[中房研协]2022年第三季度房地产市场运行情况（政策篇）

  支持地方因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生

  2022年第三季度，我国货币政策坚持“以我为主”，兼顾内外平衡。对内，中央继续实行稳健偏宽松的货币政策，适时加大信贷投放力度，如国务院提出在向政策性开发性银行新增8000亿元信贷额度、新设3000亿元政策性开发性金融工具额度的基础上追加3000亿元以上金融工具额度，并可以根据实际需要扩大规模，央行设立2000亿元以上设备更新改造专项再贷款、下调中期借贷便利工具利率10个基点，多家商业银行跟进下调存款利率等。9月末，广义货币供应量（M2）余额262.66万亿元，同比增长12.1%，增速比上年同期高3.8个百分点；本外币贷款余额216.55万亿元，同比增长10.7%。前三季度人民币贷款增加18.08万亿元，同比多增1.36万亿元。对外，面对人民币汇率的波动走势，中央坚持维稳政策导向。如央行下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点、将远期售汇业务的外汇风险准备金率从0上调至20%，全国外汇市场自律机制电视会议强调，保持稳定是外汇市场第一要义，要加强预期管理，遏制投机炒作等。

  在房地产方面，中央稳地产力度持续加大。一方面，中央继续支持地方进一步优化房地产政策。中共中央政治局会议提出，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。国务院总理李克强在部署稳经济一揽子政策的接续政策措施中提出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求等。另一方面，中央多部门持续释放稳楼市政策利好。如：中央政治局首次将“保交楼、稳民生”写入会议文件；央行公告5年期以上LPR再降15个基点、下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点；央行、银保监会发文支持部分城市阶段性下调首套房商业性个人住房贷款利率下限；财政局、税务总局对符合条件的居民换购住房予以退税优惠等。具体来看：

  （1） 坚持“房住不炒”定位，支持地方优化房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。7月28日，中共中央政治局会议提出，要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。8月24日，国务院总理李克强在部署稳经济一揽子政策的接续政策措施中提出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。8月31日，国常会提出，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。9月23日，央行货币政策委员会2022年第三季度例会指出，要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。

  （2） 支持居民合理住房需求和房企合理融资需求，房地产金融环境持续改善。7月17日，银保监会有关负责人接受采访表示，要有效满足房地产企业合理融资需求，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求。7月25日，银保监会召开2022年年中工作座谈会提出，要聚焦支持新市民安居乐业，推动创新金融产品服务。8月1日，央行召开2022年下半年工作会议指出，要因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加速探索房地产新发展模式。8月15日，央行开展4000亿元MLF操作和20亿元逆回购操作。其中，1年期MLF中标利率为2.75%，较7月15日中标利率降低10个基点；7天逆回购操作中标利率2.00%，较8月12日中标利率降低10个基点。8月22日，央行发布最新LPR公告，5年期以上LPR较前值下调15个基点至4.3%，首套房房贷利率最低可至4.1%。9月29日，央行、银保监会联合发文提出，对2022年6-8月份新房销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套房商业性个人住房贷款利率下限。9月30日，央行发文提出，下调首套房个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。同日，财政局、税务总局联合发文提出，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  （3） 加强多孩家庭住房需求保障。8月16日，国家卫健委等17部门联合发文提出，进一步完善公租房保障对促进积极生育的支持措施，住房政策向多子女家庭倾斜。鼓励各地结合实际，进一步研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购房房屋的优惠政策。

  （4） 加快推进保交楼工作。7月17日，银保监会回应停贷事件时表示，将指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。7月28日，“保交楼”首次写入中共中央政治局会议文件。8月，住建部、财政部、央行等多部门联合出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月22日，国家开发银行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。9月23日，央行货币政策委员会2022年第三季度例会提出，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持。

  （5） 规范城乡建设，完善人房地钱四个要素联动机制。7月13日，住建部、国家发改委联合发文提出，城乡要严格控制新建超高层建筑，一般不得新建超高层住宅。严格既有建筑拆除管理，不大规模、成片集中拆除现状建筑。8月16日，国家发改委召开新闻发布会提出，要聚焦重点任务，精准补齐短板弱项，防止大拆大建和炒作房地产。9月6日，中央深改委第二十七次会议提出，要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，落实永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管控要求。9月14日，中宣部举行“中国这十年”系列主题新闻发布会提出，要完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。

  地方层面

  一城一策持续深化，宽松调控覆盖供需两侧

  2022年第三季度，地方调控节奏整体趋缓，但政策宽松导向不改。三四线城市持续发力，部分热点二线城市尝试进一步加大政策宽松力度。

  具体来看，据中房研协测评研究中心监测，三季度地方累计出台房地产调控政策250条，较二季度减少28%。其中，宽松性政策200条，内容覆盖居民需求和房企供给两侧；中性政策26条，主要围绕保障性租赁住房建设和管理展开；紧缩性政策24条，主要表现在强化市场监管上。

  （1）宽松性调控聚焦放宽行政性限制、加强公积金政策支持和发放购房财税支持等方面

  宽松性调控主要聚焦在放宽行政性限制、加强公积金住房贷款支持和财税政策支持等方面，具体来看：

  在放宽行政性限制方面，核心举措主要包括优化“四限”、优化房企资金监管、下调房企拿地保证金比例、允许房企分期付款拿地等。其中，在优化“四限”方面，典型代表有：青岛提出市范围内的新建商品住房上市交易时限由“取得《不动产权证书》满5年”变为“合同网签备案满5年”、二手住房由“取得《不动产权证书》满5年”变为“取得《不动产权证书》满2年”即可上市交易；东莞将住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，其他区域暂停限购政策；苏州提出外地户口在昆山、太仓买首套房不再需求社保缴纳证明；常州提出全面取消二手房限售；上海二手房贷款“三价就低”政策松动，涉税评估价较此前明显上调；北京将符合条件的中心城区老年家庭在3个试点项目购买普通住房首付比例调整为35%、非普通住房首付比例40%。在加大房企供给侧支持方面，典型代表有：湖州对宗地面积较大、开发周期较长的房地产开发项目，允许分期分批竣工验收、土地复核；南通市海门区将房企土地竞买保证金比例由出让起挂总价的30%降为20%，将土地出让金缴款期限由1个月到6个月调整为半年结清；大理白族自治州支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房；新余提出新出让的土地首期付款按50%缴纳，剩余50%在成交之日起1年内交清等。此外，潜山、衡阳、巴中、石家庄、周口、绵阳、南充、丽水、建德等十余个城市或地区推行或加大了货币化安置力度。

  在加强公积金住房贷款支持方面，核心举措主要包括下调贷款最低首付比例、上调最高贷款额度和放宽贷款条件限制等方面。据不完全统计，第三季度超70城放宽了住房公积金政策。典型代表有：银川将单缴存公积金贷款最高额度上调至60万元，将双缴存公积金贷款最高额度上调至80万元，降低住房公积金贷款楼盘准入标准等；徐州将单缴存公积金贷款最高额度上调至60万元，双缴存公积金贷款最高额度上调至100万元，并放宽组合贷款政策，取消首房首贷的申请条件；湖南提出将名下唯一1套住房用于长租的家庭再次购房申请公积金贷款的，按首套房政策执行，名下有2套房且有1套已用于长租的，再次购房申请公积金贷款的，按二套房政策执行；重庆提出缴存职工家庭在中心城区利用住房公积金个人住房贷款新购住房的，其在中心城区以外的住房不纳入住房套数核查范围，职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房贷款的，最低首付款比例由40％降低为30%；杭州、湖州将三孩家庭购买首套普通自住房公积金最高贷款额度在当前基础上上浮20%；济南将市区内二套房首付比例由60%调整至40%等。此外，汕尾、石家庄、银川、马鞍山等地跟进“一人购房全家帮”公积金政策。

  在加大财税政策支持方面，核心举措主要包括发放购房补贴和财税补贴。其中，发放购房补贴是三季度地方宽松性调控中最普遍的做法，超百城出台了相关政策。典型代表有：杭州市富阳区对符合条件的人才给予最高550万元安家补助和最高800万元购（租）房补贴；青岛市西海岸新区给予海洋工程装备、海洋生物医药、融合创新等领域急需紧缺人才30万元安家补贴；湘潭对新引进到湘潭市企业和市属科研院所全职工作的A、B、C、D类人才分别给予100万元、70万元、50万元和15万元购房补贴；无锡市锡山区对全球高校排名前200强（参照世界大学排名最新榜单）和国内“双一流”大学建设高校全日制毕业生，给予本科10万元、硕士20万元、博士30万元；其他高校毕业生，给予本科3万元、硕士10万元、博士20万元；济南对A类人才“一人一策、一事一议”，B-E类人才最高可享受100万元购房补贴，A-D类人才可享受最高5000元/月、最长5年的生活和租房补贴等。此外，温州、忻州、丽水、潜山、南昌、宜昌、岳阳、新余、萍乡、长春等多地出台规定期限内购房予以购房补贴或契税补贴类政策。

  此外，部分热点城市如青岛提出的“二手住房不再限购”、苏州提出的“苏州六区外地户籍购房无需提供社保证明或个税证明即可购买一套住房”等宽松性举措在发布后被迅速叫停，进一步表明了在“房住不炒”调控基调下，地方尤其是热点一二线城市在拟定政策时仍需审慎。

  （2）紧缩性政策聚焦在商品房预售资金监管和房地产市场秩序整治等方面

  紧缩性政策主要聚焦在加强市场监管上，核心举措主要包括强化商品房预售资金监管和房地产市场秩序整治。具体来看：

  在加强商品房预售监管方面，典型代表有：成都出台商品房预售资金监管办法实施细则，明确根据开发商信用等级对商品房预售资金监管额度进行动态调整；杭州提出房企申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设；西安要求商品房预售资金应全部存入专用监管账户进行监管，并根据工程建设进度严格拨付标准；深圳市龙岗区提出加强房地产项目全周期监管，具体包括商品房预售资金监管、宣传、销售行为监管；长沙对建设工程款、建筑材料款、设备款等与项目工程建设密切相关的款项实施重点监管，要求监管账户内的预售资金首先用于项目的工程建设；长春要求商业银行与购房人签订的贷款合同中，应约定贷款直接发放至商品房预售资金监管账户，公积金受委托银行也应将公积金贷款直接发放至商品房预售资金监管账户等。

  在房地产市场秩序整治方面，典型代表有：北京对商业办公房屋租赁作出规范，要求房地产经纪机构居间成交商业办公房屋租赁的，房地产经纪机构应在居间合同中告知租赁双方办理登记备案手续；房地产经纪机构代理出租商办房屋的，应代理租赁双方办理登记备案手续，且应在房屋租赁合同签订之日起3日内进行网上备案；吉林省提出在做好“保交楼、稳民生”工作的同时，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，要加强审计监督，依法依规严肃查处，营造守法诚信、风清气正的市场环境；青岛进一步加强房地产经纪行业监管，从经纪机构承接业务、房源信息调查、经纪机构信息公示等多方面作出规范要求；江西省组织开展全省房地产领域信访矛盾纠纷问题攻坚化解行动，着力化解部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付的风险问题，始终把防范化解房地产市场风险作为重中之重等。

  （3）地方积极落实城市主体责任，保交楼、稳民生

  自7月中下旬中央层面多次强调要“保交楼、稳民生”以来，地方积极落实城市主体责任，多措并举推进“保交楼”工作，典型代表城市如郑州、赣州、南宁、湖州、重庆、南京等，涉及措施主要包括：设立专项纾困基金或专项借款、放宽商品房预售资金监管、建立一对一帮扶政策、由政府或国企回购困难房企的滞销商品房用作保障性租赁住房等。此外，全国首笔“保交楼”专项借款于9月22日正式落地沈阳。