[贝壳研究院]重磅发布丨新市民租赁需求洞察报告系列之租金负担调查

  在城镇化快速发展的背景下，我国新市民群体规模庞大且呈现逐步增长趋势。在人口净流入的大城市中，新市民的住房租赁需求旺盛，租赁比例较高，因此租住什么样的房，能不能负担得起，住的是不是安稳，租赁关系是否有保障等话题越发受到全社会的关注。2021年6月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确将保障性租赁住房作为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题的主要途径。

  为深入了解大城市中的新市民租赁需求，清华大学建筑学院住宅与社区研究所和贝壳研究院针对全国主要城市，聚焦北京、上海、广州、深圳等四个一线城市的新市民租赁群体，陆续展开了大量的访谈和调研，本次调研有效样本共计6240份，主要覆盖北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、南京、武汉、苏州等10个城市，其中一对一深度访谈58位租客，走访了30余家租赁机构、门店，基于大量的调研最终形成了《新市民租赁需求洞察报告》 。《新市民租赁需求洞察报告》 将从新市民的人群特征、租金负担、居住体验、租赁方式的变化以及城市间差异等方面来描绘大城市新市民租赁需求，为保障性租赁住房以及租赁市场的发展提供参考。

  《新市民租赁需求洞察报告》系列文章将陆续发布，今日首发《新市民租赁需求洞察报告系列之租金负担调查》（以下简称《报告》）。

  《报告》指出，从租金收入比而言，租客多在可负担范围内选择合适住房条件，不少租客会在住房条件上做出妥协。很多租客会选择通过牺牲居住面积、私密性、通勤时间等条件来换取可负担的租金水平。而当收入提高时，租赁群体也愿意选择通过提升租房支出而提高自己的住房条件。

  目前市场上已经有部分租客群体获得了住房支持，能够有效提升租客居住满意度。建议针对低收入人群提供单位/政府住房政策支持，重点关注年收入10万以内的租赁家庭，对提供宿舍/租赁补贴的的企业提供如税收等方面的支持政策。

  调研城市租客的平均租金收入比为19.9%，10万以下群体负担相对较重

  《报告》指出，在不考虑住房质量与性能有差异的情况下，仅从消费维度来看，租客平均付出收入的2成来租房，10万以下群体负担相对较重。调研数据显示，租赁群体平均租金收入比为19.9%。超8成租赁群体租金收入比在30%以下，近2成租赁群体租金收入比超过30%，其中租金收入比在30-50%之间的占14.3%，租金收入比超过50%的占4.2%。

  调研显示，租客收入越高，住的越好，租金负担越低。租客收入影响着租金支出和居住条件，随着收入增加，相应的居住条件有较大改善，家庭年收入10万以下、10-20万、20-30万、30万以上的租赁群体整租[1]比例从38%、47%、58%提升到64%，租赁面积也随之提升，在租金负担可行的情况下，租客会倾向于改善自己的居住条件，如选择整租或更大的居住面积等。同时租金收入比在降低，家庭年收入在10万以下、10-20万、20-30万、30万以上的租赁群体中租金收入比低于30%的比例分别为72%、89%、95%到99%。

  家庭年收入10万以下家庭租金负担相对较重，近3成租金收入比超过30%。调研样本中，家庭年收入10万以内的租赁群体租金收入比超过50%的占比为7%。对于家庭年收入10-30万的群体，部分租客存在为改善居住品质而带来的不可支付，如部分租客为了缩短通勤时间或改善居住体验，愿意承担更高的租金。

  调研城市租客多在可负担范围内选择合适住房条件，部分租客会在住房条件上做出妥协

  从租赁类型看，本次调研中的租赁群体租金收入比平均值中，整租型为22.2%、按间合租21.2%、按床位合租8.7%。其中，一张床的租金收入比为8.7%，这主要是由于该群体收入相对偏低，需要顾及其他生活支出或需要存更多钱，故选择租金支出较低的租赁床位的居住方式。结合整租、按间合租、按床位合租租赁群体的收入（16.6万元、13.2万元、8.4万元）、租金支出（3092元/月、2198元/月、566元/月）来看，整租和按间合租群体虽然租金支出差异大，但是租金收入比却差异不大。租赁群体一般会在自己可负担的范围内选择合适的租赁方式，而随着收入的上升，租客会选择相应的提升自己的居住质量。

  部分群体通过妥协住房条件来减轻租金负担。通过对租赁群体的访谈，结合租赁群体居住情况来看，部分租赁群体选择通过增加租金支出，用超过30%的收入的租金，来保证一定的租赁品质。而另一部分租赁群体则通过减少租赁面积、损失居住品质、长距离通勤、单位提供宿舍等方式来减轻租金，减轻租金负担，因此部分租客的租金可负担源于对目前住房条件的妥协。

  一线城市租客平均租金收入比在25%以下，广州、深圳租金收入比相对较低

  一线城市租客平均租金收入比在25%以下，其中广州、深圳租金收入比较低。调研数据显示：一线城市整租型、按间合租型、按床位合租租客平均租金收入比分别为24.1%、23%、14.7%，其他城市分别为20.2%、19.1%、8.9%，其中，北京、上海租客租金负担更重。北京、上海租赁群体平均租金收入比分别为整租：26.3%、26.2%，按间合租：24.0%、23.2%。广州、深圳的租金负担相对较轻。

  政府和单位的住房支持能有效的提升调研城市租客的居住满意度

  《报告》指出，调研样本中，有超过2成的租客由单位提供宿舍、补贴或获得政府补贴，获得住房支持可以提升居住条件和满意度，其中获得单位&政府补贴的居住满意度最高达到近85%，获得政府补贴的满意度超过70%，而没有获得任何支持的租赁群体租住满意度不到60%。

  调研数据显示，22.7%的租客由单位提供宿舍、补贴或获得了政府补贴。结合各类型租赁群体的居住面积中位数、租金收入比中位数以及居住满意度进行对比分析发现，提供住房支持能明显提升租赁群体的居住水平和居住满意度。数据显示，没有获得任何支持的租赁群体他们的居住面积相对较小，租金收入比最高，居住满意度最低为56.7%；单位提供宿舍的群体虽然在居住面积上较低，不过他们在租金支出上很低，他们的居住满意度也还不错，达到62.9%；获得租房补贴的租赁群体居住面积更大，租金收入比降低在20%以下，满意度最高超过80%。

  分行业来看，服务业[2]人群中有31.2%的人群依靠企业提供宿舍或者补贴的方式解决租住问题，为各行业中最高比例。在有单位提供宿舍或床位的情况下，租金负担不超过工资的10%或者完全免费，这对城市运行服务人员、蓝领工人等群体十分重要。

  [2] 此处指：护理、美容、保健、酒店、餐饮、度假、旅游

  租金依然是调研城市租客的最大痛点，主要原因是对租房的性价比不满意

  《报告》指出，租金收入比超过30%时，对于租金的不满意比例大幅上升。此次针对租客满意度的调研显示，租客对租金满意度最低，可以看到随着租金收入比的提高，对于租金不满意的比例也在提高，特别是超过租金收入比30%时，不满意的比例大幅提升。在对租客访谈过程中，很多租客也反馈了租金负担重。

  调研城市租客对租金不满意主要源于对租赁的性价比的不满。结合对租客的访谈来看，租金满意度低也源自租客认为付出的租金与居住水平不相符。部分租赁群体会通过妥协居住水平来减轻租金负担，虽然这部分群体租金收入比在30%以内，但是他们的居住需求并没有被满足，有较强烈的改善居住水平的意愿。

  依据调研结论，为提升租客对租赁住房的满意度，一方面建议增加保障性租赁住房供应，减轻租金负担或提升住房条件，特别是在租赁热门区域合理增加租赁有效供给，来稳定区域性的租金水平。另一方面，加快完善针对租赁住房质量、性能、最低面积水平等方面的标准规范，强化管理和监督。只有在价格和质量两方面双管齐下，才能有效保障新市民、青年人等租赁群体的居住水平。