回顾2024年各重点城市政策出台情况，随着北上广深等一线城市相继纳入 “以旧换新” 的城市范畴，此政策已然成为“去库存”的重要抓手。

  “以旧换新” 能切实有效地激发市场需求的内在机制，其根源还在于客户对房企品牌价值的信任，以及对产品品质的认同。

  在市场深度调整的关键时期，南京安居集团作为责任国企勇挑重担。积极探寻利民之策，推动楼市形成正向循环，经成本管控与资源整合，化解居民住房改善难题，切实诠释 “何以安居，居优其屋” 理念，彰显国有企业的责任担当。

  作为南京本土具有深厚底蕴与重要影响力的国有企业，南京安居集团于市场面临诸多挑战、置换渠道阻滞不畅的特殊时期，展现强烈的使命感与前瞻性战略眼光。

  2024年4月27日，南京官宣加入存量房“以旧换新”行列，南京安居集团率先进行政策试点。凭借对南京本土市场格局的洞察，安居集团全力制定了一套契合南京市民需求、兼具便捷性与可靠性的置换新路径。

  从CRIC调研数据来看，在推出换购模式“以旧换新”后，南京安居集团旗下部分参与“以旧换新”项目五一期间来访量明显提升，整体来看较平日周末增长20%～700%不等，客户参与热情高涨，带动市场情绪同步回温。

  截至目前，据南京安居集团统计，旗下各项目案场累计来访超过6500组，主力自操盘商品房项目月均来访较活动前提升了26%，月均认购较活动前提升了278%。

  南京安居集团旗下换新房源涵盖南京多个行政区，涉及16个商品房项目，类型覆盖刚需、改善、高端全档。通过剖析三类典型客户在置换过程中的体验反馈，能深入探究其实现高适配性的实践路径。

  高性价比住所换代升级：总价段契合与产品超配

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  “一套换一套”

  实现高性价比的住所换代升级

  ——“现在住的房子太老了，想把老房子卖掉买套新的，预算在250万上下”

  颐和缦山位于城东马群，处于环紫金山外围区域，与地铁 S6 号线百水桥站相距约 400 米，满足主城外溢客群居住环境及通勤便捷性需要。

  据克而瑞数据显示，2024年1-11月南京主城六区60-90㎡二手房成交总价段主力集中在100-250万之间。而颐和缦山配置89㎡以及115㎡两种户型，总价段控制在240-320万左右，根据“以旧换新”旧房可抵80%的总价测算，可对接此类持有主城“老破小”欲以一换一，总价承受能力较弱的需求。

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  产品居住舒适度提升

  解决生活痛点

  ——“现在住的旧房没有电梯，想换个电梯房，户型最好通透一些”

  主城老破小受制于建筑设计和时间的因素，难以契合现代居住的要求与审美标准。颐和缦山把握客户需求痛点，其小区大门跨度超 40 米，采用仿石材立面，为客户提供超越同档次产品的体验。

颐和缦山项目实景，实际以交付为准

  主城 “老破小” 在 90㎡以下通常为两房布局，采光、通风等条件难以满足居住者需求。颐和缦山切实为 “以旧换新” 客户实现了从一代住宅到三代住宅的产品升级换代。项目选用菲斯曼地暖、日立中央空调、 爱迪士新风（或同等品牌）三大件，对标改善型住宅。

颐和缦山建面约115㎡样板间实景，实际以交付为准

  在户型设计方面，89㎡的小三房布局，采用三开间朝南与双联阳台设计，满足置换类客户在居住方面的痛点需求。卫生间采用三分离设计，提升各功能模块的使用效率，优化居住体验。

颐和缦山项目建面约89㎡及115㎡户型图

  家庭生命周期跃升的换房需求：核心板块的产品面积和配置升级

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  同区域或向上置换需求

  注重地段价值

  ——“我在河西南住了十几年了，还是希望在这边进行置换，板块发展还是不错的”

  颐和铂樾府项目客群多以看重河西南地段的首改客户为主，注重地段及产品的双重改善需求。该类客群有一定的财富积累，在考虑改善的同时较为注重房产的优质稳定性能力。

  克而瑞数据表明，2024 年1-11月，河西南板块供求呈现出较为显著的增长趋势，前期因二手房抛售所引发的负面情绪正逐渐消散，客户对河西南板块价值的认可度逐步回升。作为南京当前主力发展的新城板块，河西南凭借顶端规划和配套成为改善客户首选板块之一。

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  产品配置的迭代升级

  注重居住舒适度的提升

  ——“我现在住的是30多层的超高层，想换个18层以内的。面积肯定是要大一些，那些科技系统、会所什么的都是想要有的。”

  改善客群除了关注面积段改善之外，对于产品配置有较为严苛的要求。颐和铂樾府项目17F小高的规划设计，较大高层及超高层产品有较为明显的舒适度提升。同时项目配置从115㎡到175㎡的户型面积段设计，降低了入住河西主城的新房门槛，满足不同家庭周期的置换需求。

  针对改善客户诉求较多的科技系统层面，项目配置“三恒”科技系统，在室内温度、湿度、氧气方面，进行全方位优化升级。项目配备约500㎡的泛会所空间，设计更贴合业主日常生活轨迹，保留实际所需且高频次使用的功能。

颐和铂樾府项目实景，实际以交付为准

  固定资产配置优化新方略：深度锚定核心板块稀缺产品的价值逻辑

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  多套整合

  实现固定资产配置优化

  ——“我手上有不少房产，对国内未来的房地产市场还是比较看好的”

  从颐和天晟府的置换客户特征分析，多为持有多套房产的南京土著或新贵，其核心思路是通过对家庭资产进行重新优化配置，转化为更为稳定的优质资产。

  从克而瑞数据来看，2023年一线城市的千万级豪宅成交近 4 万套，重点二三线城市亦达到 1.3 万套，较同期增长10%。同时，更大面积的豪宅呈现出更强劲的需求。全国 20 个核心城市的一手千万豪宅，面积达 180 ㎡以上的产品成交占比达 40%。

  颐和天晟府深研此类客户群体需求和市场趋势，且有别于市场其他豪宅项目，为拓展客户群体范围，设定 200 ㎡为起步面积标准。颐和天晟府项目仅规划两种户型，即建筑面积约 269㎡及 387㎡户型，精准定位顶层客群。

  建面约269㎡样板间实景（左），建面约387㎡样板间实景（右），实际以交付为准

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  聚焦核心板块的稀缺产品

  综合投资回报和居住价值

  ——“我就一心想要找个绝对核心的板块，首选大平层”

  豪宅客户对于资产配置的核心需求，主要聚焦为资产标的的稀缺属性以及稳定性。

  颐和天晟府落址于河西中板块，据 CRIC 数据表明，此板块长期处于供不应求的态势，其 2022 年供求比例曾降至 0.44，新房价格与市场波动中稳健上升，为豪宅客户资产配置需求提供具有吸引力的投资标的。

  在优化资产的同时，豪宅客户群体更倾向于选择能够满足其多元需求的产品。颐和天晟府以国际化美学精准对接顶层客群的价值趋向，项目建筑面积约 387 ㎡户型，一层一境，配备专属双电梯直达，重构当代高端住宅价值标杆。

颐和天晟府项目实景，实际以交付为准

  由此可见，南京安居集团于 “以旧换新” 方面取得的成效，并非依赖单一模式的构建。其核心在于，从地段价值、产品塑造到总价适配，多维精准地对接客户的各类实际需求，构建多层次且富有弹性的运作机制，实现需求的有效释放。

  未来，南京安居集团将继续秉持创新与担当精神，随着房地产市场的持续演变，积极探索与其他政策的协同效应，为行业的健康有序发展注入源源不断的动力。