保利地产:项目储备可维持四年高增长

2011年，公司实现营业收入470.36亿元，同比增长31.04%；营业利润99.64亿元，同比增长34.21%；归属母公司所有者净利润65.31亿元，同比增长32.74%；基本每股收益1.1元。

房地产结算稳定。房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%；结算面积550.88万平米，同比增长25.15%，结算均价8193元/平米，同比基本持平；结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点。2004年至今，公司母公司净利润一直保持30%以上的增速，成长性良好。

推出小户型迎合市场主流需求，去化良好。年内普通住宅成交套数占总成交数的90%，已进驻城市的市场占有率达4.7%。全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。签约单价11263元/平米，同比增长17.18%。公司期末预收款项709亿元，较期初增长37.61%，完全保障2012年业绩。

拿地力度下降，新开工与竣工面积维持增长。期内完成房地产投资额647亿元，同比下降13.3%，但仍较2009年增长63.8%。新开工面积1503万平米，同比增长50.33%。竣工面积565万平方米，同比增长23.3%。新项目拓展23个，同比减少22个；新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。

项目储备可结算四年以上。期末在建拟建项目159个，规划建筑面积7585万平米，按照目前年结算面积550万平米，年均增长50%(2007年-2011年结算面积复合增长率)计算，项目储备可供结算至2015年。

负债水平进一步下降。公司资产负债率为78.43%，较2010年下降了0.55个百分点；期末负债总额1529.50亿元，其中预收账款709.28亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，较2010年降低了3.08个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为139.25亿元，占有息负债的20.42%，财务稳健，短期偿债压力较小。

盈利预测和投资评级。预计公司2012-2013年可分别实现每股收益1.51元和1.97元，按最近收盘价11.36计算，对应的动态市盈率分别为8倍和6倍，维持“增持”投资评级。

风险提示。房地产调控风险。