[中房研协]2021年4月典型城市二手住宅市场分析

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

  一、二手住宅相关政策

   4月，全国多地针对学区房发布限制性调控政策及监管措施，严厉打击学区房炒作：深圳开展“学位房”等非法发布广告的专项整治，严肃查处恶意炒作学区房行为；合肥实行学区内住房入学年限政策；北京实施多校划片；宁波发布热点学区二手房交易参考价格，各地政策旨在为高位已久的学区房降温，总体呈现从严基调。

  二、典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1     多个城市二手住宅成交量环比出现下降

  2021年4月典型城市二手住宅成交面积合计1295.0万平方米，较上月减少9.8%，绝对额减少141.1万平方米。从同比数据来看，深圳、成都成交量较去年同期有所下降，其余城市同比均有一定增长。上海、深圳、武汉等八个城市成交量环比出现回落。其中，上海成交量继续保持首位，达到193.5万平方米，环比降低40.1%，较去年同期微增0.9%；北京成交量紧随其后，达到190.9万平方米，较上月减少8.6%；广州、南京、重庆、天津成交量均超过100万平方米；成都、郑州、深圳、厦门成交量均未超过50万平方米，其中，成交量最低的为成都，仅40.4万平方米，环比减少7.1%，较去年同期下降22.7%。

  2.2    上海成交套数环比下跌近四成，绝对额仍位列第一

  4月，十三个典型城市二手住宅共成交14.3万套，上海、深圳、武汉、北京等八个城市成交套数较上月有所减少。上海成交套数居十三个典型城市首位，达到2.4万套，较去年同期微降1.7%，环比减少39.0%；北京成交1.9万套，位居第二，较去年同期增加46.7%，环比减少12.6%；广州、南京、重庆、天津成交套数均超过1万套；成都、郑州、深圳、厦门成交套数均低于0.5万套，其中，成都成交套数最少，仅有0.42万套，同比减少22.2%，环比减少7.8%。

  2.3     典型城市二手住宅销售价格均高于上月

  2.3.1   重庆环比涨幅突出，广州、深圳同比涨幅并列第一

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，4月，十三个典型城市二手住宅价格指数环比均有所上涨，重庆环比上升1.3个百分点，涨幅位列第一，北京、广州较上月增加1.2个百分点，涨幅并列第二；深圳二手住宅销售价格与上月持平，其余城市二手住宅价格环比涨幅分布在0.3%-0.9%之间。同比涨幅最大的为广州和深圳，较去年同期高12.9个百分点；北京同比涨幅为10.1%；其他城市中，上海、成都、合肥、南京、厦门同比涨幅均超过5%；郑州、天津二手住宅价格同比持续下跌。

  按照统计制度规定，2021年1月起，房地产销售价格定基指数开始使用2020年平均值作为新一轮对比基期。从定基指数的角度来看，4月，除天津外，其余典型城市二手住宅价格均高于上年12个月平均价格，其中涨幅最大的为广州，高于上年平均价格9.7个百分点，深圳、北京、上海、成都、合肥均高于上年平均价格5个百分点以上；郑州较过去平均价格微增0.1%；天津二手房销售价格较上年平均价格低0.7%。

  2.3.2  广州大户型价格持续增长

  从结构上看，4月二手住宅交易市场上，上海、武汉、南京、郑州90平方米以下户型价格涨幅较大；重庆、合肥、天津、成都、深圳90-144平方米户型价格呈显著增长；广州144平方米以上户型价格涨幅突出。

  三、二手住宅与新商品住宅成交情况对比

  3.1     新建商品住宅成交量环比微增，总体仍高于二手住宅成交量

  2021年4月，典型城市新建商品住宅成交面积为1729.2万平方米，环比增加4.6%，绝对额增加76.3万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.75倍，成交量区域分化显著：上海二手房成交面积是新房成交面积的2.5倍；北京二手房成交面积是新房成交面积的2.3倍；厦门二手房成交面积是新房成交面积的1.5倍。从绝对额来看，重庆新房成交面积最高，达到245.8万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.5倍；其次为武汉，新房成交面积237.6万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.4倍；厦门新房成交面积最少，仅有32.6万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致，同期二手房成交套数是新房成交套数的0.92倍，绝对额较新房成交套数少1.3万套。

  3.2     典型城市新房价格环比、同比均有所增涨

  4月，十三个典型城市新房销售价格延续上月上涨态势，环比、同比指数均呈现增长，重庆本月环比涨幅突出，较上月提升1.4个百分点，位列典型城市首位；广州、武汉环比涨幅均高于1%；厦门环比涨幅较上月提升0.2%，位居典型城市末位。从同比指数来看，典型城市新房销售价格较去年同期均有显著提高，其中涨幅最大的为广州，同比增加9.9%；其次为合肥，同比上涨6.8%；同比涨幅位于末位的是郑州，较去年同期增长1.8%。

  从定基指数的角度来看，十三个典型城市新房价格均显著高于上年平均价格，涨幅最大的为广州，较上年平均价格提高7.7个百分点；重庆与合肥定基价格指数并列第二，均高于上年平均价格5.3个百分点；排名末两位的是深圳及郑州，分别高于上年平均价格的2.4%、1.7%。

  从结构上看，与上月相比，合肥、天津90平方米以下户型销售价格较上月有明显上涨；重庆、广州、武汉、郑州、成都90-144平方米户型价格涨幅突出；南京、上海、厦门144平方米以上大户型价格环比涨幅明显。

  四、总结

  本月，房地产市场调控政策持续收紧，深圳、北京、合肥等城市针对“学区房”发布调控政策及实施办法，严厉打击炒作学区房行为。此外，多个城市针对二手房价格实行管控，重点从房源信息和房源定价方面着手，部分城市探索建立二手住房成交参考价格发布机制，促进二手住房市场信息透明。

  从成交量来看，在调控效果逐步释放的背景下，4月二手房市场热度有所降低，成交量出现回调，典型城市成交总量环比下跌近一成。从具体城市来看，上海、深圳等八个城市成交量少于上月。同期新房市场热度整体较高，成交量情况区域分化显著，总体来看，同期二手房成交面积是新房成交面积的0.75倍。

  从二手房销售价格来看，十三个典型城市二手房价格延续前期态势，环比指数均呈现显著上涨，但涨幅较上月有所收窄。广州、北京二手房价格环比增速并列第一，同比增幅均位居高位；深圳房地产市场调控效果显著，二手房价格与上月持平，但同比继续领涨样本城市；郑州、天津二手房价格环比微增，同比持续下跌。

报告执笔人：菲菲