[中房研协]2022年第三季度房地产市场运行情况（总报告）

  政策环境：持续改善

  1．中央层面：支持地方因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生

  三季度，在房地产持续下行压力背景下，中央稳楼市力度进一步加大。政策继续支持居民合理住房需求和房企合理融资需求、加快推进“保交楼、稳民生”工作、加强多孩家庭住房需求保障等。

  10月16日发布的党的二十大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，基本延续了近几年来房地产行业的调控思路，同时将住房制度改革和房地产发展内容由十九大报告中“提高保障和改善民生水平”大框架调整至二十大报告中“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下，体现了房地产发展新的使命，即保民生、提品质将是房地产发展的重要落脚点，为未来五年房地产发展定下了基调。

  支持地方用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。7月28日，中共中央政治局会议提出，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。随后国务院有关部门也多次强调，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。9月30日，财政部、税务总局发文，对出售自有住房并1年内购房的纳税人，售房已缴个税予以退税优惠。

  支持居民合理住房需求和房企合理融资需求。三季度银保监会多次提出，落实好房地产金融审慎管理制度，有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚性和改善性住房需求。央行在下半年工作会议中指出保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加速探索房地产新发展模式。8月22日，央行公告5年期以上LPR下降15个基点。9月29日，人民银行、银保监会发布通知决定阶段性调整差别化住房信贷政策。9月30日，人民银行决定，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

  加快推进“保交楼、稳民生”工作。7月，银保监会多次回应“保交楼”问题，提出主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。7月28日，“保交楼”首次写入中共中央政治局会议文件，明确“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。住建部、财政部、央行等多部门联合出台措施，拟通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月22日，国开行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。9月23日，央行例会提出，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持。

  加强多孩家庭住房需求保障。8月16日，国家卫健委等17部门联合发文提出，进一步完善公租房保障对促进积极生育的支持措施，住房政策向多子女家庭倾斜。鼓励各地结合实际，进一步研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购房房屋的优惠政策。

  规范城乡建设，完善“人房地钱”四个要素联动机制。7月13日，住建部、国家发改委联合发文提出，城乡要严格控制新建超高层建筑，一般不得新建超高层住宅。严格既有建筑拆除管理，不大规模、成片集中拆除现状建筑。8月，国家发改委提出，要聚焦重点任务，精准补齐短板弱项，防止大拆大建和炒作房地产。9月，中宣部提出，要完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。

  2．地方层面：一城一策持续深化，宽松调控覆盖供需两侧

  超100城发布购房财税补贴政策。三季度，发放购房财税补贴成为地方宽松调控普遍性举措，超百城发布了相关政策。其中，高层次人才享有更高的补贴标准，如：杭州市富阳区对符合条件的人才给予最高550万元安家补助和最高800万元购（租）房补贴；青岛市西海岸新区给予海洋工程装备、海洋生物医药、融合创新等领域急需紧缺人才30万元安家补贴；济南对A类人才“一人一策、一事一议”，B-E类人才最高可享受100万元购房补贴。

  多个热点城市“四限”政策松动。三季度，多个热点城市对“四限”政策作出宽松性调整。如：东莞将住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，其他区域暂停限购政策；苏州提出外地户口在昆山、太仓购买首套房不再需求社保缴纳证明；常州提出全面取消二手房限售；上海二手房贷款“三价就低”政策松动，涉税评估价较此前明显上调等。

  超70城放宽住房公积金政策。三季度，超70城调整住房公积金政策，主要包括下调贷款最低首付比例、上调最高可贷额度和放宽贷款条件限制等。汕尾、石家庄、银川、马鞍山等多地跟进“一人购房全家帮”公积金政策。

  地方宽松性调控向供给侧延展。岳阳、南通、邯郸、湖州、衡阳等多城市优化房企资金监管、优化商品房预售许可证发放门槛、下调房企拿地保证金比例、允许房企分期付款拿地等。

  部分热点城市宽松性调控加码遇阻。9月14日，苏州发布公告称，外地人无需提供社保证明或个税证明即可在苏州六区购买一套商品住房。9月15日，青岛发文提出二手住房不再限购。随后两地紧急撤回相关政策。

  积极落实“保交楼、稳民生”。郑州、赣州、南京、南宁、湖州等地方积极落实城市主体责任，多措并举推进“保交楼”工作。主要措施包括：设立专项纾困基金或专项借款、放宽商品房预售资金监管、建立一对一帮扶政策、由政府或国企回购困难房企的滞销商品房用作保障性租赁住房等。

  强化商品房预售资金监管和市场秩序整治工作。成都、杭州、西安、长沙、长春、深圳市龙岗区等地发文进一步加强商品房预售资金监管；北京、青岛、吉林省、江西省等地房地产市场秩序整治工作持续推进。

  房地产市场发展特点

  1、供求：主要行业指标继续下行

  2022年三季度，全国房地产市场整体依然处于调整阶段，季度内各月主要行业指标降幅有所收窄。其中，开发投资累计同比依然处于探底下行阶段，累计跌幅逐月扩大；房屋新开工规模、土地成交量价持续大幅下跌；商品房销售面积及金额继续负增长，季度内各月跌幅连续收窄；国房景气指数回调至94.86的历史低位。

  投资：跌幅逐月扩大。前三季度，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%，累计同比从4月开始负增长后，跌幅逐月扩大。从物业类别看，办公楼投资跌幅季度内逐月收窄，住宅和商业营业用房跌幅持续扩大。从地区来看，东部地区仍是支撑房地产投资的最大区域，前三季度投资55922亿元，高于其他三区域的总和。三季度全国房地产开发投资35245亿元，较上季度下降13.1%，同比下降12.7%。

  土地：规模同比减半。前三季度，房地产开发企业土地购置面积6449万平方米，同比下降53.0%；土地成交价款5024亿元，同比下降46.2%；土地成交均价7790元/平方米，同比上涨14.4%。三季度土地购置面积2821万平方米，较上季度上涨23.2%，同比下降58.0%；土地成交价款2981亿元，较上季度上涨117.4%，同比下降46.2%。

  销售：跌幅逐月收窄。前三季度，全国商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%；商品房销售金额9380亿元，下降26.3%；季度内单月走势上，两项指标跌幅持续收窄。分物业类型看，住宅市场不断改善，两项指标跌幅持续收窄；办公楼两项指标保持上涨；商业营业用房销售面积涨幅收窄、金额跌幅扩大。分区域看，各区域商品房销售面积和金额同比均处于负增长阶段，其中东北地区跌幅最大。

  三季度全国商品房销售面积32499万平方米，销售金额33308亿元，两项指标较上季度分别下跌14.2%和8.5%，同比跌幅分别为22.1%和20.4%。季度内各月两项指标同比跌幅继续收窄。

  库存：有所减少。9月末，商品房待售面积54333万平方米，比二季度末减少451万平方米。其中，住宅待售面积25919万平方米，减少335万平方米；办公楼待售面积3895万平方米，增加14万平方米；商业营业用房待售面积12264万平方米，减少101万平方米。

  2、价格：新房和二手房价格同环比持续下跌

  新房：房价同环比上涨城市数量减少，跌幅扩大。7-9月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为30座、19座、15座，环比指数算数平均值分别为-0.11%、-0.29%和-0.28%。7-9月，房价同比上涨的城市数量分别为22座、21座、20座，同比指数算数平均值分别为-1.67%、-2.10%、-2.30%。

  二手房：环比上涨城市数量减少，同环比跌幅扩大。7-9月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为19座、13座、8座，环比指数算数平均值分别为-0.21%，-0.35%，-0.39%。7-9月，价格同比上涨城市数量分别为9座、7座、7座，同比指数算数平均值分别为-3.01%，-3.32%，-3.52%。

  3、城市：商品住宅成交量较上季度有所好转

  三季度，监测30个重点城市商品住宅成交总面积5054.64万平方米，较上季度增加6.2%，比去年同期减少30.0%，较上季度同比跌幅（-50.8%）明显收窄。其中，上海、成都成交量领先，分别为379.25万平方米、356.83万平米，其次杭州也超过300万平方米，青岛、武汉、苏州、西安、天津在208万—280万平方米之间。

  商品住宅库存最大的城市为青岛2429万平方米，武汉也超过2000万平方米；海口库存面积最小，为300万平方米。消化周期上，上海、合肥、杭州、济南、西安、苏州消化周期低于12个月；21座城市消化周期在12个月及以上，长春、青岛相对较长，在30个月左右。

  成都、长沙、上海、重庆土地成交面积相对领先其他城市，在307—335公顷之间，南京、武汉、青岛、西安、合肥在203—255公顷区间，成交前十的城市还有无锡，为158.84公顷。

  4、企业：销售业绩降幅明显，投资意愿低迷

  业绩：降幅明显。前三季度百强房企累计销售操盘金额46697.9亿元，同比下降45.4%。部分规模房企单月业绩环比增长，如华润、招商、绿地、越秀、仁恒等企业9月环比增幅均在35%以上。

  投资：意愿低迷。截至9月末，房企新增货值百强门槛为71.7亿元，同比下降55%。新增货值破千亿的房企有7家，较去年同期减少了13家，华润、保利和中海位列前三。百强房企投资金额的84%集中于22城，在一线城市的投资占比达到39%，二线城市为49%。前三季度TOP100房企整体拿地销售比为0.19，较上年同期下降了0.12。

  融资：同比大跌。前三季度100家典型房企的融资量为5648亿元，同比下降50%。三季度融资额为1395亿元，同比下降55%，环比下降31%，融资额创2019年以来季度最低水平。2020年3月以来，融资环境适度改善，三季度政策对个别优质房企的支持力度再升级，但融资规模相对有限，政策信号意义大于实际拉动作用，房企融资压力依然较大。

  到位资金：跌幅明显。前三季度，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比减少24.5%。其中，国内贷款13661亿元，下降27.2%；利用外资61亿元，上涨2.7%；自筹资金40568亿元，下降14.17%；定金及预收款37348亿元，下降34.1%；个人按揭贷款18397亿元，下降23.7%。三季度到位资金37451亿元，较上季度减少3.2%，同比减少22.9%。

  当前产业存在的问题

  1、疫情防控影响下，城市的商业空置率升高，社区商业遭受重挫

  三年疫情，经济增速下降，居民收入及预期都有所回落，相应消费能力减弱；高强度的防控策略，改变了居民的消费习惯，更多人愿意通过线上而非逛街的方式购物。这种消费能力的下降及消费行为的改变也直接造成了一些城市，尤其是大城市商业营业用房空置率扩大。以克而瑞在上海的调研为例，20个典型商业购物中心平均空置率是9%，最高的达到34%。其中餐饮、零售、儿童教培等受疫情影响闭店情况较为明显。36个社区商业调研结果显示平均空置率达到17%，单个项目最高的空置达到55%。显然，以上海为代表的大城市商业地产空置率普遍较高，社区商业受疫情影响尤其严重。从全国角度看，疫情的发生在空间地理上不可预期，对经济的影响全面而深远，因此，商业空置率较高问题也是普遍存在。

  2、政府回购商品房有短期必要性，但应防止大规模、长期介入

  今年房地产企业销售并未迎来所谓“金九银十”，除了个别城市部分优质项目，大部分项目去化缓慢，市场上的库存量高企，相当部分企业资金回笼受阻，现金流出现危机。与此同时，政府住房保障工作依然还有很大的发挥空间。在目前的行业危机下，原有的政府保障房筹措来源进展缓慢，比如项目配建，纯租赁社区建设等。一方面是企业库存量大，另一方面是政府保障房难以筹集，要解决这个矛盾，政府直接回购开发企业的商品房用作住房保障是一个很好的措施。今年苏州、济南、郑州、湖州等地已经陆续开展类似回购，对于稳定当地楼市有一定的作用。但值得注意的是，这种回购应仅限于短期操作，不应作为长期手段，以免在主客观方面损害房地产长期市场运行机制。在地方债务高企的情况下，如果不能有效调动市场化主体尤其民营房企的有效参与土地市场，地方债务和土地财政将难以为继，金融系统风险更加凶险。

  3、行业边际在改善，防止过于悲观的预期泛滥

  第三季度，虽然新房销售面积和金额同比较大幅度回落，但单月环比已经开始回升，市场进入夯底阶段。二手房则更加乐观，9月份重点21城二手房成交1096万平方米，同比增长24.6%。受利好政策影响，购房者更多选择确定性更大的二手房入手，这也是市场改善的明显迹象。在行业发展的历史关头，无论是市场参与者还是政策制定者应全面客观看待行业发展，对于行业的前景和潜力不宜过度悲观，房地产业并不是空中楼阁，而是满足居民基本生活需求的民生行业，只要人们改善提升生活质量的需求还在，人口迁移及城镇化还在，房地产业就有存在的基础。对行业过于悲观，容易引发不应出现的需求观望和产业坍缩，未来恢复则将花费更大代价。行业从高峰平稳回落，进入相对正常平稳的发展轨道是各方所期望和争取的。

  4、民企中的优等生也出现违约，防止出现多输局面

  行业调整过程中，过去一些高负债、高杠杆、高周转的黑马房企出现了资金链紧张，甚至“暴雷”，在一般语境下，这些企业出现生存危机，社会并不会给予太多同情，因为在市场向上的阶段，这些“三高”企业也获得了高速发展了，有自己的高光时刻。也要注意到这类房企，他们踏踏实实做产品，也注意控制资金杠杆，发展速度一直四平八稳，虽然在行业上升期没有成为“黑马”，理论上在调整期，由于负债不高，现金流充足，稳健型企业一般也会有更大的生存优势。但目前房地产行业内一些反常现象出现，值得警醒，一些公认的采取稳健经营策略的房企优等生也出现了资金链紧张，甚至断裂，这类企业以民营房企居多，也包括部分国有性质的房企。原因也是多方面，有资金监管的收紧，也有整体市场去化速度放缓，现金回笼困难，市场调整的幅度超出了企业个体正常能够承受的范围。如果房企优等生也出现生存危机，消费者预期更加保守和悲观，购房积极性恢复遥遥无期，整个市场泥沙俱下，应尽量避免出现这种多输局面。

  2022年四季度房地产市场走势预判

  1、政策保持定力。党的二十大报告明确指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”中央层面，政策仍将聚焦支持合理住房需求，刚性和改善性住房需求释放仍有空间；继续支持住房租赁市场快速发展。四季度仍是“保交楼、稳民生”的关键节点，地方层面将持续落实各项政策措施，从项目试点到全面执行过渡，稳定市场预期。同时更多城市跟进落地中央层面关于贷款利率下调、首付比例下降、税费优惠等相关措施，支持合理住房需求，政策核心在促进市场回稳，而非刺激市场快速升温。

  2、市场销售温和复苏。在鼓励政策持续落地后，四季度商品房销售市场表现将好于三季度，累计跌幅将持续收窄，但回升幅度有限；年末重点城市加快优质项目推盘，市场热度提升将带动更多二、三线城市回暖。受限售放宽、税费减免政策影响，二手房市场成交也将显著提升。销售端努力修复，但开发投资、新开工指标下行压力不减，累计跌幅将明显放缓。土地市场方面，地方政府将保持宽松的出让，调整供应结构，优质土地供应比例增加；城市分化和区域分化将继续深化。

  3、企业仍面临较大偿债压力。四季度房地产企业加大推盘、销售回款是主要任务，随着销售市场逐步改善，民营房企资金流将得到一定改善。政策支持下，房地产企业融资情况有所好转，但四季度房企仍面临各类信用债、私募债以及抵押融资到期的偿债压力，以及为优化流动性新增融资如何获取的问题。未来企业在拿地、投资方面继续保持谨慎，部分民营企业也开始积极参与到土地市场竞争中。