导语

  房地产行业则在一系列优化调整政策的作用下，行业指标继续呈现了边际改善的迹象，单月销售面积、新开工、房地产开发投资等指标单月同比降幅持续收窄，而竣工依旧保持高增。

  ◎  作者 / 杨科伟、谢杨春、吴嘉茗

  12月15日上午，国家统计局公布了11月宏观经济和房地产行业数据，经济层面，宏观调控政策持续发力显效，生产供给稳中有升，市场需求持续改善，就业物价总体稳定。房地产行业则在一系列优化调整政策的作用下，行业指标继续呈现了边际改善的迹象，单月销售面积、新开工、房地产开发投资等指标单月同比降幅持续收窄，而竣工依旧保持高增长。

  01 生产需求指标呈现稳中有升态势
但信贷需求、企业居民中长期贷款延续弱势

  随着宏观政策效力持续显现，11月份主要生产需求指标呈现稳中有升态势，就业物价总体稳定，国民经济整体上延续了回升向好的态势。

  第一，生产供给稳中有升。11月份，规模以上工业增加值同比增长6.6%，比上月加快2个百分点。服务业生产指数同比增长9.3%，比上月加快1.6个百分点；第二，国内需求继续恢复。11月份，社会消费品零售总额同比增长10.1%，比上月加快2.5个百分点，服务零售额同比增长19.5%，比1-10月份加快0.5个百分点，固定资产投资同比增长2.9%，与1-10月份持平。第三，物价总体稳定。1-11月份核心CPI上涨0.7%，涨幅与1-10月份持平，保持稳定。

  经济稳步修复的同时，信贷需求羸弱、内生性融资需求的偏弱的问题依旧存在。

  从11月的金融数据也可见一斑，11月新增人民币贷款1.1万亿元，同比少增1368亿元，规模创下2017年以来新低，考虑到去年同期受到疫情影响基数较低，同比少增实际反映信贷需求的疲软，而企业中长期贷款走弱、居民中长期贷款延续弱势印证了内生性融资需求依旧偏弱。

  此外，M1、M2持续走低、剪刀差的不断走扩，体现出当前经济活性不高，企业投资动力偏弱，经济持续恢复的基础仍需进一步巩固。

  02 商品房销售金额、面积降速持续收窄
11月销售面积同比降幅收窄至-10.3%

  1-11月份商品房销售面积100509万平方米、商品房销售额105318亿元，累计同比分别下降8.0%和5.2%，降幅较1-10月扩大0.2和0.3个百分点。趋势上看，自3、4月份“小阳春”之后，无论金额、面积累计增速均逐月下滑，市场持续承压。但值得注意的是，随着新政陆续出台，销售面迎来边际改善，体现在面积累计增速下降速率连续5个月收窄、金额则是连续4个月收窄。由此可见，目前房地产市场尚处在底部修复、震荡调整过程中。

  我们认为，当前政策利好效应仍在发酵，且能对市场起到一定支撑作用。实际上，昨日京沪同天发新政，也为市场信心的恢复注入强心剂，夯实了下半年以来销售边际改善的趋势。这一点从单月销售指标的企稳、改善也同样可见。

  其中，11月商品房销售面积7930万平方米、商品房销售金额8157亿元，环比分别增长2%和1%，保持底部企稳格局，绝对量上，11月面积、金额分别较1-10月月均下降14%和16%。

  同比来看，11月商品房销售面积、金额同比下降10.3%和8.6%，面积降幅较上月收窄0.7个百分点，是下半年以来次低降幅。金额单月同比增速则较上月扩大0.5个百分点，中断了连续五个月收窄的趋势，但8.6%的同比降幅同样是下半年以来次低，较6、7月份收窄10.7个百分点。

  销售的边际改善、底部企稳一方面是新政带动购房信心的回升，另一方面源自房企推盘节奏的加快。根据CRIC重点百城数据，11月新增供应环比增长32%，改善需求仍是市场主力军。譬如成都、西安、杭州等优质供应集中入市带动刚改和高改需求集中入市，中心城区改善项目去化明显优于外围刚需。

  03 新开工单月同比由负转正达4.9%
竣工依旧保持稳定增长

  1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积831345万平方米，同比下降7.2%。其中，住宅施工面积585309万平方米，下降7.6%。房屋新开工面积87456万平方米，下降21.2%。其中，住宅新开工面积63737万平方米，下降21.5%。房屋竣工面积65237万平方米，增长17.9%。其中，住宅竣工面积47581万平方米，增长18.5%。

  竣工在今年行业指标中表现比较亮眼，得益于“保交楼”是行业聚焦点和核心点，也是未来行业出清过程中的“重中之重”，其增速保持较高的增长速度。1-11月竣工面积增速较1-10月略降1.1个百分点，连续两个月下降，仅高于一季度，但从增速绝对值来看依然保持在相对高位。

  单月来看，由于2022年基数相对较低，竣工单月同比走势同样“强势”，同比增速始终维持正增长，3月、7月同比增速分别达到32%和33%。值得注意的是，进入四季度竣工指标走势“冲高回落”，单月同比增长势头略有放缓，11月同比增长12.2%，较上月涨幅收窄1.1个百分点，涨幅仅高于2023年1-2月。

  实际上，11月竣工量环比增长56%，绝对量再创2019年以来单月新高（剔除1-2月份干扰波动），年末有翘尾的趋势。

  新开工弱势的格局在四季度不断边际改善，累计降幅连续四个月收窄，1-11月降幅较1-10月收窄2个百分点。11月新开工面积8279万平方米，环比增长17.4%，同比增长4.9%，单月同比增速时隔29个月再次由负转正，这与前期基数相对较低不无关系，由于疫情的影响，2022年11月新开工面积实际为2014年以来新低。若看2023年前十月均值，11月新开工面积则较月均增长5%。

  04 11月开发投资同比降幅收窄至-10.6%
下半年以来持续边际改善

  1-11月份，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%，降幅较1-10月扩大0.1个百分点。其中，住宅投资78852亿元，下降9.0%，降幅较1-10月扩大0.2个百分点。

  房地产开发投资降幅自年初大幅收窄之后，随即一路下滑，年内整体承压。但自下半年以来，出现边际改善的信号，累计降幅趋缓，降速持续收窄。

  11月单月走势喜忧参半。从绝对量而言，11月房地产开发投资额8123亿元，环比下降6%，为2016年4月以来新低，较2023年前十月月均下降15%。同比来看，降幅较10月收窄0.7个百分点至-10.6%，降幅为下半年以来新低，呈现底部修复态势。

  开发投资压力来自于新开工及土地购置指标的走弱。1-11月份，房地产开发企业房屋新开工面积下降-21.2%。而根据CRIC监测的全国300城土地成交来看，1-11月份成交面积和金额同比下降21%和20%。

  综上，我们对于后市给出如下判断：

  我们认为，第一，12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促，考量此影响，预计整体成交环比有望止跌回升，但涨幅预期5%-10%之间，全年累计成交跌幅有望在5%-10%。城市分化预期延续，短期内热点恒热的成都、西安、杭州等热度或将延续，上海、北京等还将保持平稳运行，南京、武汉、苏州等核心一二线城市预期在年末迎来一轮放量，而多数城市还将延续筑底，年末“翘尾”增幅有限。

  第二，保交楼支撑2023年竣工面积增速维持18-20%区间。无论从近期中央化风险的表态，亦或是地方政策举措来看，保交楼都将是行业未来出清过程中的核心问题，住房问题一方面是金融问题，另一方面也是民生问题，因此竣工短期仍有保障和支撑。

  第三，由于多数房企现金流紧张，开工意愿不足，2023年新开工增速预计仍将维持在-20--25%左右。短期新开工意愿大幅提升难度较大，资金压力仍是悬顶之剑，多数房企销售回款重心在“保交楼”。另外，拿地大幅下滑之下企业新开工规模也将受到负面影响，仅靠央国企开工并不能扭转开工弱格局。

  第四，土地、新开工等先行指标底部震荡影响开发投资继续小幅下滑，预计2023年跌幅维持10%左右。值得注意的是，但是随着政策落地以及城中村改造的加速，未来房地产投资将逐步回归正常合理水平。