[易居研究院]2020年二季度50城住宅综合收益率研究报告

  上海易居房地产研究院07月14日发布《2020年二季度50城住宅综合收益率研究报告》。该报告显示：

  50城住宅综合收益率有所回升，但除非房价涨幅超预期，三季度将有所下降，三季度后或见底回升。从租金收入来看，2019年三季度租金收益率保持稳定；从房价来看，按照市场规律，2020年三季度50城房价仍将稳步上涨，但由于2019年三季度基数较高，按照目前房价缓慢的上涨幅度，预计2020年三季度综合收益率或略有下降，但三季度后大概见底回升。

  二季度，一二线城市住宅综合收益率上升，三线城市下降。展望三季度，预计二线城市住宅综合收益率基本保持平稳，一线和三线城市综合收益率由于2019年三季度基数较高，或将有所下降。

  易居研究院研究员王若辰表示：平均来看，持有住宅投资的综合收益率合理水平为每年8%左右，其中房价涨幅在5%左右，租金收益率在3%左右。目前50城住宅的综合收益率较低，是因为整体市场处于降温期，部分一二线城市来说处于复苏初期，大多数三四线城市仍在寻底过程中。

  报告主要有以下几部分组成：

  住宅综合收益，是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。住宅综合收益率计算方法为：（过去一年房价的上涨收益+过去一年的租金收益）/一年前的房价，同时设定持有住宅一年的租金收益在一年前开始持有时就已经确定，因此综合收益率的计算公式又可以简化为：一年前的租金收益率+房价同比涨幅。如：2020年二季度住宅综合收益率=2019年二季度末租金收益率+2020年二季度房价同比涨幅。

  一、50城住宅综合收益率概况

  2020年二季度， 50个典型城市综合收益率（即从2019三季度开始持有住宅至2020年二季度的收益率）为3.1%，环比增长0.5个百分点。

  展望未来，由于2019年三季度基数较高，按照目前房价缓慢的上涨幅度，2020年三季度综合收益率或将有所下降，但三季度后租金收益率大概见底回升；从租金收入来看，2019年三季度租金收益率保持稳定，因此预计2020年三季度住宅综合收益率或将有所下降。

  二、三类城市住宅综合收益率比较

  1、一线城市

  2020年二季度，一线城市综合收益率为9.7%，环比增长1.3个百分点，已连续4个季度增长。

  展望未来，2019年三季度末，一线城市租金收益率略有上升，因此将提升2020年二季度住宅综合收益率。一线城市房价前期已有较长时间的调整，有一定的企稳回升的需求。一季度一线城市房价涨幅明显扩大，二季度收窄，随着深圳调控政策趋严，预计三季度涨幅不会超过一季度，同时由于2019年三季度基数较高，预计2020年三季度一线城市住宅综合收益率基本持平。

  2、二线城市

  2020年二季度，二线城市综合收益率为3.2%，环比增长1.2个百分点，首次企稳回升。

  展望未来，2019年三季度，二线城市租金收益率略有下降；房价方面，不同能级的二线城市市场表现不同，但整体开始小幅上涨，但涨幅小于一线城市，预计2020年三季度二线城市住宅综合收益率将保持稳定或略有增长。

  3、三线城市

  2020年二季度，三线城市综合收益率为1.1%，低于一二线城市，环比下降1.2个百分点，目前仍处于寻底过程中。

  展望未来，2019年三季度，三线城市租金收益率环比有所增长，将提升2020年三季度住宅综合收益率。三线城市房价仍处于调整期，预计三季度涨跌幅较小，由于2019年三季度基数较高，预计2020年二季度三线城市综合收益率将有所下降。

  三、50城住宅综合收益率排名

  住宅综合收益率排名前5的城市分别为深圳（21.4%）、西宁（21.3%）、唐山（14.6%）、银川（13.6%）和沈阳（10.8%）。综合收益率为负的城市有烟台（-15.3%）、济南（-12.1%）、赣州（-10.9%）、青岛（-13.8%）、锦州（-7.6）和福州（-6.5%）等共16城，这意味着，如果2019年二季度末在这些城市购买住宅并持有至2020年二季度，将发生亏损。

  二季度，50城中26个城市综合收益率环比差值为正，占比略超5成，相比2020年一季度城市数量增加7城；环比差值为负的城市为24城，占比不到5成。数据表明2020年二季度大部分城市住宅综合收益率相比2020年一季度提高。

  2016年二季度至2020年二季度，住宅累计综合收益率最高的前5个城市分别为西安（137.7%）、唐山（133.1%）、大理（122.6%）、无锡（121.2%）和海口（121.2%）；最低的5个城市分别为锦州（25.2%）、上海（37.5%）、温州（40.8%）、桂林（43.2%）和乌鲁木齐（46.8%）。50城中，累计收益率最高和最低西安和锦州的年均复合收益率分别为24.2%和5.8%，即便是最低的锦州也高于无风险收益率,跑赢通胀水平。

  四、50城综合收益率趋势

  5月22日两会召开，政府工作报告对于房地产市场的定调仍为“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超预期。7月初，东莞、杭州、宁波等上半年楼市表现较热的城市进一步出台了房地产调控政策。

  从租金收入来看，2019年三季度租金收益率保持稳定；从房价来看，按照市场规律，2020年三季度50城房价仍将稳步上涨，但由于2019年三季度基数较高，按照目前房价缓慢的上涨幅度，预计三季度综合收益率或将有所下降，但三季度后租金收益率大概见底回升。

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