[克而瑞]2022年中国城市房地产市场投资前景研究报告

  导 读 

  长三角5市跻身前十， TOP50城市规模集中度下降，东南沿海二、三线排名提升，东三省二线位次下滑。

  榜单解读

  在需求透支、调控政策用力过度、企业过度追求规模等多方面内外因素叠加影响下，2021年下半年后中国房地产市场进入了深度的下行调整期。不仅成交规模出现回落，商品房价格也出现了回调。商品房市场量价齐跌之下，消费者购房信心受挫，企业回款速度下降、拿地态度趋于保守，房地产行业发展面临巨大挑战。2022年上半年以来，为稳住经济基本面，中央多次表态要稳地产，并明确房地产税在年内暂停试点推广，下调中长期贷款利息基点，保证房企和购房者的合理融资需求。地方调控也对供求双方给予更多支持，需求侧方面，限购解禁、限贷放松、首付比例下调、多孩家庭限购放宽等举措已经成为大多数城市的“标配”，最大限度促进合理住房需求的入市；针对项目拿地和开发环节，降地价、提高售价做大盈利空间预期，降低保证金比例、适度放松预售资金监管，减轻企业资金压力。

  但是从楼市实际走势来看，受到国内外经济形势动荡和疫情反复等因素叠加影响，销售端信心恢复缓慢。直至2022年年中，楼市需求侧表现才稍见抬头，但对比往年同期来看仍在相对低位。在此背景之下，我们认为2022年城市之间的分化将进一步凸显，那些外来人口众多、住房刚需积压、购买力较强的城市购房者信心或将率先走稳，而前期楼市供给侧超前发展、人口吸纳能力不强的城市仍将深陷去化泥沼。企业在城市选择上，也应当更加重视不同城市之间的基本面差异，重点关注在近两年疫情影响之下的经济和人口发展韧性较佳的城市。在当下这个时点上，我们也有必要对城市的基本面指标再做详细的分析，对不同城市的发展前景重新进行客观的量化评价。

  2022年，CRIC研究中心在历年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖全国285[1]个地级以上市，并且新增GDP增长、七普后人口发展等指标，将最新城市数据进一步更新到2021年，同时更完善了分析方法，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法等多种数学工具，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析，并对前景较优城市的指标特征进行归纳总结。全文主要结论有以下五点：

  [1]2019年1月，莱芜并入济南

  01

  格局：长三角5市跻身前十
TOP50城市规模集中度下降

  前景排行前10的城市名单中，长三角城市数量进一步增加至5个，占据半数席位。合肥因行业波动下相对稳健的经济发展和房地产市场表现，排名上升四个位次升至第7，而重庆受2021年市场上下半年冷热显著分化、土地市场持续低迷等因素影响，排名跌出前十。至此，长三角所有直辖市、省会和副省级城市全部跻身前十。

  具体来看，前五依旧是四个一线城市和杭州，其中北京、上海分列首次两席。杭州位列第三，在相对一线城市更为开放的人才引进政策下，2021年以来杭州的热度始终处于各城市前列，排名较去年上升两个位次升至第三。广州、深圳排名均下降一个位次排在第四、五位。

  长三角、珠三角城市圈经济实力雄厚，居民购买力强，在行业中目前仍然保持着领先的状态，发展前景排名前50的城市已经连点成片。其中长三角更是形成了“南京-上海-杭州-宁波-温州”的“3”字型发达城市群走廊，不仅城市能级较高的一二线城市全处于排名前列，无锡、嘉兴、常州、绍兴、金华等城市，得益于发达的民营经济支持，居民收入水平在全国范围内处于领先位置，吸引了大量外来人口的到来，典型如金华、无锡、嘉兴、常州常住人口都达到了户籍人口的1.3倍以上，外来人口购房安居的刚性住房需求持续保持高位。再加之近年来房地产供给侧调控改善了常州、温州等城市的库存压力，使得长三角，尤其是宁沪杭甬温沿线城市的投资前景一直为房地产行业所关注。结合排名变化来看，不少城市排名较2021年进一步提升，典型如合肥上升4名、台州上升9位，芜湖、镇江均上升6位。

  在处于行业周期性低位的2022年上半年，可以看到长三角土拍区域的热度仍然相对较高，宁波、杭州、合肥、盐城、台州上半年平均溢价率仍保持在5%以上，其中合肥平均溢价率达到了9%，在上半年成交量TOP20城市中排名第一，台州平均溢价率也达到了8%。而在2022年年中，也可以看到杭州、南京、宁波、苏州等城市新房市场成交率先迎来复苏。

  从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中有19个三四线城市，较去年增加了2个。就2021年数据来看，这50个城市拥有全国34%的常住人口，集中了51%的GDP，这些城市商品住宅成交金额占总成交的比例达55%，集中度对比2020年均有小幅回落。可以看到，在行业发展出现波动的情况下，TOP50城市的规模优势缩小，城市间的发展与位次竞争也出现了进一步变化，而那些供求关系较佳、购房需求充足、企业拿地利润预期看好的城市，如杭州、合肥等，也更有望在2022年下半年率先走出行业复苏的行情。

  02

  分化：东南沿海二、三线排名提升
东三省二线位次下滑

  在投资前景排名中，本文综合考虑市场容量、市场供求、购买能力等城市基本面情况，同时将高校在校生数量、房地产开发投资额、土地财政依赖度、基础设施投资水平、教育支出、高星级酒店数量等外部因素也作为关键项目进行打分作为参考，从而得出最终排名。

  从各能级城市综合排名情况来看，各能级城市内部排名虽有变化，譬如二线城市中海口、厦门、杭州等排名明显进步，大连、哈尔滨等城市排名也出现了较大幅度的下滑，导致各城市平均排名均与去年同期相同，一、二、三线城市之间的差距依旧。

  凭借着国内独一的经济和人口首位度叠加优势，北京和上海即便在严峻的疫情冲击下，其庞大的外来人口和大量的高收入岗位，仍然为这些城市提供了坚实的需求侧支撑，联系2022年最新地市走向来看，可以看到京沪土地市场热度依旧高居不下，上海22年首轮土拍中有高达三成地块触顶成交，北京第二轮土拍中达到最高限价的地块也接近三成。再加之近年来一线城市人才政策有所放松，如上海在2022年进一步放宽了应届毕业生的落户标准，在高素质外来人口持续涌入的推动下，京沪房地产市场发展前景依旧难以撼动。广州和深圳则各有短板，其中广州市内各区域发展分化显著，反映在房地产市场方面，最典型的即是地市的冷热分化显著，市中心区域土拍高热、远郊流拍成为常态；深圳则是城镇建设用地不足，大大制约了城市承载能力的进一步上升。

  二线城市平均排名相比上年保持不变，但城市内位次变化明显。其中最值得关注的是杭州，排名较上升2个位次跻身前三。活跃的新兴经济发展、高水准城建和政务水平、较一线城市更低的落户门槛，使得杭州在近年的人才发展中占尽优势。而市区大部分优质板块长期的一二手房价倒挂，以及地方政府对于地价和房价的精细把控，使得杭州土地市场的投资机会也一直是行业的关注焦点。与之相对的，东三省二线城市排名均较去年出现回落，其中哈尔滨名次更是下降10位。受疫情和人口流出等因素叠加影响，东三省住房需求亦持续回落，哈尔滨常住人口在2021年跌破1000万，对周边城市的人口吸纳速度已经比不上自身人口向南方发达城市的流出速度。

  三四线城市平均排名与上年持平，其中台州表现较为突出，排名提升9个位次，进入榜单TOP40。究其原因，一方面近年来台州经济保持较快增长，近两年GDP平均增速达到6%，处于重点城市前列，且居民收入水平较高，人均可支配收入达到了5万元以上，在长三角相对较低的房价水平下，居民购房门槛也相对不高，导致台州市需求侧支撑评价较高，市场韧性较佳，新一年城市排名也有所提升。

  03

  需求：流动人口持续向长三角、大湾区集聚，大连、哈尔滨人口均现负增长
（节选）

  2021年下半年以来，面对行业销售、投资双双下行的市场行情，再加之部分经营不善企业“暴雷”的出现，使行业消费端的信心大幅消退。出于自身收入预期不稳定和新房交房前景的担忧，居民对于住房改善的选择更加趋于审慎和保守，在此背景之下，与刚性住房需求相关常住户籍人口比、常住人口增量等指标更为值得我们所关注。

  就各城市常住户籍人口比分布情况来看，目前流动人口仍主要向长三角、大湾区集聚。其中大湾区的城市表现更为抢眼，不仅广州、深圳聚集了大量的外来流动人口，东莞、中山、佛山、珠海、惠州等市也集聚了大量的外来人口，其中东莞常住户籍人口比高达4.07，外来流动人口数量更是达到了户籍人口的三倍以上，近年来深圳向东莞的产业转移，也进一步提升了外来人口平均素质和平均薪资水平；得益于突出的居民收入和人口指标，2022年东莞市前景排名继续维持在TOP30的行列。长三角方面，常住户籍人口比指标略逊于大湾区，但人口流入城市分布范围更广，除一二线城市外，苏南及绝大部分浙江城市均处于人口显著流入，并且与流动务工占比较高的大湾区相比，长三角流动人口本地化的意愿更高，外来人口带来的需求侧支撑也更为显著，典型如嘉兴，得益于上海和杭州的发展外溢效应推动，近年来外来人口持续流入，新增住房需求持续增长，在2021年动荡的市场环境下，市区商品房成交面积仍能保持三成以上的增幅。

  但需要注意的是，与长三角、大湾区核心城市群强势的人口吸纳效应相对，安徽西部、河南东部、广东东西两翼、广西均出现了大面积的人口流出，如六安、汕尾、亳州等市户籍人口流出均超出二成以上，大量青壮年家庭的流出，使得本地人口结构进一步向“386061部队”变化，住房需求和支付能力也大受影响，而其中人口规模较小、收入水平不高的城市，在目前的行业背景下需求侧也将面临更大的挑战。

  联系2021年最新常住人口动向来看，可以看到在已公布常住人口的东三省二线城市中，仅沈阳常住人口较2020年增加了4.8万人，大连、哈尔滨常住人口均出现收缩，其中哈尔滨更是跌破了千万人口大关。在中国出生人口集聚下滑的大背景下，人口老龄化突出、经济竞争力下降的东北，面临的常住人口收缩挑战也将更为严峻。

  与之相对应的是，中西部单核城市人口仍在迅速增长，除武汉2021年因疫情因素出现人口大幅增长、一年内人口增加超130万之外，成都、西安、长沙、南昌等城市常住人口均出现较快增长。联系2022年上半年市场走向来看，可以看到成都、西安也走出了相对独立的市场行情，二季度末市场表现明显好于其他城市。

  04

  投资：地价回落修复投资利润空间
厦门、宁波、杭州显著受益
（节选）

  从近两年重点城市成交地价变化来看，2020年，受资金环境宽松影响，地价逐步走高，如成都、武汉等城市均诞生了新的单价地王。进入2021年，随着资金环境逐渐收紧、调控政策加码等因素影响，上半年地价虽仍旧上涨但涨幅明显回落，下半年则在行业环境发生显著改变的影响下地市遇冷，多数城市二三轮集中供地热度明显走低，地价也出现了下调。

  在地价下降的城市中，厦门、宁波、沈阳等城市，地价环比上一季度下降了五个百分点以上，地价降幅十分显著。以地价降幅最大的厦门为例来看，第四季度恰逢厦门第三轮集中土拍收官，尽管土拍规则明显收紧，但是由于和第二轮相比，第三轮出让地块的溢价率上限下调，并除了岛内两宗地外，其余地块仅有常规配建要求，因此拿地成本较此前也明显走低。成交的7宗地中除定向出让的湖里区P06号地块和因周边暂无同类型地块成交的集美P01地块外，其余地块较周边此前厦门出让地块的价格均有所下降，平均降幅达12%。

  在拿地成本下降的背景下，多数城市的房价保持稳定，部分限房价的城市如杭州、成都、长沙、宁波等还在第三轮集中供地中进一步上调了商品住宅销售限价，房地价差空间被进一步扩大。17个城市中，约七成的城市在2021年下半年成交涉宅地的房地价差明显高于上半年，仅长沙、青岛等少数城市因成交结构更偏向房价较低的郊区而导致房地价差空间缩小。再与2020年相比来看，仍有过半的城市在2021年下半年的房地价差水平超过2020年，利润空间明显扩充。

  结合城市的投资前景变动来看，TOP20城市中前景提升（含持平）的有两类，一类是新房市场供求指标优异，但地房比比较高的热点城市，如杭州、合肥、厦门等，2021年以来地价水平的修复，再加之这类城市自身在人口和经济发展指标上表现较佳，进一步推高了这些城市的投资前景。另一类则是地价房价比相对较低，市场供求指标相对健康的城市，如南昌、济南、海口等，在行业投资趋于保守的背景下，这些城市的前景排名也出现了上升。

  05

  各能级城市：地价回落修复投资利润空间，厦门、宁波、杭州显著受益

  5.1、一线城市：人口增长虽现放缓，大量高收入群体支持下需求韧性依旧最强

  受城市规模扩张、消费水平较高、房价高企等因素影响，2021年以来四大一线城市人口增速明显放缓，其中北京市2021年常住人口甚至出现了0.4万人的负增长，并且广州、上海、深圳的人口增速也明显降低。但经济持续活跃发展使得一线城市的收入水平明显高于二三线城市。从城镇人均可支配指标来看，一线城市城镇人均可支配收入均超过了7万元，全部位列全国TOP10以内，其中2021年上海的城镇人均可支配收入均迈上7.8万元的大关，指标排名位列继续位列全国首位。  

  正是由于大量高收入群体的住房需求支持，一线城市的需求端支撑长期表现强劲，尤其是在2020年上半年疫情发生以来，一线城市的楼市表现超出预期，韧性十足。具体来看，2020年下半年楼市成交迅速反弹，北上广深四个城市的商品住宅成交量均明显走高，并达到2017年以来的最高点，其中上海、广州和深圳的同比涨幅均在15%以上。进入2021年下半年，在全国楼市成交普遍大幅下滑的情况，一线城市成交规模仍能保持相对高位。进入到2022年，在行业成交规模持续收窄的背景下，在2022年2季度一线城市成交下探的趋势率先趋稳。除上海因为疫情反复影响，导致2季度商品住宅成交进一步环比下跌之外，深圳环比降幅明显收窄，北京、广州成交规模更是出现了触底回升，其中广州市商品住宅成交量更是较2020年同期增长了14%。

  5.2、二线城市：大部分城镇化率已达高位，城镇人口增长更加依赖人口流入

  据七普统计数据，我国不少大城市城镇化率发展已经接近或超过发达国家80%的平均水平。以二线城市为例，目前平均城镇化率已经达到了80%，天津、南京、厦门等地城镇化率更是达到了85%以上，考虑到耕地红线和城郊均衡发展等因素，未来这些大城市城镇人口或可进一步增加，但城镇化率进一步提升的空间已经很小。

  正是在二线城市城镇化率已达高位、未来增长空间有限的背景下，城市研究也更需要关注短期的常住人口总量变化。联系2021年二线城市常住人口动向，可以看到除武汉2021年因疫情因素出现人口大幅增长，一年内人口增加超130万之外，成都、西安、长沙、南昌等城市常住人口均出现较快增长。在人口持续上升的推动下，这些城市的住房需求亦值得关注。如杭州，在2020年-2021年两年间，商品住宅市场并没有受到疫情和经济环境的影响出现收缩，反而是进入了新的规模扩张周期，2021年杭州市商品住宅成交规模达到了2184万平方米，在二线城市中高居首位。

  但相对应的，东三省的大连、哈尔滨常住人口均出现收缩，其中哈尔滨更是跌破了千万人口大关。在中国出生人口急剧下滑的大背景下，人口老龄化突出、经济竞争力下降的东北，面临的常住人口收缩挑战也将更为严峻。在人口向外流出下，这些城市的住房需求规模增长也多见顶收缩。

  5.3、三四线城市：东南沿海城市持续领跑，逆周期下投资更关注长三角

  作为衡量城市经济发展最重要的宏观指标之一，GDP基本能够反映出当前城市的经济实力。据2021年城市统计年鉴中的数据显示，只有8%的城市经济总量超过了5000亿元，70%的三四线城市经济总量介于500亿元至3000亿元之间，整体经济实力仍处于较弱水平。从区域分布来看，这些经济总量较高的城市集中分布在东部沿海一带，特别是大湾区和长三角核心区的城市如无锡、佛山、南通等，这些城市的GDP总量都超过了1万亿，经济实力甚至超过了大部分二线城市。

  这些城市商品住宅市场成交规模亦处于同能级前列，其中佛山得益于广佛同城带来的大量需求导入和购买力支持，其成交金额更是达到了2074亿元，超过了合肥、长沙、济南等二线城市。无锡、东莞、常州等城市2021年下半年市场成交热度虽大幅降温，但在大规模的经济体量之下，城市的住宅需求总量依旧处于三四线前列，全年的商品住宅成交金额仍可保持在千亿水平以上。

  在三四线拿地金额分布的变化上，房企对不同区域的偏好程度出现了较大差异，投资结构也发生明显改变：自2018年以来，房企在长三角的投资占比持续增加，2021年长三角区域的占比达到62%，较2020年增加9个百分点，较2018年更是大幅提升15个百分点。

  此外，百强房企在珠三角区域的投资占比在25%左右上下波动，变化幅度不大，房企对于珠三角城市的偏好程度保持在较为稳定的水平；但中西部和环渤海三四线投资占比持续下滑，从2018年到2021年，占比分别下降8个百分点和3个百分点。由此可见，房企在投资撤离三四线城市的时候，最先退出的就是中西部和环渤海的三四线城市。