部分宅地外，多数土地成交总价均在10亿元以内。因此房企通过合作可竞得低总价、高单价地块。且由于规划容积率普遍低于2.2，因此便于房企打造高价项目借以“高单价噱头”引导市场预期向上。

  出让底价节节升的出让方式，2020年疫后宜兴市区土拍明显加速，全年共计成交17宗宅地，超过2018年和2019年之和。同时值得注意的是，出让底价由4781元/平方米（华晟新力·氿悦湖山地块）节节升至6500元/平方米（国锐大家·氿珑云起地块），涨幅达27%。

  更有甚者，2021年5月出让的建发“梅林A03地块”出让底价破万达11762元/平方米，较2020年底国锐大家氿珑云起地块涨幅达81%，较上一宗梅林板块宅地（龙信·御澜氿溪）涨幅也达66%。

  总而言之，快速上升的底价无疑是地价屡创新高的重要推手，同时也给予公众更强的房价上涨预期。同时，“高价小地”的供应方式也给予了房企更强的入市活力。

  政策宽松、监管真空

  地方又对突变的市场缺乏相应储备措施

  相比于无锡市市区既限购又限售的调控力度，宜兴对房地产市场缺乏必要的监管。

  政策调控方面，无限购限售也无明确限价措施，对学区房等二手房热点问题也缺乏遏制措施。市场监管方面，对经营贷、消费贷违规流入房地产市场等一类信贷端监管实施效果不佳，购房者在交房后可对房产进行抵押筹资。

  值得注意的是，6月10日无锡市前往江阴、宜兴指导房地产市场调控和稳定工作，指出要尽快完成房地产市场调控长效机制工作方案，做好调控政策储备，与市区同步推进房地产市场调控工作。

  作为回应宜兴出台了“限价竞配建”的土拍新规，但从首例适用地块和后续落地情况来看仍缺乏调控决心。6月17日宜兴挂牌宜经挂[2021]10号地块，首次采用到达最高限价后竞人才配建房的出让方式。但一方面地块位于和桥镇并非当前热点板块，另一方面最高限价3879元/平方米已接近区域最高地价记录，结合二者来看限价地的挂牌不免有“试水”意味。同时，后续挂牌的另外2宗涉宅地仍沿用“价高者得”的土拍旧规。由此可见座谈后调控政策仍缺乏严格落地的决心。

  新房供应不足

  2019年起全市消化周期低于1年

  2021年市区接近无房可买

  作为补充，宜兴新房存在的长期供应不足现象也是本轮楼市高热行情的背景基础。

  据CRIC监测数据，2019年以后宜兴全市消化周期长期低于1年，尤其是宜兴市区消化周期低于6个月。2020年二季度起随着地市带动楼市成交激增，市区可售房源快速清零。一方面供不应求加剧购房者恐慌购房心理，另一方面新入市楼盘即开即罄也使得近一年宜兴市区接近无房可买。

  从实际调研来看与数据基本相符。城西团氿当前在售项目普遍尾盘，坦言市场“无库存”；城东港龙·湖光珑樾也正是由于是经开板块仅存在售项目而热销。

  展望：市场量价即将见顶

  三大风险点：调控、购买力、基建

  综合上文关于宜兴当前地市楼市热象以及成因，结合近期政策环境变化，短期及中期宜兴房地产市场存在以下隐患：

  地价房价过高，触发市县联动，后续政策调控将收紧。如上文所述，宜兴地价已平无锡市区，房价一年内同比涨幅超50%。6月10日座谈会上已提出要加强市县联动，形成调控合力。后续调控大概率将在信贷、限售以及遏制学区房炒作等方面加强对“房住不炒”目标的落实。

  二手房市场冷淡，改善换房客资金难以周转。二手房成交热度远不及新房，成交周期普遍长达半年以上。一方面新房投资既得利益者资金变现通道不畅；另一方面改善客由于换房难度高、时间长，资金难以周转下购买力受到限制。二者因素下在中长期宜兴新房市场也将迎来购买力的瓶颈。

  工薪收入尚不足，房价过高刚需客难以支付。宜兴房价经过轮番上涨也已逼近无锡全市均价，其中城东区域均价更是已超过与宜兴接壤的滨湖区胡埭镇。本地凭借工薪的刚需客购买力已出现瓶颈，无法“置换买房”的刚需客正逐渐向芳桥街道、屺亭街道甚至更远乡镇外溢。

  舆情过热，投资情绪掩盖自住刚需，基建配套难撑居住需要。当下舆情高热，炒作投资掩盖了自住刚需。热市下需要看到的是当前宜兴城市基建和配套尚不足以支撑居住需要，如梅林板块、经开板块等。当前大热板块后续或将出现入住率低等问题。

  总而言之，对于以本地购房者为主的县级市房地产市场，宜兴楼市地市已明显过热。民富基础丰厚终有限度，刚需及改善客群购买力都有见顶风险，后续市场量价将“无根可依”。

  我们认为，应当尽快落实房地产市场调控主体责任，拿出必要的监管决心。严查经营贷、消费贷款，防止借机对一手房和二手房的炒作，增加对地对房供应规模和节奏，切实出台相关政策遏制地市楼市价格上涨趋势等。

  典型项目一：金科·氿璋

  地理位置：新庄街道宜官路与范蠡大道交汇处

  首开售价：备案均价18500元/平方米

  项目点评：本项目位于新庄街道，属于东氿新城2.0规划内，当前东氿新城1.0内已无在售房源。项目南侧华晟新力·氿悦湖山即将开盘的叠加和洋房产品定价2.3万元/平方米，与本项目相比存在一定倒挂。且由于即将开盘的中超项目市场预期定价将突破3万元/平方米。

  因此在房价预期下本项目主打改善型产品，主力户型为102-140平方米。购房者以改善投资为主，以低首付为主，但多半客户会于次年将贷款结清。区域内在售及待售产品以大面积为主流，购置东氿新城板块内住宅附带一定圈层价值。

  购房者主要来自于市区以及丁蜀、周铁等私营业发达乡镇，总价天花板为200万左右，本项目140平方米产品有一定去化压力，主要体现在月供压力。

  当前项目尚在验资认筹中，102平方米及122平方米产品已基本落位完毕。

  地理位置：屺亭街道经开区

  建筑面积：18.8平方米

  上次加推售价：备案均价15500元/平方米  

  项目点评：本项目位于屺亭街道经开区板块，位于东氿新城北部。该板块此前项目扎堆，货量充足。在2018年-2020年东氿新城板块房价攀升时，经开区板块房价处于横盘状态。

  后来随着地王频频刷新地价，带动刚需购房者外溢对板块内房源充分消化，板块销售表现出现回升，在售项目由需要分销导客变为加推日光。

  本项目于2020年8月首开，首开均价洋房1.4万元/平方米，高层毛坯1.3万元/平方米，至最近一次加推销售均价累计上涨2000元/平方米。由于正值市场上升期，且周边竞品项目货量较少。首开去化达70%，后加推越开越火，至2021年最近一次加推实现即开即罄。

  本项目购房者由城区东氿板块外溢和周边乡镇客户组成，刚需购房者居多，主力户型为99-109小面积产品。              

  地理位置：新街街道团氿板块叠翠路与巷头西路交汇处 

  上次加推售价：备案均价14500元/平方米  

  项目点评：本项目位于新街街道，属于城西团氿板块，是宜兴老城区。由于宜兴整体向东发展，城西老城区房价相对低位，在售新房项目不多，板块内多为待拆迁的老旧二手房。

  本项目主打刚需，共3栋体量较小，1栋高层2栋洋房，主力户型为99-109平方米3房和120-125平方米4房。购房者以东氿外溢以及来自徐舍镇、张渚镇等刚需购房者。

  项目于2020年7月首开，售价洋房毛坯1.4万元/平方米，首开去化7成。2020年9月加推精装高层房源，户型99-109平方米，均价1.3万元/平方米，总价150万元左右。由于项目房源较少，后续持销下至2021年5月已售至尾盘。