距“5·17楼市新政”出台已过去一个月，检验政策成效的时候到了。

  5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局官宣了房地产相关政策的优化调整，主要涉及3个方面：首套购房比例最低降至15%、二套最低降至25%；下调公积金贷款利率0.25个百分点；取消房贷利率下限。

  该政策也被业界称为“史诗级”优化政策。紧接着，全国各地迎来降首付、优化房贷利率的热潮。目前，全国超过80%的城市开始落地执行“5·17”新政。

  6月17日~6月18日，中国房地产报记者梳理了上海、广州、深圳、武汉、成都及杭州等多个具有代表性的城市近1个月的楼市数据，并对当地房地产从业者进行了采访，发现上述城市近期房屋成交量均实现攀升。不过，多城都存在着“以价换量”的情况。

  多城房屋成交量激增

  “从全国层面来看，‘5·17新政’发布后，整体客户到访环比明显提升。其中，成都、西安来访环比上周（5月15日~5月19日）增幅在40%以上；上海、深圳、广州新增认购环比上周（5月15日~5月19日）增幅均在120%以上。”5月下旬，龙湖集团方面的相关人士告诉中国房地产报记者。

  “这段时间成交量有所上升，自从杭州取消限购政策后，很多温州人组团来买一二手房。”杭州市拱墅区朝晖板块链家门店经理宋欣表示，因为不限购，外地购房者都可以买了，只要不是3套就可以。

  “‘5·17新政’发布后，看房人增加了挺多。其中，年轻的刚需客户占比较大。”西安市高新区一位房产中介人员也告诉记者。

  进入6月，这些到访量和认购量已切实转化为成交数据。

  5月27日，上海跟进了“5·17新政”，此后的第一周和第二周上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7万平方米，相比新政前两周增长了10%。二手房方面，6月1日~6月16日上海二手房网签达13381套，环比上月增长82%，较5月日均604套的日均水平也有大幅提升。

  根据机构监测数据，广州5月17日~6月16日的房屋网签套数达5849套，相比新政前一个月网签5213套上升了12.2%。广州在发布“5·28新政”后，日均成交套数持续增加，5月28日~6月16日，共网签4052套，日均网签套数202套。从周度数据来看，6月10日~6月16日网签1565套，创4月份以来周度成交新高。

  5月18日~6月17日，深圳新房住宅成交2286套/23.21万平方米，比新政前一个月上涨3.96%；二手住宅共成交4136套/40.32万平方米，比新政前一个月上涨2.86%。

  5月6日，武汉就发布了新“汉十条”，叠加降首付、优化房贷利率的新政后，当地楼市加速升温。

  根据机构提供的数据，5月，武汉市新建商品住房成交6058套，4月份武汉住房成交4973套，5月成交套数环比增长21.82%，面积环比增长25.7%。5月7日到6月6日，武汉新政一个月，新建住房成交6955套，日均232套，较4月日均166套的水平，增幅为39.8%，较今年前4个月日均158套，上涨46.8%，但是尚未达到2023年日均301套的水平。武汉的二手房成交依然活跃，延续了2023年以来的趋势。

  “5月西安楼市在政策刺激下，成交同比增8%，呈现弱复苏态势。” 克而瑞西安机构执行总经理李晓兵表示，市场分化也在加剧，主城成交规模同环比均上涨15%左右，外围区县仍呈现较大的下滑趋势。整体来看，市场保持着稳步复苏态势，不过政策效果不及预期。

  杭州在5月除了跟进“5·17政策外”，还在5月9日出台了“杭七条”全面取消限购。

  以5月9日到6月9日的时间节点计算，杭州新政后一个月共成交5439套新房，成交套数也高于4月、5月。二手房成交也表现亮眼，5月杭州二手房成交维持8000套左右较高水平。

  作为备受瞩目的“新一线”城市，成都的楼市表现也较为突出。据成都住建部门官网显示，成都5月上商品房成交面积为232万平方米，环比上升20.4%。5月份，成都市二手房共成交19489套，成交面积186万平方米，不仅环比有所上升，且交易量高于2021年以来的月均值，今年以来同比首次转正。

  对于上述城市房屋成交量的增长，某机构市场研究总监陈文静认为，在多项政策举措落地后，房地产市场情绪有所好转，特别是核心城市政策效果正在显现，未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民收入预期的改善。

  诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪则预判，在新政持续发酵叠加房企加大营销力度的情况下，6月份新房成交总量或将延续稳步上升趋势。

  “以价换量”趋势延续

  有别于增长的成交量，多城新房、二手房价格在5月仍呈现下滑趋势。

  6月17日，国家统计局发布2024年5月份70城房价指数。数据显示，5月一线、二线城市新房环比均下跌0.7%，跌幅与70城持平，三线城市环比分别下跌0.8%，均为近年来最大跌幅。二手房方面，5月一线城市环比下跌1.2%，连续8个月领跌70城；二三线城市环比分别下跌0.9%和1.0%，也创下近年来的最大跌幅。

  从新房市场来看，只有上海、太原两个城市新房价格环比上涨，涨幅分别为0.6%和0.1%。同比来看，5月份仅上海、西安和成都新房价格上涨。其中，上海新房价格涨幅高达4.5%。

  某市场人士分析，上海楼市高端购买力太强了，大量豪宅入市释放了目标群体的消费需求。“今年一季度，上海总价2000万元以上的高端住宅成交量为2016年以来单季度最高。其中，3月份成交1079套，同比增长超4倍。”

  关荣雪认为，近期上海新房高端优质住宅项目持续火热在助力总体价格涨势坚挺。“沪九条”政策出台及时、到位且新政松绑力度明显加大，在一定程度上提振市场信心，刺激购房需求释放，增强了价格上涨动力。

  二手房方面的价格则没有特例。

  根据国家统计局发布的二手房价格数据，5月，70城二手房价格环比及同比均为下滑状态。这也意味着，在二手房市场上，即便有政策加持，但“以价换量”的趋势仍在持续。

  关荣雪分析，5月新房市场“以价换量”突出，价格总体持续下行，上涨城市数进一步缩减，创历史新低，下跌城市数占据主要份额。总体来看，目前价格市场仍然缺乏上涨信心，行业调整趋势仍在。

  “新政后，杭州二手房成交表现亮眼，挂牌量增长显著，购房者看房积极，房东积极调整价格抓紧出货。” 某机构华东大区常务副总经理高院生表示，随着一连串的政策释放，叠加持续“以价换量”已取得较好的市场成果，杭州二手房市场已逐步企稳。

  在上述70城中，广州和徐州的二手房价格同比下降幅度最大，分别为11.4%和12.4%。

  一名广州的房地产从业人士告诉记者，广州楼市现在仍是新房主导的增量市场，新房项目花式促销层出不穷，“买新不买旧”是主流。5月28日，广州取消了二手房限售，这也让广州的二手房挂牌量增长，卖家之间竞争更激烈，如果业主不选择降价出售的话，基本上是处于无人问津的状态。

  贝壳数据显示，仅5月28日当天，广州二手房挂牌量新增875套，达到了月内的最高值，总挂牌量也来到了181127套。

  对于上述情况，58安居客研究院院长张波向记者表示，从国家统计局的数据来看，虽然一线城市一二手房价环比依然下滑，但“5·17新政”落地后，市场成交量尤其是二手房有了明显提升，特别是上海、深圳的成交短期提升量表现更为明显；二三线城市的房价总体还处于下行阶段。

  张波判断，“5·17新政”后房地产市场会有一个相对明显的热度提升，但这一热度的提升并不会导致市场快速出现反转，尤其是房价层面也并不会由此快速转为上涨，但一二手房的成交周期会逐步缩短，购房者对于市场的预期开始出现转好迹象。