从豪宅“日光”到二手房日成交突破1000套，上海楼市正在快速回暖中。

  “‘5·27’新政以来，我们板块内低总价的三居室进入了成交高峰期，有业务员一个月成交了十几套房子，甚至出现了当天带看当天成交的情况。”中原地产嘉定新城区域负责人徐鹏飞表示。

  上海链家资深经纪人李亮（化名）也告诉记者，“沪九条”出台后，区域带看量、成交量都有明显提升，他所在的大区用不到20天时间便完成了全月业绩目标。“新政出台当天带了3组客户看房，最终成交一笔，签约完都快晚上12点了。”他说，后续几天一直都这么火。

  5月27日，上海出台“沪九条”，出台首套房首付比例降至20%、房贷利率下调、非户籍限购松绑、多孩家庭增加购房名额等政策，对楼市回暖起到了助力作用。

  新政推动下，上海“日光盘”再现。另据安居客监测，6月上海新房累计网签14118套，环比上涨约16.71%，尤其是6月底，新房市场连续两日成交量超过1000套；二手房成交23906套，环比上涨39.8%，同比上涨89.9%，成交量创近36个月以来新高。进入7月，成交量出现回调，中指研究院统计数据显示，7月上海新建商品住宅成交规模约100万平方米，环比下降约10%，同比下降约20%。新开盘方面，本月新开盘项目16个，数量较上月明显减少，开盘项目热度分化明显，仅招商时代潮派项目实现100%去化，3个项目去化率超8成，去化率不足3成的项目有9个，整体来看，外环刚需项目去化不佳。二手房成交量2万套，环比上月同期下降约22.5%。

  “‘沪九条’持续释放的政策利好，使市场有了企稳迹象。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，虽然7月份成交量呈现震荡回落态势，但房价连续下跌的趋势已被止住。

  相关研究机构人士认为，上海楼市新政明显提振了市场情绪，带动购房需求释放，二手房成交规模保持高位。下半年，随着政策端持续发力，市场情绪有望继续好转，从而带动市场逐渐筑底企稳。

  “老破小”卖火了

  二手房成交直破2万套，新政后上海二手房行情可谓“速火”。

  “忙是真忙，6月我带看了20多组客户，7月带看量稍微少了些，但二手房成交量是真上来了，每周都稳步向上，尤其是此前滞销的‘老破小’房子，流量很猛。”李亮说，如果一个房源有多个客户竞争，部分房东还会跳涨三五万元。

  中国房地产报记者走访上海二手房集中成交的几个区域后发现，“5·27”新政更利好上海中心城区二手房成交，中环内、外环外的二手房成交量环比涨幅最大，其中成交增量比较突出的是中环内“老破小”和外环外的“小三房”。

  58安居客研究院院长张波亦表示，透过用户线上找房数据发现，很多年轻人，包括新上海人，在市区外环以内找房甚至到一些好的地段去找“老破小”项目的比例是非常高的，很多人希望在市区居住，这样能有一个更加便捷的生活圈。

  “未出政策前，上海二手房单月成交量约在1.5万套，6月则多出了1万多套成交，这是市场对政策的积极反应，双休日单日成交量有时会达到2021年旺季时水平。”上海某房地产中介机构负责人表示。

  从记者走访的多家房地产中介门店反馈来看，新政后经纪人带看量、成交量均明显提升，而购房人的需求集中释放是在端午节期间，带看量较新政前上涨30%。二手房成交比较快的有两种类型，一类是总价300万～500万元靠近市区的“老破小”；另一类是远郊低总价“小三居”。

  在各区域中，上海松江、浦东、嘉定位居交易量前三，主要与区域内低总价房源较多有关。

  以上海松江泗泾为例，该区域是典型的刚需板块，多以动迁房为主。

  上海链家地产同润二店店长陈建辉告诉记者，整个6月份，泗泾板块内的二手房成交集中在100万~300万元的房子，以一套150万元房源为例，首付50万元，贷款100万元，算上首套房贷利率优惠，月供在4000元左右，对于有稳定工作的年轻人来说基本没有还款压力。

  除了首次置业的年轻人外，还有一部分购房者是二孩、三孩家庭，因为新政对于多孩家庭的倾斜，使得这部分人群的改善需求得以释放。

  徐鹏飞表示，他们板块内的小三居居成交高主因是价格低，上海远郊二手房价格已降到近5年新低，一些原本价格较为坚挺的小区也出现了大幅降价。以板块内标杆小区西郊金茂府为例，项目相较于每平方米8万元高峰期下跌了20%，目前均价保持在每平方米6.5万元。另外，青浦新城的二手房也较高峰时跌幅了20%左右。

  克而瑞统计数据显示，今年上半年，上海二手房整体成交均价为每平方米4.08万元，有部分区域二手房成交均价已回到2016年～2018年间，如普陀、杨浦、虹口、宝山等，二手房成交价格均已跌至2017年水平。

  价格跳水也带动了上海内环内二手房的成交，“老破小”房子乘着政策的东风实现了快速去化。以普陀区真如板块为例，板块内300万元以内的“老破小”房子，有些小区甚至出现了“零挂牌”和无房可售情况。

  记者采访的多位房产经纪人认为，随着二手房加速去化，市场上的置换链条正被打通，后续市场成交的焦点会逐步转移至改善型住房，从首次置业的刚需人群转到大部分置换客群。

  王强（化名）就是其中一员。

  他最近置换了一套汤城豪园小区。因孩子上学需求，他先将名下一套600多万元的房子出售，借此次新政不但可以享受首套房资格，还可以做到3.5%房贷利率，这让他果断下定了这套价值 1200万元的房子。“我这算是抄底上了改善的车，利率比我之前那套房子要低，月供也在可接受范围。”王强说。

  类似王强这种因新政利好选择入市的改善型购房者不在少数。“这部分人群原本就有购房打算，受新政影响，二套变首套，加上利率降低，购房犹豫期普遍缩短，多会果断选择入市。”王强的带看经纪人说。

  据中国房地产报记者走访发现，上海并非所有区域都被激活。如五角场区域、老闸北、虹口因房价较高，客户接受度不高。记者从多名房地产中介机构处了解到，整个6月，除了看房客增加外，交易量相较于前两个月并未明显增长。

  这和业主心态的转变不无关系，张华（化名）就是这样一名房东。此前，他还在降价和不降间摇摆，“5·27”新政之后，每天上门看房的购房者络绎不绝，也让张华改变了想法并决定涨价。

  中原地产新华路门店负责人张宏超告诉记者，新华路的法华苑一套房源在新政后两天连续调价2次，单次涨价幅度均超过100万元。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前市场，低价房源确实能迅速吸引购房者，推动市场交易量回升。但随着低价房源逐步减少，市场能否持续仍存在不确定性，后续可能主要还是取决于刚需和改善的循环以维持市场活跃度。

  新房市场两极分化

  新政后，新房市场也是捷报频传。

  6月15日，天安1号二期首批开盘，3小时劲销 40.28亿元，基本售罄；6月26日，新杨思·上园二期116套房源开盘即售罄；6月28日，中海领邸玖序开盘，232套房源销售66亿元，首开售罄；均价每平方米29.8万元的中海顺昌玖里&恒昌玖里49套风貌别墅同样首开售罄……6月的倒数第二天，上海新房成交1301套，并连续两天突破1000套，这是自今年3月31日以来的最高值。

  一时间，“日光盘”再现上海、沪上楼市“燃爆”了等词条纷纷登上热搜。

  除了传统千万级热门改善地段，宝山南大板块成为市场中的“黑马”，华润置地的中环置地中心·润府于6月份去化了300余套房子，因地铁及学区配套吸引了一部分其他区域外溢刚需客群，与临近的桃浦板块相比价格优势明显，一定程度上满足了客户追求“性价比”的较好项目的需求。

  实际上，上海新房市场最大特征就是市中心高端楼盘供应量和成交量双双走高。同时，市中心高总价项目罕见集中入市也持续点燃了上海新房市场。

  相关研究机构人士认为，“5·27”新政至6月16日共17个项目开盘，其中长风豪宅项目嘉佰道开盘即罄，观宸润府及象屿远香湖岸等外环外刚改项目开盘去化率也较上一批次有所提升。从续销新房表现来看，刚改项目在新政后到访热度明显提升，优于远郊刚需项目。

  据记者了解，上海远郊盘整体去化确实表现一般，自新政实施以来，远郊项目案场客流量不增反降。来自佑威数据中心的统计显示，1～7月上海外环以内楼盘平均去化率为44.26%，外郊环和郊环外楼盘去化率分别为30.13%、18.77%。

  “短期内，上海远郊盘的销售不会有什么起色，除非允许价格调整等，或将有一定促进。”前述房企内部人士说。

  记者在走访中获悉，过去几年曾经火爆过的上海临港、大虹桥板块已成为新一轮的难以去化区域，即便通过打折促销和渠道分销，销售依旧没有太大起色。

  “流量都被市中心项目给吸走了。”一名上海远郊楼盘案场销售人员告诉记者，自“5·27”新政以来，购房客户多倾向于市区楼盘，反而让地处远郊的项目变得冷清。“原本有些打算买我们这里房子的客户，一看新政首付门槛低了，去买了更靠近市区的房子。”

  “当下，各楼盘竞争也愈发激烈，一些大热盘在政策出台之后反而销量没有之前好了，出现了在房地产中介机构挂牌代售现象。”上海某房企市场人士表示，原先热门的上海青浦蟠龙板块如今新盘去化率不足20%，松江国贸鹭原自开盘以来去化率不足3%，另有一些远郊项目甚至出现开盘2个月至今“零认购”的情况。五大新城新房项目，除个别去化率能达到80%，大部分在50%左右，未来远郊市场会越来越冷。

  豪宅成交火热

  市场调整之际，上海豪宅市场走出独立行情。

  克而瑞统计数据显示，2024年上半年，上海总价超过3000万元的高端住宅共成交1544套，成交规模是近10年来最高，为同期北京、广州和深圳该总价段成交之和的2.6倍。

  “从最近几个逆势热销的项目来看，都位于上海强势区域且板块内供应稀缺，所推项目也都是房企产品力的代表之作。”克而瑞集团董事长丁祖昱表示。

  具体来看，2024上半年，上海每平方米10万元以上高端项目供应放量明显，核心区域优质豪宅井喷，开盘去化率近8成，整体表现出色，内环内核心优质项目频现“日光”。目前正处于认购中的苏河湾龙盛湾上，均价为每平方米13.38万元，120套房源两日累计认购超200组，认购率167%。

  某浙系房企营销总监表示，对于豪宅产品而言，其价值更多体现在区位和资源稀缺性上，这些豪宅项目之所以能够屡屡开盘售罄，主要契合了三方面核心需求，一是前期供应少导致部分购房者持币等待多年，项目蓄客时间长；二是购房者多是改善置换自住需求和部分首置客群；三是价差“打新”需求，部分项目价格倒挂依然存在，所以促进了交易活跃度提升。

  另据克而瑞统计发现，从年龄段看，购房主力已经从“60/70后”向“80/90后”转移，这群“新贵”中大部分购房资金来自父母，但他们具有充分的选择权，对地段、房型、圈层都有具体的偏好。

  不过，一手豪宅市场火热的同时，传统二手豪宅市场却显示出了明显的冷清现象，部分位于上海市中心黄金地段的二手豪宅项目长期以来因供应稀缺备受关注，但受新房市场价格挤压等影响，一些明星楼盘交易量出现下滑，如翠湖天地、汤臣一品等传统豪宅项目。

  交易量下滑的同时，二手豪宅价格也遭遇“滑铁卢”。以上海黄浦区融创滨江壹号院为例，6月刚刚成交的一套126平方米的中区户型，成交单价仅为每平方米11.8万元，与去年同期相比降了10万元/平方米。

  这并非个例，同样是上海黄浦区另一热门豪宅复兴珑御，最近一套184平方米的中区户型成交单价每平方米19.5万元，去年同期相同户型成交价格为每平方米25万元。

  据中国房地产报记者采访的多名二手豪宅经纪人介绍，与去年同期相比，今年6月二手豪宅看房客明显减少，成交量也显著下滑。一方面，市中心新开的豪宅项目对二手豪宅形成了挤压；另一方面，二手豪宅市场的供应量增加，导致原先的“一二手房倒挂差”开始消失，这些因素导致了二手豪宅市场交易活跃度不足，买卖双方的谨慎态度也进一步抑制了市场流动性。

  7月底，上海官宣了6个即将入市的新豪宅名单，分布在浦东、黄浦和普陀区，共561套房源。其中，前滩百合园、融创外滩壹号院和锦园3个项目均价均突破每平方米17万元，在2024年上海豪宅抢收的下半场关口，谁能优先胜出值得关注。

  2024下半年上海楼市如何？

  2024年以来，上海成为全国房价最坚挺的城市。

  7月15日，国家统计局最新数据显示，上海新房和二手房价格环比分别上涨0.4%和0.5%，6月再次领涨全国。卢文䂀认为，这得益于一线城市政策效应在积极发挥作用，改善性力量不断进入市场，所以成交方面继续向好发展，尤其是上海，消费韧性强。

  细化到成交情况上，“沪九条”的影响更为明显。

  表现在新房市场，“沪九条”出台前，上海5月每日平均签约一手房369套，峰值为5月6日，签约772套。以“沪九条”出台的5月27日为节点，5月27日至7月11日，上海每日平均签约一手房468套，增幅达26.83%，签约峰值也增加到了单日1264套。

  二手房的成交涨幅更大。5月27日之前，上海日均二手房成交套数为549套；新政出台后，5月27日至7月11日，二手房日均成交套数增加至819套，增幅达到49.18%。

  “成交放量，说明市场信心开始回归。”有市场人士分析认为，进入7月，上海楼市总体呈现稳中有降趋势，但高端住宅和热门区域市场表现依旧强劲，相信在政策引导和市场需求的双重作用下，上海楼市还能展现出其独特的韧性和发展潜力。

  同策研究院分析师胡潇月认为，6月恰逢年中冲刺节点，开发商推盘节奏放快，开盘规模较5月大幅上涨，叠加“沪九条”政策刺激，市场供求环比均回升，成交规模达今年峰值，中高端改善需求较为旺盛。

  进入7月淡季，开发商推盘节奏已放缓，且二手房市场表现不俗，一定程度上也会分流新房客群，加上新政刺激效用逐渐收窄，7月供需两端均会有所回落，市场依旧承压。

  另外，上海多名房产经纪人对记者表示，上海二手房挂牌量依然居高不下，截至7月29日，全市二手房源总挂牌数量高达23万套，去化承压。“新政短期内给市场带来脉冲式反映，释放了一波需求，但到6月份已经消耗殆尽，预计后续二手房市场表现乏力。”克而瑞研究中心总经理林波表示。

  张波表示，“5·27”新政带来的效应已经基本结束，除非后续有新的政策助推加持，市场依然还是筑底弱复苏状态。未来，如果政策能够持续放松，二手房成交量能够保持1.5万套荣枯线以上。

  相关研究机构人士认为，新房、二手房市场活跃度有所下滑，政策效果持续性减弱。短期来看，下半年“稳市场”“去库存”政策有望继续落地落实，随着各项举措积极显效以及高基数效应的明显减弱，下半年新房销售规模下行态势有望进一步放缓，市场活跃度或将有所修复。