[克而瑞]新年首月供应锐减成交走稳，长三角土地市场仍火爆

  新年首月，楼市整体走稳，29城供应、成交环比分别下降54%和24%，但受去年同期春节在1月、极低基数影响，同比分别增长41%和66%。其中，一线城市市场热度惯性延续，深圳成交创近年来单月新高。二三线城市中郑州、天津、海口、南宁等下行压力加剧，杭州、合肥等热度不减。土地成交量跌价涨，溢价率低位回升至13.2%，流拍率也降至8.6%，热点城市土拍持续火爆，典型如杭州，半数地块均以最高限价+竞自持出让，甚至商办地块竞拍也显著升温。

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  供应：环比锐减54%且较去年月均降30%，仅上海、东莞显著激增

  1月，29个重点城市新增供应面积1838万平方米，环比下降54%，较2020年月均也下降30%，但受去年同期春节假期叠加下旬新冠疫情导致供应停摆影响，同比仍增长41%。

  一线城市商品住宅新增供应面积263万平方米，环比腰斩，较2020年月均下降12%。北京供应环比大降74%，房企推盘意愿不高，广州、深圳供应也显著下滑，环比跌幅均超6成，仅上海供应达到96万平方米，较2020年月均增长48%，市场销售热度惯性延续，房企供货积极性较高。

  二三线城市新增供应面积1576万平方米，环比下降55%，较2020年月均下降40%。从绝对量层面，仅杭州、青岛单月供应突破100万平方米，武汉、重庆、成都等中部地区供货“粮仓”均未有亮眼表现。从变化趋势来看，各城市环比均有了不同程度的下跌，西安因年末供应阶段性回调影响，本月供应稳步回升，较上月增长49%。与2020年月均相比，多数城市出现了不同程度的下跌，厦门、济南、常州、长春、郑州、苏州、长沙等跌幅均超50%。不过，东南沿海部分城市房企推盘积极性依旧较高，诸如杭州、东莞、福州、海口等城还是持稳或维持增势。

  预判2月，恰逢传统春节假期加之新冠疫情影响返乡积极性，总体供应规模还将回落，尤其是疫情较为严重的京津冀和东三省，整体供应量大概率在低位徘徊。  

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  成交：环比降24%但较去年月均增10%，深圳成都等成交新高

  从成交表现看，2021年开年热度延续，总体持稳。1月29个重点城市合计成交2667万平方米，环比下降24%，同比增长66%，较2020年月均成交增长10%。

  一线城市成交398万平方米，环比下降18%，环比增长151%，较2020年月均增长43%。在2020年末成交翘尾行情后，本月北京、上海和广州成交皆高位回调。其中，上海、广州成交环比跌幅都在20%附近，仅限于北京因供应显著缩量，成交环比跌幅超4成。深圳前期火爆打新的“网红盘”集中网签备案，成交一举刷新近年来单月新高，环比大增50%，较去年月均更是倍增达104%。

  二三线城市累计成交面积2270万平方米，环比下降25%，同比增长57%，较去年月均增长5%。6成以上二三线城市成交环比转降，其中不乏南京、佛山这类热点城市，主要还是受供应低迷影响，市场需求仍坚挺。但郑州、天津等市场下行压力不断加剧，成交环比腰斩，海口、南宁等市场形势也愈加严峻，成交甚至不及去年同期。反观杭州、合肥等市场热度依旧不减，成交环比持续提升。预判下月，我们认为恰逢春节传统假期，加之新冠疫情影响下春节返乡“难”，成交大概率将持续走低。

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  库存：近八成城市库存回落，宁波、深圳等7城消化周期不足6个月

  1月供应显著缩量，近九成城市供求比大幅回落，仅福州、东莞等6城供过于求，但供求比基本处于0.8-1.2供求平衡的区间范围。过半城市供求形势发生逆转，供求比已低于合理区间下限。

  近八成重点城市库存面积环比有所回落，环比降幅基本都在10%以内，但七成以上城市库存同比仍上升。三成以上城市消化周期环比收窄，宁波、深圳、徐州、合肥等7城消化周期已降至6个月以内。

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  成交结构：北深中高档占比齐升，深圳90平以下成交比重回落10PTS

  从价格段分布来看，低档产品占比上海分别回升5个百分点，北京回落14个百分点，深圳持平；中低档产品占比上海、深圳分别回落4个、19个百分点，北京回升4个百分点；中档产品占比上海回落5个百分点，北京、深圳回升11、12个百分点；中高档产品占比上海、深圳微升；高档产品占比上海、深圳微升，北京微降。

  从面积段分布来看，90平方米以下产品占比上海、北京皆回升6个百分点，深圳回落10个百分点；90-120平方米产品占比上海、北京回落，深圳回升5个百分点；120-144平方米产品占比北京、深圳微升，上海微降；144-200平方米产品占比上海、深圳皆回升2个百分点，北京微降；200平方米以上大户型产品成交占比上海、深圳微升，北京回落4个百分点。

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  二手住房：环比降12%但同比增49%，苏州环比增17%开始回升

  1月，二手房市场热度惯性延续，10个重点城市共计成交627万平方米，环比下降12%，但由于2020年同期受疫情冲击市场已进入停摆期，同比增长49%。具体到城市来看，仅苏州和厦门成交稳中有升，其余8城成交环比均有不同程度的回落，北京、成都环比跌幅近3成。受春节假期影响，预计2月二手房成交规模将环比再降。

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  土地市场：成交量跌价涨，热点二线城市竞拍依旧火爆致溢价率攀升

  1月，全国300城经营性土地总成交建面12248万平方米，环比降幅超7成，同比也下降3成；成交总金额3676亿元，环比下降近7成，平均楼板价增至3001元/平方米，环比上涨26%。

  在长三角二、三线城市优质地块供应明显增加的作用下，土拍溢价率低位回升至13.2%，但较2020年二季度阶段性高位仍差距明显。其中，二线城市土拍升温，溢价率升至14.7%，环比增加6.5个百分点。土地流拍现象也明显缓解，不仅流拍幅数环比大幅减少，而且流拍率降至8.6%，环比下降5.2个百分点。

  一线城市成交建面504万平方米，环比下降29%；成交金额降至624亿元，平均楼板价结构性回落至12364元/平方米，环比下跌12%。具体而言，上海共计出让52宗地，成交总建面达到408万平方米，其中37宗为安置房或租赁等保障房用地。优质地块土拍持续火爆，上海城投176亿底价摘得黄浦区露香园二期商住用地，楼板价高达89567元/平方米。北京大兴、石景山、房山三宗地进入竞自持阶段，尤其是大兴旧宫地块最终以总价46.6亿元+21%自持比例成交，楼板价接近3.5万元/平方米。广州位于旧黄埔板块近三年未有宅地出让，新晋挂牌的1宗涉宅用地遭15家房企的激烈抢夺，先后达到最高限价、最高配建，最后进入摇号环节，最终卓越以封顶溢价45%+1.26万平方米竞配面积竞得，楼板价达27105元/平方米。

  二线城市成交建面2504万平方米，环比下降75%，成交金额1453亿元，环比下降60%。在杭州、天津和南京等多城优质宅地集中出让的带动下，平均楼板价5802元/平方米，环比上涨56%。具体而言，杭州成交异常活跃，共计出让59宗地，成交总建面高达405万平方米。其中，半数地块以最高限价+竞自持出让，最高限价成交已成市场常态。并且，杭州商办地块竞拍显著升温，例如江干区景芳三堡单元商业地块溢价122%，又如江干区的彭埠单元商业地块溢价60%。与此同时，宁波、合肥等长三角地区二线城市土拍热度继续保持高位，溢价率都在20%以上。中西部地区二线城市土拍相较低迷，成都、重庆、郑州、长沙等溢价率均不足10%。

  三四线城市成交建面9239万平方米，环比下降75%，同比下降34%；楼板价增至1731元/平方米，环比下跌5%。在CRIC重点监测的三四线城市中，仅限于烟台、徐州和湖州三城成交建面超100万平方米，其中烟台暂以160万平方米居首。徐州主城区云龙、鼓楼供地放量，土拍市场显著转暖，溢价率由2020年末的6%大幅抬升至本月的68%。另外，湖州、金华、台州、绍兴等长三角地区三四线城市土拍热度仍处高位，溢价率均超20%。

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  综观：返乡置业将弱于往年，市场变化与信贷资金管控强度密切相关

  鉴于今年春运返乡需持七日内核酸检测阴性证明，叠加企业鼓励员工就地过年，预计2021年春运返乡人数或将显著低于历史同期，三、四线城市返乡置业潮或将明显弱于往年，成交整体回升幅度有限。随着就地过年人数大幅增多，春节假期核心一、二线城市房地产市场或将反常回暖，甚至迎来难得的销售窗口期，届时成交有望明显回升。

  1月底上海、杭州等多城政策加码，上海、广州、深圳等热点城市信贷资金管控趋紧，多数银行房贷额度吃紧，放贷速度走缓，部分国有大行阶段性停贷。我们认为未来市场冷暖变化与信贷资金管控强度正相关，倘若停贷时间过长，或房贷额度管控过严，难免将对房地产市场产生较大负面影响。