[克而瑞]武汉、青岛、天津等去化“反转”，复苏动能转弱

  众所周知，2022年6月楼市成交集中放量，百城环比大增42%，50城开盘去化率稳中有增至37%，去化率环比上升城市由5月的14个增长至达23个。

  目前7月已然过半，我们发现部分城市诸如杭州、西安、青岛、武汉、天津等均出现了“反转”行情，项目开盘去化率较6月均有了不同程度的下滑，究竟是短期的结构性调整亦或是市场下行的信号？热点城市的复苏持续性如何？我们将通过下文一一解析。

  7月周均成交同环比回落3成

  杭州、青岛等去化显著“反转”先升后降

  据CRIC监测数据，31个重点城市2022年7月前两周（2022年7月4日-2022年7月17日，下同）周均成交仅244.8万平方米，较2022年6月周均环比下降27%，较2021年7月周均同比下降33%，市场热度稳步回落。

  而从项目去化等微观数据来看也印证了此观点，重点14城中有9城2022年7月前两周开盘去化率较6月有了不同程度的下滑，其中杭州、西安、青岛、长沙跌幅显著，达到了30个百分点以上,创近3个月以来新低。

  值得关注的是，杭州、西安、青岛、武汉、天津等5城去化率均出现“反转”行情，由6月环比增长至7月中旬回落，环比降幅均超5个百分点，但回落原因却并不相同，大体可分为以下三类：

  一是短期市场热度较高，因城市边缘区域集中供货拉低了平均去化率的城市，以杭州、西安为典型代表；二是武汉深陷断供停工风波，市场复归低迷，亟需强有力的刺激性政策出台恢复市场信心。三是青岛、天津等弱二线城市市场观望情绪浓厚，6月或因集中备案、数据调节等原因造成短期去化率拉升，中长期后劲明显不足。

  杭州、西安等核心区倒挂盘供应短缺

  外围项目滞销拉低平均去化率

  首先，针对于杭州、西安等城市，短期市场热度依旧较高，不过这类城市的主要问题在于核心区域供应稀缺，高端改善购买力充裕，一二手倒挂抢房；远郊区域库存高企，刚需疲软，去化承压；这也使得这些城市去化率极易受到推盘结构性影响，在6月核心区域核心板块项目集中加推后，步入7月，城市外围区域供货节奏明显加快，从而使得去化率“急转直下”，较6月环比降幅均在40个百分点以上。

  以杭州为例，6月开盘去化率高达84%，主要源于核心区域核心板块项目集中加推，譬如上城区的望江新城板块、余杭区的未来科技城板块、萧山区的钱江世纪城板块、拱墅区的运河新城板块等，去化率在8成以上项目便达到了11个，而步入7月以来，房企推盘积极性明显减弱，整体推货区域也主要集中在富阳、临平等外围区域，仅有临安区锦北板块的越秀陌上花开项目去化率达到82%，余下多数项目去化率不足2成，使得整体杭州7月上半月开盘去化率仅为30%。

  西安如是，浐灞生态区、城北区、高新区均有新盘加推，但是多数楼盘去化率都在3成左右，而高新区科技路板块的南飞鸿·十年城项目推售套数达462套，占西安7月上旬推盘量的四成以上，但去化率仅为11%，结构性影响使得西安7月上半月去化率仅为22%。

  值得关注的是，近期因项目断贷停工等问题将中西部城市推向了风口浪尖，西安也不例外，据CRIC监测，截止7月月中西安停工项目有34个之多，涉及停工总建面达399.8万平，3.6万套，潜在风险依旧巨大，一定程度也影响了新盘成交积极性，不过从其断供项目来看，仅有12个，由此可见，在目前供不应求的竞争格局下，客户的主要诉求依旧在于保交付，而非要断供退房。

  武汉断供、停工项目量位列全国TOP3

  亟待利好政策稳固市场信心

  其次，武汉依托利好政策密集叠加，6月去化率均有边际复苏迹象，不过7月以来整体市场热度均有不同程度的回落，武汉去化率均回落至3成以下，郑州基本也保持在33%的低位波动。

       究其原因，市场热度的回落与近期断供潮来临密切相关，武汉无论从断贷项目个数，还是停工项目所涉总建面和套数均属全国前列。据CRIC监测数据，截止7月月中，武汉断供项目有达11个，位列所有城市TOP3，停工项目也达到了23个，潜在“断供”风险依旧巨大。

       受此影响，客户来访量节节回落，购房信心明显不足：从CRIC监测数据来看，自7月断供项目频繁出现后，项目来访量数据呈现逐周回落，2022年29周（7.10-7.17）客户到访量降至2.2万组，客户购房积极性不高：一方面武汉楼市尚属筑底阶段，库存高企背景下复苏趋势尚不明朗；另一方面实体经济疲软，收入压缩也使得居民面对住房决策更为保守。

  对于武汉这类市场而言，目前更多的需要政府纾困政策的持续加持，保交付、稳房价，恢复市场信心尤为重要，只有稳住了楼市的基本面，才能逐步以时间换空间，获得后续增长的可能性。

  青岛、天津等“看得多买得少”

  需求短期透支后复苏动能显著不足

  而针对于青岛、天津等弱二线城市而言，6月的集中放量更像是短期的“回光返照”，整体项目去化率走势在6月短暂冲高之后，7月再度回落，目前两城项目去化率均不足20%，处于阶段性低位。

       这两个城市的共性特性在于前期需求透支严重，实体经济疲软的大背景之下，居民对未来收入预期普遍悲观，均面临购买力的阶段性瓶颈，青岛6月因政府数据调节等问题备受诟病，7月以来复归正常，从我们开盘监测数据来看，项目去化率基本都在2成左右，居民观望情绪浓厚，少数项目诸如青特金茂中欧国际城·滨江悦7月初推盘72套，仅去化2套，去化率不足5%。

       再如天津，经历了6月楼市集中放量之后，7月去化率回落至17%，环比下降5个百分点，从客户来访量和转化率数据也不难看出整体市场热度稳步回落，“看得多买的少”，2022年29周（7.10-7.17）客户到访量突破2万组，但转化率迎来“三连降”，持续走低至5.3%。而从单个项目开盘去化率来看，基本都在3成以下，宜禾南湾、金地阅千峯等项目滞销，去化率均不足10%。

  7月成交大概率回落

  仅杭州、西安核心区域供应短缺

  短期存回暖可能

  从当前各城市成交表现来预判7月行情，市场阶段性回落是大概率事件：一方面7月本就是传统销售淡季，经历了6月的集中业绩冲刺，7月房企推盘积极性也并不会太高；另一方面，随着项目断贷停工等问题持续发酵，一定程度上也加剧了市场的观望情绪，无钱的买不起，有钱的不想买，市场信心的恢复仍有待后续政策出台。

  而聚焦于上文所述的去化反转类城市，我们认为，后续市场复苏的持续性也不尽相同：

  首先，对于核心区域倒挂项目供应短缺致去化回落类城市诸如杭州、西安，市场短期热度依旧较高，只要核心区域供应量保持充足，未来成交还是有一定的释放空间。

  其次，对于武汉等短期断贷停工问题频出的中部城市，目前“恢复口碑”尤为重要，房企和政府应联手保交付、稳房价，逐步恢复市场信心。对于这类城市而言，如若断贷停工问题得不到妥善解决，整体市场难言实质性复苏。

  最后，对于青岛、天津等弱二线城市而言，6月短期市场热度回升或将成为“昙花一现”，后续复苏动能不足，或将延续低位盘整甚至小幅下行，对于这类城市而言，主要还是要依托核心城市转暖和实体经济恢复，以时间换空间，逐步构筑市场信心，从而恢复城市楼市自身的良性循环。