[克而瑞] 3月销售投资降幅扩大而绝对量仍处同期高位

  从新房销售规模环比下降、开发投资同比负增长，以及房屋新开工、竣工和土地购置等指标来看行业回暖时刻尚未到来。

  4月18日上午，国家统计局公布了2022年1-3月房地产行业数据。房地产业新房销售规模恢复至2017年-2019年同期水平、投资规模创2015年后次高。行业规模保持但同比下行加剧，3月销售和投资分别同比下降18%和2%。市场仍处于博弈期，房屋施工、新开工和竣工同比下降22%、22%和16%，土地购置面积累计同比降幅收窄，但仍下降42%。

  3月销售面积和金额跌幅继续扩大

  但绝对量仅显著低于2021年同期

  据国家统计局数据：1—3月，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%；二者降幅较1-2月扩大4.2pcts和3.5pcts。

  单月来看，商品房销售面积15343万平方米，同比下降17.7%；商品房销售额14196亿元，下降26.2%；二者降幅较1-2月扩大8.1pcts和6.9pcts。

  受2021年同期前值较高影响（2021年3月销售规模超1.8亿平方米，为近5年最高），2022年3月商品房销售同比降幅创2015年以来新低。但从绝对值来看，3月销售规模与2017年-2019年同期平均水平相当。

  这主要得益于2022年初以来累计超过60个省市出台了超80条调控宽松政策，多地适度放开限购和限售后一部分积压的购房需求得以解禁，提振房地产销售整体规模回归至近年平均水平。

  此外“以价换量”的销售策略仍在多地广泛执行。2022年3月全国商品房销售均价降至9252元/平方米，同、环比降10%、6%。降价营销在部分地区仍对商品房销售有一定促进作用。

  但仍需注意的是，2022年“金三”不再，新房市场仍处于严重下行期。3月全国商品住宅成交面积环比降2%（2021年、2019年、2018年和2017年同期分别环比增7%、12%、6%和7%）。“金三”销售规模环比不增反降表明当前市场信心仍处于修复期，政策宽松、以价换量等措施对销售规模的提振作用大打折扣。

  3月施工、新开工同比皆降22%

  但与去年7月以来月均相当

  土地购置降幅开始收窄

  据国家统计局数据：1—3月，房地产开发企业房屋施工面积806259万平方米，同比增长1.0%；房屋新开工面积29838万平方米，下降17.5%；房屋竣工面积16929万平方米，下降11.5%。

  单月来看，3月房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工面积分别为21800万平方米、14871万平方米和4729万平方米，同比分别下降21.5%、22.2%和15.5%。三者同比降幅较1-2月均进一步扩大。

  我们认为施工累计增长主要得益于保交付措施落地后复工复产、企业加强在建项目投入重塑市场信心。强化监管之后的充裕的预售资金账户保障了在部分房企遭遇债务危机的当下多数已售待售项目得以正常施工。

  但受到房地产业和建筑业行业信心的影响，房屋新开工和竣工降幅进一步扩大。一方面，民营房企资金紧缺下项目新开工进度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任务。另一方面建筑业在难以收到足额工程款项的预估下，房屋竣工进度也曾一再延迟。据调研了解，主要城市均有部分项目出现短暂“停工”现象，2022年春节后恢复施工但施工力度也已大不如前。

  据国家统计局数据：1-3月，房地产开发企业土地购置面积1339万平方米，比上年下降41.8%；土地成交价款672万亿元，下降16.9%。单月来看，3月土地购置面积和土地成交价款分别为501万平方米和303亿元，同比下降41%和1%。

  3月成都、重庆、合肥2022年首轮集中土拍拉动土地购置两项指标降幅收窄。但从核心城市土拍成交情况来看，底价成交和国央企、平台公司兜底情况仍广泛出现。即使各市政府在土拍规则、竞拍门槛、新房限价等方面多有调整，提高了地块盈利空间，但民营房企参与度不高。债务压力和信心不足下土地市场仍处于冰点。

  3月开发投资额创近8年次高

  但同比由正转负下降2.4%

  据国家统计局数据：1—3月，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，涨幅较1-2月收窄3pcts。其中3月单月开发投资额为13266亿元，同比下降2.4%，对比1-2月同比由正转负。但房地产开发投资额绝对值仍然是除2021年以外近8年次高，整体规模同样维持在历史高位。

  新房销售规模同比负增长，而投资规模维持历史较高水平，主要原因在于：

  一方面“保交付”政策下3月起地方政府和银行机构陆续与房企协商，尽可能让已停工、延期交付的项目复工。这一部分建安投资对开发投资有支撑，表现为前3月房屋施工面积累计增1%；另一方面受价格因素影响，2022年以来建筑材料、工程安装等价格涨幅较高，一定程度推高了房地产投资的总量。最后3月商品房销售额高于房地产开发投资额，在一定程度上对投资规模有支撑。

  但仍需注意的是，开发投资的单月同比增速3月由正转负，除前置较高因素外，负增长表明建安投资和土拓投资已无力支撑整体投资增速。当前房地产业处于政策宽松与行业信心的博弈期，房地产业还未到达回暖时刻，开发企业的投资热情和投资动力仍处于历史低点。

  综上，我们对于后市给出如下几点判断：

  2022年一季度房地产业仍处于下行趋势，新房销售规模和投资规模仍处于历史高位表明在各方面的共同努力下，持续稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场运行状况出现了积极变化。但从新房销售规模环比下降、开发投资同比负增长，以及房屋新开工、竣工和土地购置等指标来看行业回暖时刻尚未到来。

  新房销售方面，层出不穷的调控政策宽松并未立刻见效。短期内市场仍将处于调控信贷松绑和居民购房信心的博弈之中。随着调控宽松政策的陆续发酵，后续销售规模降幅有望收窄。

  房企拿地方面，土地市场冰点状态将延续。高流拍、国企央企托底将成为土地市场常态。重点城市调整土地政策后出现一定较理想效果，如长沙、重庆、武汉等首轮土拍成交符合预期。后续集中供地支撑下，预计土地购置指标降幅将缓慢收窄。

  房企资金链紧绷与新房销售遇冷下房企将继续保持对项目施工持谨慎态度。4月15日，发改委要求加快项目开工建设，尽快形成实物工作量。政府与房企共同促进下，后续新开工投资规模有望向好发展。

  土拓投资和建安投资仍不足以支撑开发投资，预计后续整体投资增速将“先降后升”。短期投资增速或将累计同比负增长，后随着房地产市场复苏而缓慢回升。