[克而瑞]库存月报 | 百城库存去化周期继续拉长

  预判2022年4月，我们认为，狭义整体库存或将延续稳步回落态势。

  指标说明

  自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。

  为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。

  1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

  3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。

  2022年3月，恰逢“金三”传统营销旺季，供求皆有不同程度复苏，环比持增，同比回落，降幅均在40%以上，总体仍延续供不应求，因而狭义库存小幅微降至6.04亿平，成交不济带动去化周期由2022年2月末的19.49个月跳增至22.70个月，显著高于2021年同期水平。广义库存高位持稳，微降至38.4亿平，潜在库存风险依旧较大。

  高位回落至5.6亿平方米

  仍为自2019年来次新高

  国家统计局公布数据显示，3月末，商品房待售面积56113万平方米，环比回落1.6%，同比增长8.2%，整体商品房待售面积较上月高位回落，但总体仍算是2019年以来次新高水平。

  具体来看，住宅待售面积较上月减少747万平方米，环比回落2.6%，同比上涨14.2%，虽然“金三”楼市行情略有复苏，但考量到去年高基数原因，市场仍尚未恢复到预期水平。办公如是，环比回落，同比持增，但增幅仅为3.89%。商业待售面积则呈现同环比齐降，库存压力有了小幅缓解，不过考量其基数原因，未来去化压力依旧较大，叠加疫情不确定性影响，使得市场销售呈疲软态势。

  狭义库存

  百城同比增5%至6亿平方米

  三四线同比增13%居首

  2022年3月，狭义库存延续上月回落态势。据CRIC监测数据，2022年3月百城商品住宅库存量达到了60402万平方米，环比微降1%，同比增长5%。3月恰逢“金三”传统营销旺季，供需环比均有不同程度回升，同比持降，降幅均超40%，整体延续上月的“供不应求”，因而狭义库存小幅微降至6.04亿平持稳。

  不同能级城市均保持环比回落，不过环比变动不大，跌幅均在1%以内。同比来看，仅二线小幅回落1%，一线、三四线同比持增，涨幅分别为6%和13%。其中三四线库存压力稳步增长，同比涨幅在不同能级城市中居首，且有不断扩大的趋势。

  具体来看，一线城市中仅上海一城狭义库存保持同环比齐增，主要源于供应迎来了集中放量，3月单月供应114万平方米，创半年来新高。北京呈现供需两热，3月市场新盘的推盘速度开始加快，多个项目首开入市，其中海淀中海滙德里开盘当天摇号成交官宣50亿，去化率约在70%。共有产权网盘热盘海淀天恒·学院里开放申购100人抢1套，不到1%的选中率。广深楼市延续低迷，仍处市场底部，狭义库存环比均呈现回落态势，不过同比延续上扬，涨幅超10%，潜在库存风险值得警惕。

  二线城市中，北部和内陆城市诸如青岛、沈阳、武汉3月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在5%以内，贵阳、西安因显著供不应求，狭义库存环比回落分别达到了9%和7%；同比来看，涨跌参半，杭州、合肥等跌幅超30%，以杭州为例，本月整体去化率高达63%，其中热度较高的主城区93个项目价格倒挂，一房难求；主城外围第二圈层去化率也在90%左右，大江东、临平等来访、成交量仍在上升；仅外围区域富阳、临安去化仍不理想，营销效果平平。而南京受疫情影响，供需疲软，库存积压情况显著，宁波等前期大热城市迎来阶段性回调，同比涨幅也较大。

  三四线城市供需皆有不同程度放量，狭义库存环比小幅回落，其中宁德、福清、无锡、三亚、河源等跌幅显著超10%；同比则呈现涨多跌少，不同城市间分化持续加剧：淄博、临沂、江门等城市主要源于历史遗留问题，库存基数较大，叠加成交转淡，使得狭义库存同比增幅均在30%以上；而汕头、惠州、东莞等东南沿海城市则主要受到政策“调控”影响，成交被抑制，数据实难反映真实的市场需求。此外，少部分城市诸如三亚、东营、太仓、漳州等3月库存同比跌幅均在35%以上，库存风险相对较小。

  图2-3 2022年3月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）

  表2-1 百城2022年3月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）

  库存消化周期

  三四线达25.8个月创新高

  一线亦陡增4个月至15.6个月

  2022年3月，虽然成交略有复苏，但仍显著不及去年同期，去化周期延续稳步上行趋势，由2022年2月末的19.49个月跳增至22.70个月。不同能级城市皆保持上扬，一线增至15.55个月，二线增至21.56个月，同比涨幅均在60%以上，目前库存风险基本可控，而三四线去化周期已达到25.83个月，超过疫情期高位（25.18个月），显著高于百城平均，去化风险浮出水面,同比翻番，居不同能级之首。

  具体来看，一线城市分化加剧：北京、广州去化周期超18个月警戒线，深圳为13.49个月风险可控，上海不足6个月，库存风险相对较小。变化趋势来看，北京、上海、广州、深圳均呈现同环比齐增，其中广州涨幅居首，主要源于市场整体供需两淡，房企推盘积极性不高，单盘以10-20套小体量促销形式推货为主，3月整体去化率仅20%左右，仅为去年同期的一半，购房者观望情绪浓厚。上海本月去化周期略有延长，从上月的已由4.67个月升至5.93个月，主要是受到集中供应和新冠疫情突袭的双重影响。

  30个二线城市中库存消化周期超过2年的达到13个，分别为哈尔滨、长春、呼和浩特、大连、兰州、沈阳、青岛、昆明、南宁、郑州、天津、武汉、厦门，以北部和中西部内陆城市居多，成交相对惨淡；仅有7城去化周期在12个月以内。从变化情况来看，同环比均呈现出涨多跌少，其中哈尔滨、长春、呼和浩特、大连、兰州、沈阳、昆明等面临去化周期大于30个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是，石家庄、太原得益于供应缩量，去化周期同环比齐降。

  三四线城市形势更为严峻，去化周期高达25.83个月，已经超过2020年疫情期间水平，环比上月大幅上涨11%，而同比增幅在不同能级中居首，库存压力骤增，66城中38城去化周期已在20个月以上，其中防城港、烟台、北海、宝鸡、淄博等内陆三四线主要是历史遗留问题，库存基数较大，整体成交转淡下，去化周期保持同环比齐增，而惠州、珠海、东莞、金华、泉州、汕头、中山等则因前期需求透支叠加调控加码等多重因素，去化周期拉长至30个月以上。而三亚等迎来此消彼长的轮动行情，去化周期不足10个月且低于去年同期，整体库存风险相对较小。

  表3-1百城2022年3月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）

  广义库存

  土拍减少使库存保持在38.4亿平方米

  仅二线同比增5%

  广义库存延续高位波动态势，2022年3月末达383524万平方米，环比微降0.3%，同比上涨3%。一方面“金三”市场供需小幅回暖，供不应求格局延续，狭义库存持降；另一方面，3月份全国土地市场成交规模仍旧处于历史低位，同比去年同期有明显的差距，加之各地区坚持“保交付、保民生、保稳定”，积极推动前期停建缓建的房地产项目复工复产，推进在建项目的建设，使得未开工地块量维持稳中有降。

  不同能级城市差异显著：环比来看，一线回落7%，二线和三四线跌幅均在1%以内；同比皆增，二线增幅5%，涨幅居不同能级之首，主要源于去年基数较低影响，一线和三四线涨幅均为1%。

  一线城市均保持环比回落，无一集中土拍，成交建面环比大降38%，整体土地成交规模受限下，未开工地块量整体稳中有降；同比来看，北上广州持降，降幅均在10%以内，深圳稳中有增。

  二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台3月末广义库存量遥遥（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）领先，高位持稳，突破1亿平方米，南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

  变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。不过相较于2021年同期，涨跌参半：以西安、长沙为代表的弱二线城市和以镇江、保定、云浮等为代表的基本面较差的三四线城市，同比涨幅均超30%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。而部分城市诸如石狮、郑州、江阴、汕头等广义库存显著回落，同比降幅均在25%以上。

  表4-1 百城2022年3月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）

  总结

  综上，3月供需略有复苏，但考量到去年高基数影响，尚未达到市场预期，狭义库存小幅微降至6.04亿平，去化周期稳中有增至22.7个月，广义库存延续38.4亿平高位波动。

  分能级来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，3月广、狭义库存环比持降，去化周期微增至15.55个月，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，狭义库存波动不大；去化周期虽然同环比齐增，但仍低于百城平均。三四线压力陡增，狭义库存、去化周期同比涨幅属不同能级之首，显著超百城平均，此外百城广义库存一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险依旧较大。

  预判2022年4月，我们认为，狭义整体库存或将延续稳步回落态势。随着多地陆续出台了降首付、降房贷利率等多重利好政策“托市”，供需预计持续复苏。东南沿海经济发达的核心二三线城市诸如杭州、南京、宁波、合肥等有望率先复苏，狭义库存有望延续小幅下行，低位波动态势；而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如防城港、连江、烟台、北海、宝鸡等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在45个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

  而就广义库存而言，预期仍将高位持稳，随着第一批集中供地土拍陆续开拔，整体未开工地块量预期还将延续稳中有增态势。