“连续出现亏损，现已难以为继”。

  最近，海南物管集团股份有限公司（以下简称“海南物管集团”）政协小区物业服务中心在小区张贴公告称，由于连年亏损，物业服务至今年12月份底退出小区物业管理工作。并称“相关情况已报备辖区政府部门”。

  “小区总建筑面积，物业管理员工人数……”11月14日上午，海南省物业管理协会会长张启云拿起桌上的计算器“噼里啪啦”算了一通说，“那肯定得亏！”

  但在采访中，该小区受访业主并不相信物业“连续亏损，难以为继”的说法。“业主与小区物管相处还算融洽，虽然彼此在微信群里也有争论，但并没有什么大的矛盾冲突。”一王姓业主向记者表示，物业公司不可能存在连年亏损的情况。

  张启云认为，海口小区物业费标准，根据管理规模大小与服务标准平均1.8~2.8元/平方米为未来主流趋势。“通常情况下，小区规模越大，物业服务成本越低，以体量10万平方米的小区为例，1.5元至1.8元/平方米的物业收费标准，企业可以低服务标准生存下去；低于1元/平方米的，企业都很难存活。”并不是规模小的小区享受不到好的物业服务，智能化的连片管理模式或能破解这一难题。

  据了解，海南现有4600多个小区、2600多家物管企业，全省仍有不少的小区属于“三无”小区。

  物管集团因亏损要退出小区

  “由于小区相对较小，物业收费标准较低，人力、物力成本逐年上升，导致收不抵支，连续出现亏损，现已难以为继。”

  11月1日，海南物管集团政协小区物业服务中心在该小区电梯口张贴了一份《关于退出小区物业服务的公告》。该公告称，物管公司决定于2023年12月31日正式退出小区物业管理服务工作。

  对于该小区物业遗留问题的处理，上述公告表示，该情况已向辖区政府部门进行了报备，并提前通告小区业主，建议小区业主尽快聘请新的物业管理公司进驻；对于业主已预缴2024年物业费的，该公司将移交给新的物业公司或办理退费，对于未交清今年12月份以前物业费的，业主需尽快到物业处结清。

  该公告张贴后，有人将其上传至社交媒介平台，引起了外界的关注。

  11月13日下午，记者前往海口政协小区了解情况。

  该小区位于海口市中山南路与椰海大道交会处，整个小区占地面积并不大，由两栋高层建筑和一排临街铺面组成。小区工程竣工标志牌显示，项目于2014年8月开工，竣工时间为2017年6月，建设单位为“海南发展控股置业集团有限公司”。

  “我们大概是2018年入住的，一共两栋楼，住户不到200户。”业主王先生告诉记者，物业公司要退出小区物业服务的通知，他们也都看到了，“实话实说，小区物业服务还算可以，虽然业主此前也因为停车等问题，在业主群里与物管人员有过争论，但总体来说没什么大的矛盾，彼此相处还算融洽。”

  “物业公司说因为连续亏损要退出小区，我认为这不是主要原因。”王先生称，假如外面的物业公司来做，只要控制好成本也同样会挣钱。记者在走访过程中，其他业主也持这一观点，他们不相信小区物管“连续亏损要退出”的说法。

  业主称“亏损”不是退出主因

  记者从该小区一知情人士处了解到，小区住宅基本上是同一建筑面积的户型，每户建筑面积约为128平方米，住户187户，入住率达到80%以上。

  记者另从物业服务中心了解到，目前该小区纯生活用房物业服务收费标准为1.2元/平方米/月，营业性用房和办公商住用房物业费标准为2.1元/平方米/月。

  该小区私家固定车位服务费为20元/辆/月，露天停车场固定车位为90元/辆/月，地下停车库210元/辆/月。其中，小区私家固定车位占比较多。

  如果仅以187户计算，住宅物业面积约为2.4万平方米，住宅部分每月物业费收入不足3万元。如果算上临街商铺物业费及泊车费等，该小区每月物业收入也仅4万元左右。

  记者还了解到，目前，该小区物业服务中心一共3名工作人员：一名负责人、一名电工及一名财务兼客服。而小区保安和保洁属于外包，外包工作人员为8名左右。

  记者也就小区物管要主动退出等相关事宜，向海南物管集团方面提出了采访要求。但截至记者发稿时，尚未得到对方的正式答复。

  海南物管集团（原海南海航物业管理股份有限公司）成立于2000年4月，注册资金1.436亿元。据其官方网站介绍，海南物管集团业务涉及全国32个省市及地区，是海南省本土规模最大、产业集成度最高，以及“中国物业”“中国团餐”双百强服务企业。

  小区物管难题如何破解？

  “按照小区物业管理服务面积及对应的工作人员配备，怎么算都是亏损的。”11月14日上午，张启云接受记者采访时，拿起桌上的计算器算了一通后说。

  张启云告诉记者，物业公司的主要营业收入是物业管理服务费（包括9项构成），这些收入基本上都很透明。他表示，在海口，物业公司主动退出小区的情形在未来还会陆续增多。

  “通常情况下，物业公司在进驻小区前，都有一个最基本的测算。但是一纸合同最长10~20年之久，究竟能不能做？”张启云称。

  “其实，造成小区物管成本增加的因素很多。”张启云举例称，比如小区供水供电问题，截至目前，海南全省“抄表到户”，包括重点城市海口、三亚的覆盖率仍很低，“原本是供电、供水企业应该承担的事，却转嫁给了小区物业公司，造成人力成本大大增加。”

  “一般来讲，小区规模越大，物业成本越低。”张启云表示，以10万平方米建筑体量的小区计算，物业费在1.5~1.8元/平方米，物业公司低标准服务可以生存下去；10万平方米以下的小区，且物业费低于1元/平方米，物管企业就难以为继了。

  张启云告诉记者，海口5万平方米以下的小区（包括老旧小区）占比较大，除物业费以外的公共能耗据实分摊，据前些年的抽样调查数据，平均收费为0.75元/平方米。

  张启云称，由于小区规模较小，加上物业服务收费较低，许多小区并没有真正意义上的物业服务，“最多是请一两个上了年纪的人看大门。”

  “我认为，海口小区物业收费标准2.8元/平方米左右，从服务标准和服务水平上为科学的定价，也是未来主流趋势，那些接送机、递毛巾等不叫‘物业服务’，而是‘特邀服务’。”张启云说。

  那么，小规模小区的物业服务难题怎么破解？张启云也给出了答案。

  他提出“连片智能管理”方案，即“共享管家”模式，由有实力的物管企业牵头，将地理位置相近的小规模小区实行连片管理，充分运用智能化平台手段，在小区安保、保洁、维修、维护等人力进行合理调配，实现资源共享。

  “这样既提高了工作效率，也大大节约了人力成本，用户也可享受更好的物业服务体验。”张启云说。