[克而瑞]精装修率超6成，苏广锡杭几乎达到推盘即装修

  出于环保、城市景观、节约成本、节约时间、人民对美好生活品质的追求等多方面的考量，越来越多的城市加大了精装修的比例交付要求，精装修交付已经成为了当前市场的主流。

  ◎  作者 / 沈晓玲、羊代红

  自2008年开始，精装房已经进入普及化时代，上海、浙江、海南、安徽、江苏、河南、深圳等许多省市已经相继出台了精装政策，要求未来大部分住宅交付是精装房。住建部发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》中又明确提出“城镇新建住宅全装修交付”，这使得全装修、精装修市场规模不断扩大，特别是一二线城市精装房市场更是得到了快速发展，使得精装房市场份额逐年稳步递增。当前市场精装房标准一般是多少，精装房占比情况如何？在市场下行的情况下，房企推盘的精装标准以及份额占比又有什么变化呢？

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  平均精装修率67%
长三角、大湾区较高

  从50家房企2021年1月-2022年6月在22城的精装修推盘情况来看，精装修的推盘占比达到60%以上，当前精装修已经成为项目销售的主流现象。

  其中从城市表现来看，苏州、广州、无锡和杭州的精装修率均超过90%，分别为96.0%、95.6%、90.9%和90.0%，几乎达到推盘即装修。这些城市属于经济较为发达的一二线城市，且精装修标准及要求推广较早的城市，如杭州最早的精装修可以追溯到1999年,以精装修酒店式公寓——双牛大厦等为代表，在2019年9月10日浙江省人民政府办公厅印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》（以下简称《实施意见》）提出“10月1日起，全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。”进一步推动了精装修市场的繁荣，装修率上升。

  分区域来看，珠三角的精装修率达到91%，其中广州早在2007年的精装房率就已经达到70%，其发展速度呈现出消灭毛坯房的趋势。长三角区域次之，精装修率为82%，环渤海区域精装修率仅为49%，毛坯房交付才是市场主流。

  从城市能级来看，一线城市精装修率达到了86%，占比最高，二线城市装修率为62%，自2016年上海、北京、杭州等一二线城市提出进一步加大精装修要求以来，一二线城市精装修率稳步上升，是当前市场主流，三四线城市的精装修率为60%，其毛坯房占比相对更多一些。值得注意的是，面对市场下行的时候，三四线推盘精装修率下滑，2021年下半年、2022年上半年三四线的装修率仅为分别为58%和54%，分别较2021年上半年的62%的水平下降4个和8个百分点,而一二线城市变化不大。

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  精装标准最高超万元/平
三四线追求品质装修费反而高

  从装修标准来看，装修标准最高的TOP10个项目均来自一线城市和新一线城市，其中上海占据6席。具体的装修费用来看，装修标准最高的为瑞安房地产开发的上海翠湖五集项目，每平米的装修标准达15000元，北京中海首开拾光里、绿地海珀外滩项目的每平米装修标准均价也达到了万元门槛。不过值得注意的是，装修标准高，其对应的成交均价也比较高，装修标准最高TOP10项目成交均价在十万元/平方米的项目有5个，属于城市内的豪宅型项目，兼具好地段好产品的特质。

  从装修标准均值来看，2021年50家重点房企的精装修项目平均值为2612元/平方米，其中三四线的装修标准最高，达到2730元/平方米，一线城市次之，二线城市最低为2603元/平方米，主要是因为一二线城市装修存在更大的普遍性，刚需房也需精装修交付，标准相对较低，而三四线项目精装修与毛坯分庭抗礼，进行精装修的项目更多的是品质的选择，价格标准相对较高。分区域来看，环渤海区域以2989元/平方米的价格领衔，珠三角为2051元/平方米，与区域装修率排名相反，可以看出装修率高的区域由于要求普遍存在，标准较低，而装修率较低的区域，进行精装反而是品质的选择，价格反而相对更高。

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  装修费占买房成本一成
一线城市还是房子本身更贵

  从装修标准/成交均价的比值表现来看，所有推盘项目比值的均值水平在10.0%，装修标准占个人买房成本一成左右。其中，二线城市达到11.8%，比值表现最高，三四线城市达到了11.5%微低于二线城市，特别值得注意的是，一线城市比值标准仅为6.5%，由于一线城市的房价水平相对更高，物价表现上房子本身价格和装修物料价值有较大的差距，同时一线城市的限价更加严格，使得房企降低精装修的费用标准，这也是导致该比值较小的原因。

  从区域表现来看，珠三角的装修标准/成交均价为6.5%，装修性价比较为良心，由于该区域几乎达到全装修的标准，不存在因区域价格和产品类型不同导致的比值差异，可以一定程度上反应全装修占买房成本的情况。另外，中西部区域装修标准/成交均价比值达到14.0%，高于平均水平4个百分点，从区域来看房价影响因素较高，由于中西部城市成交均价相对更低，而精装修的标准又有一定的门槛，导致比值更高，如南宁的比值表现高达20.2%，超平均装修水平10个百分点，但其均价仅为推盘平均均价的48%。

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  市场降价回归理性
限于政策新开盘精装修率高于2021年下半年

  市场下行导致市场推盘节奏变化，疫情反复叠加市场下行，房企精装修占比下滑变相降总价。从月度首开项目的精装修的占比变化来看，2021年上半年市场稳步发展，房企首开的项目的月均精装修率一般稳定在71%的水平，其中2021年5月最高达到78%。2021年下半年由于企业暴雷频发以来市场下行明显，精装修的占比有所下滑，在2021年7-11月，月精装修率平均水平仅为59%，较上半年较少超10个百分点，主要是因为彼时市场下行，房企加大了市场的推盘力度同时部分项目实行折扣降价，为降低让利程度，以毛坯项目为主，精装修上市项目推盘意愿相对较低，精装修推案占比下滑。

  到了2021年年底，市场持续下行，企业年度销售目标完成在即，此前挤压的优秀货源也面临上市压力，部分企业加大了优质项目的推盘，高能级城市项目推案上升，同时为回笼现金，进一步让利，精装修项目推盘占比上升；到了2022年市场仍不见好，不过市场降价重回理性，精装修率方面，由于各城市对精装修有一定的比例要求，此前推案项目毛坯比例相对较高，2022年需加大精装比例以达到监管要求，所以到了2022年虽房企精装意愿未回到历史水平，但月均精装修推盘占比达到68%，较2021年12月的水平回落，高于2021年下半年的“至暗”水平，重新回到相对正常水平。

  出于环保、城市景观、节约成本、节约时间、人民对美好生活品质的追求等多方面的考量，越来越多的城市加大了精装修的比例交付要求，精装修交付已经成为了当前市场的主流，特别是珠三角区域几乎达到了推盘即装修，同时更高能级城市对精装修比例的要求也更高。不过值得注意的是，当前条件下，房企利润空间收窄，“精装修”不仅成为房企项目产品品质组成的核心展示部分，更成为房企利润调节器，有时候存在货不对板的情况，导致交付时维权事件时有发生，近几年来监管也逐步加大了在该方面的监管力度，精装修标准或迎来进一步的监管，房企应加大运营管理力度，向管理要效益，积极升级产品力，做出与市场适配度更高的产品。