本期关注

  32省市出台或修订政府代建制管理办法

  2024年政府代建制度的相关法规落地、修订持续推进，全年共有32个省市（含区县）出台了政府投资项目代建制度规范，以及代建招标规范的细化的通知。从出台节奏来看，三季度相较于一二季度，政策出台的节奏有所加快，四季度政策出台力度略有放缓，回到一二季度的均值。

  2024年Top30企业代建新拓面积突破2亿平方米

  2024年代建新拓规模创下历年新高，全年新增代建规模30强企业总计获得委托项目达到2.05亿平方米，同比增长17%，规模较2020年增长两倍由余。部分“后入局”的代建企业在2024年扩张迅猛，新拓代建面积同比增速远超行业平均，如旭辉建管、新城建管、而今管理全年拓展面积同比分别增62%、86%和80%。

  2024年城投拿地建面占比达60%

  2024年全年，城投在核心城市拿地建面占比为60%，较2023年增加7个百分点，创下自2021年以来的拿地建面占比新高，由此可见城投公司仍在土地市场中扮演重要角色。

  Top30企业中半数推出合伙人计划

  在代建市场增量收缩的外部压力下，2024年代建房企合伙人计划出现“井喷”。据克而瑞不完全统计，至今为止共有14家企业发布过合伙人计划，其中11家都发生在2024年，在第四季度中，金地管理和而今管理（原融者共创）、绿地智慧也发布了合伙人计划。

  全年中标项目同比增43%

  2024年全年代建中标项目512个，同比增长43%，第四季度代建中标项目146个，同比增加103%，全年中标项目量持续走高，第四季度呈现翘尾。从能级分布来看，2024年全年中标项目中，一线城市占13%，二线城市占34%，三四线城市则占54%。

  01 行业政策

  政府代建制持续推进
保障房催生的代建空间仍广阔

  1、32省市出台或修订政府代建制管理办法，代建招标愈发细化和规范

  2024年政府代建制度的相关法规落地、修订持续推进，全年共有32个省市（含区县）出台了政府投资项目代建制度规范，以及代建招标规范的细化的通知。 

  一方面随着代建行业快速发展，过去出台较早的规范制度已经不符合当前政府代建发展的进程，因此多个省市重新明确政府投资项目的范围、规则，并按照一定的投资额鼓励实行项目代建制，持续推进政府代建规范、高效管理；另一方面，奖惩监督机制成为政府代建制的重中之重，多地在《管理办法》中均进一步完善了相关政策法规。 

  从出台节奏来看，三季度相较于一二季度，政策出台的节奏有所加快，四季度政策出台力度略有放缓，回到一二季度的均值。 

  从城市范围来看，2024年修订或出台政府代建制政策的既包含了一线城市，如深圳的大鹏新区、龙岗区、广州的从化区，也包括部分核心二线城市，如厦门、南京、郑州等。值得一提的是，四五线城市乃至下辖县依然是政府代建制出台的“核心区”，诸如滑县、新山县、新野县、始兴县等。、

  从出台政策内容而言，主要分为三个方面： 

  第一是代建团购的政策支持。洛阳、驻马店、辉县等地先后提出支持开展代建团购，支持相关单位与房地产开发企业协调代建、团购职工住房，且团购达成的优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围，以助力维稳房地产市场；第二是出台或修订了省级或市级政府投资项目代建管理办法。比如四季度深圳龙岗将代建项目的一般投资规模要求降低至 5000 万元以上（含 5000 万元）。代建管理费执行《基本建设项目建设成本管理规定》标准。明确了 5000 万元以上及以下政府投资项目代建意向的提出流程和审批程序，增强了委托单位对代建单位的监管力度等。此外，四季度新乡市出台《新乡市市级政府投资项目代建管理办法》，表明市政府采取直接投资方式进行固定资产投资建设的项目。其中，估算总投资在1000万元及以上的非经营性项目原则上均应实行代建。第三是对于投资中细分领域的细则也在进一步的优化和修订。例如广东省，为全面推进代建项目管理局（简称“代建局”）BIM 应用和信息化工作，推动建筑信息模型的应用，印发《广东省代建项目管理局BIM实施管理标准2023修订版》《广东省代建项目管理局BIM实施导则2023修订版》。而上半年厦门出台《厦门市政府投资项目代建单位行业信用评价办法》，周期内对代建单位的代建业务主要发展指标、良好行为和不良行为的量化评分，反映企业具备的综合技术力量和遵守政策法规、履行社会责任等情况。 

  综合而言，就2024年已出台的政府代建制度政策呈现三个特征： 

  第一，招投标管理更规范科学，综合评标办法不断优化。如湖南省将评标专家抽取专业类别由单一的项目管理类扩大为建设项目管理类、工程施工类、工程造价类、监理类、设计类等五类，并明确对专家抽取重复率较高的地区，经主管部门同意后还可适当扩大抽取专业范围，使评标专家的专业构成更加多元化，有助于更全面、客观地评估代建单位的能力和方案。 

  第二，职责划分更细致合理。如周口市的《周口市市级政府投资项目代建管理暂行办法》明确了各相关单位在项目实施程序、财务管理与监督、奖惩等方面的具体职责，建立了多部门协同管理的机制，提高了项目管理的效率和效果。 

  第三，财务管理更严谨规范，使用范围更广。部分地区降低了代建项目的投资门槛，扩大了代建制度的覆盖范围，使更多中小规模的政府投资项目能够受益于代建模式的专业化管理，提高项目的建设效率和质量。

  2、政府代建仍是基本盘，“保障+市场”模式下代建空间依旧广阔（略）

  02 行业规模

  新拓面积创新高
“新进”企业保持强劲

  2024年代建新拓规模创下历年新高，全年新增代建规模30强企业总计获得委托项目达到2.05亿平方米，同比增长17%，规模较2020年增长两倍由余。

  由此可见，一方面“地产冷、代建热”的发展趋势仍在延续，各代建企业继续保持扩张态势；但另一方面，代建行业在企业逐步“饱和”之后，也迎来增速放缓、竞争加剧、企业分化的新阶段，2024年新拓面积同比增速较2023年下降22个pcts。

  2024年有4家企业代建新拓规模破千万平方米，分别是绿城管理、旭辉建管、蓝城集团和润地管理，数量较2023年减少一家。其中绿城管理稳居行业榜首，2024年新拓代建面积达到3649万平方米，领先第二名多达一倍。

  与去年相比，实际上大多数代建企业新拓面积仍保持正增长，但分化显著。布局代建业务较早且规模较大的企业增长相对稳健，不断聚焦细分领域来夯实行业地位。而部分“后入局”的代建企业在2024年扩张迅猛，新拓代建面积同比增速远超行业平均，如旭辉建管、新城建管、而今管理全年拓展面积同比分别增62%、86%和80%。

  值得注意的是，部分央国企代建布局也在逐步加速，招商建管2024年新拓代建面积接近900万平方米，远洋建管代建项目拓展同比增速也达到218%。

  随着诸多企业入局代建赛道，代建项目的新拓难度持续加码，这一点从代建行业集中度下降也可见一斑。

  行业新拓面积TOP3企业2024年拓展面积总计6807万平方米，占30强企业比重达33%，较2023年下降3个pcts。相应的，TOP5、TOP10企业新拓面积占30强比重为44%和64%，均较2023年下降2个pcts和6个pcts。由此可见，头部房企稳健发展，但市场份额逐渐被中型代建惬意和新入局的企业所分食，行业竞争也愈发白热化。

  03 土地成交

  全年城投拿地占比60%
创2021年以来新高

  2024年全年，城投在核心城市拿地建面占比为60%，较2023年增加7个百分点，创下自2021年以来的拿地建面占比新高，由此可见城投公司仍在土地市场中扮演重要角色。

  分季度来看，连续四年城投拿地均呈现“先低后高”的走势，2024年各季度城投拿地建面的占比持续提升，第一季度拿地建面占比为47%，至第四季度则攀升至66%，较第一季度提升19个百分点，主要是由于优质地块出让较早，国央企等也为了在年内开盘而选择尽早投资。

  04 企业洞察

  半数企业开启合伙人计划
项目拓展竞争愈发激烈

  1、全年共11家企业发布代建合伙人计划，国央企相对审慎

  在代建市场增量收缩的外部压力下，2024年代建房企合伙人计划出现“井喷”。据克而瑞不完全统计，至今为止共有14家企业发布过合伙人计划，其中11家都发生在2024年，在第四季度中，金地管理和而今管理（原融者共创）、绿地智慧也发布了合伙人计划。

  金地管理10月17日发布“星辰计划”，优先珠三角、长三角、京津冀城市群和其他省会及强地级市。合作流程为：合伙人触达——合伙类别分辨——合伙确认——融入——拓展——利益共享。

  而今管理则于10月22日发布“引擎计划”，诚邀各界具有业务信息和属地资源、愿意共谋发展的合作伙伴，全国范围内均可。合作流程为：接洽——融入——拓展——落地——服务——分利。

图：金地管理、而今管理第四季度发布合伙人招募计划

数据来源：企业官微、CRIC整理

  从2024年新增代建面积TOP30企业来看，目前已有14家开展了合伙人计划，包括绿城管理、旭辉建管、金地管理、融者共创、新城建管等，多数集中在民企以及近两年“新”入局的企业当中。

  实际上，代建赛道增速逐渐趋于平稳、竞争激烈已经成为诸多企业共识。

  代建保障房受“以购代建”影响短期承压、城投拿地开工意愿持续降低、以及纾困代建需求收缩，导致诸多企业拓展项目面临瓶颈，也需要通过更多渠道来寻找项目，支撑业绩。

  同时，可以看到仍有一部分企业目前尚未开展合伙人计划，我们认为主要有两个原因：

  其一，以蓝城集团、蓝绿双城、润地管理为代表的企业，业务来源以政府机关、公建配套代建为主，对私营企业的委托依赖度较低，例如润地管理前三季度新增建面中，来自政府代建的比例高达九成以上；

  其二，国央企相对而言对开展合伙人计划更为谨慎，例如润地管理、建发建管、国贸地产等有国央企背景的企业暂未开展合伙人计划。

  我们认为，除上文提到的以政府代建为主要来源、国央企性质所限这两方面因素以外，其他企业（以商业代建为主要业务来源、民企背景）在增量空间收缩的压力下，未来开展合伙人计划的可能性较大。

  这样积极扩张渠道、增加签约项目的形式，在房地产行业快速上行周期中也常常以大规模收并购、增加渠道合伙人等方式出现。

  但是与房地产收并购相比，代建合伙人计划的门槛和风险更低、起步更为简单，尤其目前的代建企业基本均有房地产公司作为“前身”，启动合伙人计划难度更低。

  我们已梳理过绿城管理、旭辉建管和金科金建管三家企业的合伙人计划推进成果：绿城管理、金科金建管新增有效信息超过千条，旭辉建管后续推进效果显著，新签项目已经达到16个。

  合伙人计划确实加快了代建项目的获取速度，效果显著，也是目前仍有企业在持续入局开启的主要原因。

  但在积极拓展项目的同时，风险也不容小觑。除需要谨慎研判可行性、明确权责划分和警惕过度依赖外部合伙人以外，在目前开启合伙人计划企业逐渐增多的情况下，还需平衡需支付的居间费用和可收取的管理费用，避免为了获取项目而获取项目、居间费用过高、甚至牺牲管理费率的情况，最终给市场带来“劣币驱逐良币”的影响。

  2、“合作”成为主旋律，四季度企业持续加大资源整合力度（略）

  05 重点项目

  招商建管庐州臻境项目首开告罄
旭辉建管持续深耕保障房代建

  1、招商建管庐州臻境项目首开告罄，打造合肥爆款标杆（略）

  2、旭辉建管交付宁波民生工程安置房金达名苑

  12月26日，旭辉建管官微发布，由旭辉建管代建的宁波金达名苑安置房项目正式交付。金达名苑是宁波鄞州区下应街道的重点民生工程，承载着提升区域居住品质、改善居民生活条件的重要使命。项目总用地面积约4.94万㎡，总建筑面积约15.57万㎡，包含17栋建筑单体，预计可安置住宅约1230户。

  金达名苑作为鄞州区首个引入“建管企业代建+施工单位EPC”建设开发模式的安置房项目，为全区探索多元化安置房建设发包模式提供了“样板”。EPC总承包的建设模式，使得旭辉建管能够全权统筹，承揽整个建设工程的设计、采购、施工，无缝衔接施工工序，同时也将旭辉建管本身在高品质住宅领域积累的开发能力与专业代建优势相结合，从源头把控项目工期和品质，从而有效缩短施工工期，确保金达名苑项目成为宁波高标准、高品质安置小区的典范。

  从项目建造到交付全过程前中后三个阶段梳理，形成区域统一标准体系，规范项目行为准则。前置风险梳理、过程交底、及时纠偏，严格把控成品；再通过统筹梳理项目关键工序节点计划管控，及时反馈；管理人员牵头梳理，明确困难卡点，现场协同作战；验收阶段，前置梳理各项目验收标准及卡点，制定有效应对措施。真正通过“体系建设、质量预控、计划管控、管理协同、前置验收”五维管控，严格把关，让品质生活美好兑现。

  旭辉建管持续关注保障性住房建设，据克而瑞不完全统计，2024年旭辉建管在保障房项目代建赛道有以下三大项目，且未来还将持续深耕保障房代建赛道：

  2024年5月，旭辉建管代建的上海松江西部科技园柚米社区正式启用，该项目是上海松江区当前最大的保租房项目，也是旭辉建管代建的首个保障性租赁住房；

  2024年10月，旭辉建管成功中标惠州新材料产业园（一期）保障性住房项目全过程代建管理；

  2024年12月，旭辉建管交付宁波民生工程安置房金达名苑。

  06 招投标

  全年中标项目同比增43%
一二线占比有所提升

  1、2024年代建项目中标量同比增43%，第四季度中呈现翘尾

  2024年全年代建中标项目512个，同比增长43%，第四季度代建中标项目146个，同比增加103%，全年中标项目量持续走高，第四季度更表现为翘尾。

  2、超九成项目招标方为国资，绿城管理、蓝城集团、华润置地中标数量领先（略）

  3、一二线城市项目占比提升，长、珠三角区域招标更活跃（略）