2024年房地产融资政策进一步宽松，中央首次定调房地产“止跌回稳”，同时加大白名单项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，成为政策主要支持方向。

  进入第四季度，房地产贷款投放速度加快，金融监管总局召开的2025年监管工作会议显示，2024年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元，全年累计处置不良资产超3万亿元。

  2024年，房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

  2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力同样较大，债务到期规模甚至高于2024年。

  2024年1月中央推行了房地产融资协调机制，此后各地政府纷纷推进落实。3月22日，随着国务院常务会议召开，提及优化房地产政策，系统谋划相关支持政策等，再次释放了房地产行业政策持续放松信号。

  9月24日，国新办举行新闻发布会，央行推出多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等。9月26日，中共中央政治局召开会议。会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

  10月17日，人民银行表示，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地，人民银行提供必要的再贷款支持。11月8日，财政部表示支持专项债券回收闲置存量土地、新增土地储备；央行表示积极支持收购存量商品房用作保障性住房；11月广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地广州；此后佛山也获得购买安置房专项借款11.9亿元。

  2024年第四季度，房地产贷款投放速度加快，合规项目推进成为当前工作核心。根据2025年1月12日，金融监管总局召开的2025年监管工作会议。2024年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元，全年累计处置不良资产超3万亿元。

  值得注意的是，2024年中国公募REITs也正式迈入常态化发展新阶段，朝着规范化和成熟化的方向不断发展。2024年2月8日，上海证券交易所和深圳证券交易所均发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金2023年年度报告披露工作有关事项的通知》，在基础设施REITs年度报告的信息披露、披露时间以及重点披露事项等多方面进行了明确指导。4月12日，国务院出台了《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，提及要研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善不动产投资信托基金等税收政策。

  7月26日，国家发展改革委公布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（1014号文），部署推进REITs常态化发行工作。1014号文适当扩大了底层资产的行业范围，增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型，把旅游景区放宽到了AAAA级，把商业街区、商业综合体家居、建材、纺织等各类专业市场项目等消费基础设施纳入试点范围，并允许园区、消费、文旅基础设施配套的酒店、商办、底商在一定条件下入池。与此同时，取消了此前试点阶段对项目收益率的硬性要求；并大幅放松回收资金的使用要求。1014号文的出台，进一步推动了公募REITs产品的审核效率，较大程度提升公募REITs的市场容量，同时也满足了社会各方期待与诉求，标志了我国公募REITs已从试点阶段转变为了常态化发行阶段。

  在政策利好不断加码的背景下，截至2024年底，2024年已有29只公募REITs完成了上市，募集资金总额为655亿元，创下了近年来的新高，同时我国公募REITs已上市的总规模也达到了1660亿元。

  2024年，房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。从历年65家典型房企的融资总量来看，2024年融资总量为4823亿元，同比下降28%，已连续四年持续下滑。从各季度表现来看，第三季度融资规模最高达1586亿元，同比上升1%；其余季度同比跌幅均超30%。

  从企业的债券类融资成本来看，境外债券融资成本为4.18%，较2023年全年下降较快；这主要是由于2024年仅监测到越秀地产与五矿发行境外债券，票息区间在4%至4.6%。可见，目前境外债仍处于冰封状态，仅极少数房企有在境外发行债券的情况，故而造成统计基数较小，融资成本与往期偏差较大。

  境内债券融资成本2.91%，较2023年全年继续下降了0.55个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于2024年货币环境相对宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的保利发展、金隅集团、华润置地等等。受境内债券融资影响，2024年整体新增债券类融资成本2.93%，较2023年全年下降0.64个百分点。

  从各梯队发债表现来看，2024年TOP10房企的发债总量为826亿元，同比下降14%，TOP10房企的平均发债额为165亿元，是各梯队中最高的；从融资成本来看，TOP10房企仅为2.61%，同比略下降了0.39个点，处于各梯队相对低位。

  此外TOP11-30与TOP51+梯队的房企，发债规模均发生大幅下滑，按同期比分别下滑62%及52%；其中TOP51+梯队房企的融资成本下降明显，按同期比下降了1.59个百分点。这主要是因为TOP51+梯队房企发债较少，且发债企业多为国企央企。

  从企业的性质分类来看，2024年国企、央企的发债量为1911亿元，同比下滑了29%；民营企业发债量为191亿元，同比大幅下降82%；混合所有制房企发债量为107亿元。可以看出各类房企的发债量均出现了一个大幅的下滑，但民企发债量下降更快。在此背景下，央国企发债的占比自2020年出现了大幅上升，2024年更是升到了86%，达到历年最高点。

  而从成本上来看，国企、央企2024年的融资成本为2.77%，而民营企业则为3.82%，两者之间的差距达到1.05个百分点；此外混合所有制房企的融资成本出现了较大上升至4.18%。在当前融资环境下，有用充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。

  自房地产行业出现债务违约潮至今，不少出险房企仍在当前的深度调整中积极自救，部分房企在债务重组方面已取得重要进展。目前富力地产、华夏幸福、花样年、融创中国、中国奥园等企业基本完成境内和境外债务的整体重组或展期；而龙光集团、远洋集团、时代中国以及碧桂园也已基本完成境内债券的展期；此外，禹洲集团、中梁控股、当代置业、绿地控股也已完成境外债的重组或展期。

  2024年第四季度不少房企的境外债重组迎来重大进展。11月25日，远洋集团境外债重组方案已经获得投资人必要同意，下一步将分别交由香港法院和英格兰法院进行裁决，以决定方案是否获得通过。11月28日，旭辉集团披露约87%债权人签署或加入境外债重组协议；佳兆业披露重组方案计划12月19日于香港法院聆讯；12月13日，世茂集团公告境外债重组获80.72%债权人支持。

  但完成债务重组并非意味着房企就能够回归正常经营状况。在销售疲软、市场信心不足的当下，不少重组成功的房企仍然面临财务困难，不排除未来出现二次违约风险。

  值得注意的是，金科股份的破产重整迎来了关键性进展。自从2023年5月金科股份被债权人申请重整；2024年2月金科股份正式向法院提交重整申请。2024年11月22日，金科股份发布重整投资人遴选结果，确认上海品器联合体为金科股份及重庆金科中选重整投资人。此后，金科先后与20余家财务投资人签约，截至2025年1月6日，金科累计签约财务投资部分的募集资金达18.72亿元，财务投资额度已实现满额签约。若金科股份后续顺利召开通过债权人大会，即可完成整体重整工作，有望成为中国房地产行业“地产重整第一股”。

  从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力同样较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5275亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。

  2024年12月11日-12日召开的中央经济工作会议上，在部署2025年经济工作时提及明年重点任务之一是“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”

  可见，严控增量、优化存量仍然会是2025年的一个工作重点，预期2025年中央和地方仍将会从以下两方面发力，一方面是继续落地实施收储存量商品房用作保障性住房；另一方面则充分用好地方专项债和央行专项再贷款收回收购企业闲置存量土地，短期减少无效新增商品房供应稳定库存预期。

  预计随着上述重磅政策的推进落地，将会有更多低成本增量资金进入市场，将有助于房企出售存量土地、缓解资金压力，并改善土储结构。同时，地方政府通过专项债券收购存量土地，也能增强资金流动性，支持地方经济发展、保障民生。对于市场而言，收回收购存量闲置土地有利于改善市场供求关系，进一步促进房地产市场止跌回稳。

  对于房地产企业而言，要在现有政策利好背景下做好债务接续，可以通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式通过发行新债券实现“借新还旧”，还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。除此之外，出险房企也要与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。同时，对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。