中信建投证券房地产和建筑行业首席分析师  竺劲

  9月20日，2024中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十四届房地产品牌发展高峰论坛在杭州举行。

  中信建投证券房地产和建筑行业首席分析师竺劲在《宏观经济形势与房地产市场判研》的主题演讲中提到，目前整个宏观经济会保持平稳，对于偏弱的内需已经开始考虑或者已经在采取比较多的行动。

  房地产行业内部还处于一个调整的过程当中。第一，房地产市场目前的需求偏弱，一线城市房价也出现了回调，但从另外一个层面看，政策的重大转向已经对房地产过去的一些政策进行了纠偏。

  5月份限购限贷的大幅放松以后，重点城市从同比的角度来看，数据是比较好的，但是从环比的角度来看，政策的效果略有减弱。二手房市场表现比较好，新房市场还有比较大的压力；高能级的城市表现相对较好。

  在北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市当中，深圳从销量的角度来看表现最佳，二手房的挂牌量比较高，新房存在比较多的降价，政府推出的很多人才安居房，都对深圳的楼市产生了一定的压力。深圳目前的市场表现为“人口流入+消费降级”，买房是一种消费行为，但是新进入的购房人购买力相对比较差，所以导致了二手房市场比较好，以及量增价跌这样一种现象。相信在未来，北京和上海的量会维持稳定，而价格会再度出现分化。量升（稳）价跌的市场环境对市场主体提出了更多的考验，政府的政策供给也变得更为重要。

  土地市场在调整的过程当中向一线城市更为集中。开发商目前资金面是有所改善的，但投资还是偏谨慎。很多一线的开发商的投资强度降了20-30个点，某种意义上是一个急剧的收缩，在土地市场上找机会比较难。在一个量升价跌的市场，如何去操作、如何去降维打击或者说找到别的方式去做，是比较难的，所以目前开发商采取一个谨慎的投资态度。