[克而瑞]行业透视 | “七普”人口最年轻的广东省，人均购房面积排不进全国前十

  东莞、佛山等市劳动人口学历水平偏低，低收入遏制需求转化。

  ◎  作者 / 马千里、邱娟

  作为中国改革开放的排头兵，广东省凭借良好的商贸、科创氛围，国内生产总值连续32年居全国第一位，成为中国第一经济大省。不仅如此，广东省还是我国人口第一大省。对于拥有这样巨大人口、经济体量的广东省，其房地产市场发展无疑具有举足轻重的地位。下文我们将就广东省人口规模、结构以及需求情况进行梳理和分析，从而为房企投资提供参考性建议。

  规模变动

  总人口增速全国居首

  半数城市人口被低估

  就人口规模来看，“七普”数据显示广东全省人口达1.26亿人，是全国人口第一大省，较2010年（第六次全国人口普查数据，下同）总人口增量超2000万人，增幅高达21%，远高于同期全国平均人口涨幅5.38%，人口增量及增速在全国31个省、自治区、直辖市中均居首位。

  不仅如此，其总人口占全国总人口的比重由7.79%增至8.93%，增加了1.14个百分点，是全国唯一一个增幅超过1个百分点的地区，远超第二位的浙江（增加0.51个百分点），人口集中度在全国明显提升。

  “七普”数据还显示，广东省下辖的21个城市中，半数城市常住人口规模被低估。其中深圳、广州两个一线城市，2019年常住人口总量被低估均超300万，尤其是深圳，被低估了412万之多，误差率达23%。

  此外，东莞、佛山、惠州、中山被低估了超百万人。究其原因，主要是由于流动人口的持续增加导致的，除中山流动人口规模较10年增加不足百万（87万）之外，其余三城常住流动人口规模均超百万，分别占其同期常住人口增量的六成及以上。流动人口规模的增加也带来了巨大的居住需求，尤其是深圳、广州这类产业经济发达，购买力比较强的城市，“刚需池”将大幅增加。

  结构变动

  大量人口流入背景下广东越发年轻

  劳动力人口占比全国最高

  不仅仅是规模表现突出，广东省的人口年龄优势在全国表现也比较突出。广东省凭借“两高一低”（即青少年幼儿多、劳动力人口多、老年人口少）的年龄结构在31个地区表现尤为突出，尤其是15-59岁劳动力占比，在31个地区中居于首位，高达68.8%，较全国平均水平高出5.45个百分点，人口红利效应依然突出。

  不仅如此，与全国大部分发达省份老龄化明显加剧不同，广东省60岁以上人口占比仅有12.35%，仅高于西藏、新疆和青海三个少数民族人口集聚的地区，在中东部主要地区中表现也最佳。总体来看，广东省是31个地区较为“年轻”的省份。

  造成这种差异的主要原因在于年轻人口的大量流入，在生育率普遍下滑的大前提下，能够吸引到年轻外来人口落户、定居，城市的年龄结构才会越发健康。当然，深层次的因素还在于地区产业和经济发展特性。以东莞为例，其制造业十分发达，强大的制造业尤其是劳动密集型产业比重居于高位，吸引了大量的年轻外来人口，其劳动人口比重高达81.4%，比京、沪超出10余个百分点，居于全国首位，人口结构优势依然十分突出。

  购房需求

  广东省人均购房面积仅排在第15位

  远不及江浙

  虽然从人口总规模、人口年龄结构来看，广东省表现均名列前茅，但是商品住宅成交相关数据表现并不佳。国家统计局数据显示，2020年广东省商品住宅销售面积为12931万平方米，不敌人口总量仅为其2/3的江苏省（13856万平方米）。

  不仅如此，从人均购房面积来看，广东省2020年人均购房面积仅有1.03平方米，在全国31个地区中排在第15位。不仅不敌江、浙等经济发达、房价较高的同类地区，甚至连广西、贵州、江西、四川、宁夏这类中西部地区也不及，购房需求十分乏力。

  需求转化

  东莞、佛山等市劳动人口学历偏低

  低收入遏制需求转化

  造成这种现象的很大一个原因是由于广东产业结构导致。低求职门槛的劳动密集型产业快速发展，集聚了大量中低学历流动人口。但相对房价较低的收入水平，也抑制了这些人群在广东留下的意愿。表征在人口指标上，即为平均受教育水平表现一般，拥有大学（指大专及以上）学历人口比重仅有15.7%，远低于北京和上海，也不及同为外来人口大量聚集的浙江，仅与全国平均水平基本持平。典型如外来人口比重较高的佛山、中山、东莞、惠州等城市，这类城市虽然劳动力人口比重较高，但是大学生比重大都低于全国平均水平（佛山略高），人口教育水平普遍偏低。

  以东莞为例，七普人口数据显示，其常住人口高达1047万人，成为广东省第三个超过千万的城市，也是除临沂之外，全国第二个人口超过千万的三四线城市，并且其劳动人口比重高达81.41%，居于全国首位，从这个角度来看，潜在的购房需求较大。

  但是考虑到东莞居民受教育水平较低，大学生比重仅有13%，不及深圳的一半；占比最高的人口是初中生，占比高达42%，多以低端产业工人为主，这部分人群收入普遍不高，即使潜在的购房需求较大，但是实际转化率并不高，佛山、惠州等城市情况与之类似，这也是导致广东需求转化不佳的主要原因。

  值得注意的是，深圳虽然学历水平稍高，但受高房价、限购等因素的影响，人均购房面积并不高，仅有0.44平方米，这一指标表现还不及上海，这在一定程度上也拖了广东省的后腿。

  综上，广东省基于良好的创新氛围、发达的制造业、相对较高的收入、宽松的落户政策，人口吸引力在全国表现突出，近十年常住人口增量超2000万，无论是增量，还是增速，在全国均居首位。尤其是广州、深圳、东莞等城市，常住人口规模均被大幅修正，修正量均超200万人，人口集聚能力十分突出，并且广东省劳动力人口比重在全国也居于首位，人口红利效应十分突出，这均为购房需求蓄水池提供了充裕的源泉。

  但是无论是商品住宅成交总规模，还是人均购房面积来看，广东省表现均不突出，这一表现与其庞大的人口规模优势、人口结构优势并不相符。究其原因，这与广东的人口学历水平整体较低有较大关联，尤其是东莞、佛山、惠州这类劳动密集型产业比较发达的城市，尽管外来人口大量涌入，但是受购买力较低的影响，长期居留意愿并不强烈，购房需求转化率不高，导致广东省整体的人均购房面积在全国处于较低水平。但是大量外来人口的涌入，依旧是实实在在地大幅推高广东省的住房需求总量，在中央部委大力加强租赁住房建设力度的背景之下，近年租赁住房建设方面或迎来更多的发展机遇，尤其是在人口指标大幅向上修正的广州、深圳、佛山等市更是如此。