临近岁末，金地商置集团有限公司（以下简称“金地商置”，00535.HK）终于实现了今年新增土储零的突破。

  12月20日，武汉出让了22宗土地，金地商置以约3.54亿元的底价竞得了1宗宅地。该公司的控股股东为A股上市的金地集团，为了应付到期债务，金地集团自2023年6月以来都未在公开市场购置土地。

  金地商置的投资同样有所收缩，2021年买了40宗地，2023年降至2宗，今年截至目前只拿了1宗地。经营面上的压力也凸显了出来，今年上半年，该公司录得股东应占亏损约21.79亿元，同比由盈转亏。

  财务报告显示，金地商置有超过100亿元的银行贷款附有交叉违约条款，其中25.56亿元由金地集团提供担保。当金地集团或其联属公司发生债务违约等情况，金地商置的所有未偿还贷款将会即时到期。

  对于扭亏安排、如何防范由关联方引发的风险等问题，中国房地产报记者向金地商置发送了采访提纲，但截至12月24日上午仍未获回复。

  3.54亿元武汉拿地

  武汉本次出让的22宗土地，总成交地价为65.68亿元，其中有14宗为涉宅用地。金地商置竞得的P（2024）180号地块位于汉阳区鹉大道以西、大桥局铁路专用线以南，在今年11月份才调整为住宅用途，地块总建筑面积约5.4万平方米，起拍总价3.54亿元，折合楼面地价约6556元/平方米。

  武汉是金地商置熟悉的市场，该公司在当地开发的项目包括四季都会、长江艺境、兰亭大境、悦海湾、汉口峯汇等项目，产品类型涵盖住宅、公寓、商业、办公楼及产业园。今年5月份，金地商置东部区域还与金地管理联合中标了武汉P（2021）102号地块委托管理项目。

  从土地储备规模的变化来看，金地商置近3年主要在消化存量土地。2021年，该公司在上海、北京、广州、杭州等地收购了40宗土地，总建筑面积约768.6万平方米，总应占土地成本达到了230.9亿元。截至2021年底，金地商置的总土地储备建筑面积为2327万平方米，当中82%位于一线及二线城市。

  2022年，金地商置的拓展节奏骤然降了下来，全年只收购了5个项目，规划建筑面积约37.7万平方米，应占土地成本9.57亿元。2023年进一步缩减，共新增2个项目，规划建筑面积约10.91万平方米，应占土地成本5.08亿元。

  截至2024年6月底，该公司的土地储备建筑面积为1469万平方米，较2021年底减少了约37%。

  关联方贷款超100亿元

  投资策略的变化，与金地商置和其大股东的经营状况息息相关。2022年，该公司的合约销售总额为617.73亿元，同比下跌约21%，收入、股东应占溢利分别同比下跌27%、42%。在这一年的年报中，金地商置的管理层还乐观的表示房地产市场已于2022年下半年触底，并将于2023年逐步反弹。

  事实上，行业的反弹并没有如期而至。2023年，金地商置的合约销售额同比下跌42%，收入虽大幅增长69%，但股东应占溢利却同比减少85%。面对数十年来未见的艰难市场环境，该公司表示“现金流为王”是最核心、最重要的原则，要审慎投资、降低成本，确保财务稳健。

  2024年上半年，金地商置的业绩仍处于下行通道，同样是增收不增利，股东应占亏损为21.79亿元，同比由盈转亏。截至6月底，其现金及银行结余为42.2亿元，同比减少18%。财务稳定和流动性安全依然被确立为首要营运重点。

  在今年的半年报中，金地商置披露了与持续经营相关的风险因素，表示将采取多种措施以保持足够营运资金，在获得所需的资金之前，不会进行重大资本支出及土地收购。

  该公司透露，其109.07亿元银行贷款均附有交叉违约条款，其中25.56亿元由金地集团提供担保。由于交叉违约条款的存在，当金地商置（作为借款人），金地集团（作为担保人），或金地集团的联属公司发生债务违约、清盘等事件，金地商置所有未偿还贷款将会即时到期。金地商置强调，这笔由金地集团担保的银行贷款也有该公司的投资物业作抵押，抵押物业的公允价值足以抵偿未偿还借款。

  金地集团对金地商置的资金支持不仅限于为其借款提供担保。2021年，金地商置的关联方贷款总额为177.7亿元，占其未偿还贷款总额的77.4%。2024年上半年，该公司的关联方贷款下降至103亿元，仍占了贷款总额的约49%。

  关联方贷款减少或许是基于金地集团自身的流动性压力。今年，金地集团有近200亿元的公开市场债务要兑付，其管理层在年初便表示要千方百计、使用各种各样的方法筹措资金，如期偿还债务，保证债务不出现违约情况。12月15日，金地集团兑付了15.6亿元的“21金地MTN007”，宣布年内所有公开市场债务全部偿付完毕。5天后，金地商置便现身土地市场拿地。

  金地集团短期偿债风险的解除，不意味着金地商置便高枕无忧了。2025年，金地集团仍有一定规模的到期债务须偿付。从更长远的角度看，关联方贷款的减少，也对金地商置的独立发展能力提出了考验。