[中房研协]全国房地产政策变动监测报告（2022年8月）

    一、本月楼市政策聚焦：中央支持地方“一城一策”满足合理刚性和改善性

  住房需求，地方继续践行“保交楼、稳民生” 8 月，房地产政策环境持续改善。中央层面，国常会明确提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。国家卫健委等 17 部门联合发文提出，住房政策要向多子女家庭倾斜，进一步研究差异化租赁和购买房屋的优惠政策等。央行发布最新 LPR 公告显示，5 年期以上LPR 再降 15 个基点，居民房贷利率下降空间加大。

  地方层面，本月地方出台房地产调控政策 75 条，较上月小幅减少。其中，宽松性政策 54 条，中性政策 11 条，紧缩性政策 10 条，宽松调控节奏趋缓。从调控内容来看，宽松性政策主要表现在放宽行政限制、强化住房公积金贷款支持、加大人口人才引入力度等方面，政策覆盖企业供给端和居民需求端，核心举措主要包括降低房企土地竞买保证金、延长土地出让金缴款期限、放宽商品房预售证申请门槛、实行货币化安置、优化限购政策、发放购房财税补贴、上调住房公积金最高贷款额度、下调购房最低首付比例等；紧缩性政策则聚焦在房企资金监管方面。本期报告主要对 8 月房地产行业政策进行梳理，并作解析。

  二、中央政策：允许地方“一城一策”运用信贷政策，合理支持刚性和改善性住房需求

  1.政策跟踪

  2.政策小结

  本月货币政策延续稳健。一方面，地方债加快发行，单月发行量预计达到1.2万亿，同时，央行小幅缩量续作MLF并持续开展20亿元逆回购操作等以回笼资金。截至8月31日，央行公开市场实现净回笼2060亿元。另一方面，MLF和7天逆回购利率超市场预期同步下调10BP，进一步体现了当前稳货币、宽信用、降成本的政策导向。

  在房地产方面，中央延续“有保有压”。一方面，央行召开2022年下半年工作会议明确，要稳妥化解重点领域风险，因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定。国家发改委在8月16日新闻发布会强调，县城建设要聚焦重点，要防止大拆大建和炒作房地产等。另一方面，国务院总理李克强在部署稳经济一揽子政策的接续政策措施中强调，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。国家卫健委等17部门联合发文提出，住房政策要向多子女家庭倾斜，对购买首套自住住房的多子女家庭，有条件的城市可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策。央行发布最新LPR公告显示，5年期以上LPR较前置下调15个基点至4.3%，即首套房房贷利率最低可至4.1%，居民购房成本进一步下降。

  三、 地方政策：调控松绑节奏整体趋缓，地方继续践行“保交楼、稳民生”

  1.宽松性政策

  （1）行政限制政策

  （2）公积金政策

  （3）人口人才政策

  （4）其他政策

  2.中性政策

  （1）住房保障政策

       （2）其他政策

  3.紧缩性政策

  （1）市场监管政策

  4.政策小结

  中房研协测评研究中心监测统计，2022年8月地方出台房地产调控政策75条。其中，宽松性政策54条，中性政策11条，紧缩性政策10条。从调控次数来看，本月地方调控节奏进一步趋缓，但政策环境整体宽松导向不改。地方继续践行“保交楼、稳民生”，除三、四线城市外，北京、上海、广州、杭州等核心一、二线城市房地产政策也有不同程度放松。

  具体到8月调控内容来看，宽松性政策主要表现在放宽行政限制、强化公积金住房信贷支持和人口人才引进等方面。

  在放宽行政限制方面，政策松绑覆盖企业供给端和居民需求端，核心举措包括降低房企土地竞买保证金、延长土地出让金缴款期限、放宽商品房预售证申请门槛、实行货币化安置、优化限购政策、给予购房财税支持等。其中，在企业供给端，典型代表有：湖州对宗地面积较大、开发周期较长的房地产开发项目，允许分期分批竣工验收、土地复核；南通市海门区将房企土地竞买保证金比例由出让起挂总价的30%降为20%，将土地出让金缴款期限由1个月到6个月调整为半年结清；大理白族自治州支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房；新余提出新出让的土地首期付款按50%缴纳，剩余50%在成交之日起1年内交清等。在居民需求端，典型代表有：苏州提出外地户口在昆山、太仓买首套房不再需求社保缴纳证明；常州提出全面取消二手房限售；上海二手房贷款“三价就低”政策松动，涉税评估价较此前明显上调；北京将符合条件的中心城区老年家庭在3个试点项目购买普通住房首付比例调整为35%、非普通住房首付比例40%；东莞将莞城街道、东城街道、南城街道等限购区域房贷首付比例由40%降至30%等。

  在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调公积金贷款最高额度、降低贷款首付比例、放宽公积金使用限制等。典型代表有：杭州、湖州将三孩家庭购买首套普通自住房公积金最高贷款额度在当前基础上上浮20%；济南将市区内二套房首付比例由60%调整至40%；威海将双缴公积金最高贷款额度由60万元提高至80万元，将单缴公积金最高贷款额度由40万元提高至50万元；马鞍山提出子女购房可申请提取一次父母的住房公积金等。

  在人口人才引入方面，核心举措包括放宽落户门槛、发放人才租购房补贴等。典型代表有：长沙对两孩及以上家庭增加1套购房指标，三孩及以上每孩可享受一次性育儿补贴1万元；青岛市西海岸新区给予海洋工程装备、海洋生物医药、融合创新等领域急需紧缺人才30万元安家补贴；陕西西咸新区对经新区申报认定的高层次人才，发放最高200万元的购房补贴，或免费入住人才公寓，硕博人才可享受最高20万元购房补贴，技能人才可享受最高15万元购房补贴等。

  中性政策主要集中在住房保障方面，核心举措在加强保障性租赁住房建设和管理。典型代表有：温州提出持续以实物保障和租赁补贴并举方式，对城镇中等偏下收入住房困难家庭应保尽保，聚焦“夹心”群体，探索共有产权住房制度；福州市对保障性租赁住房的配租对象、配租租金标准、租赁补贴标准等作进一步明确；西安出台保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定，提出首次分配时，申请数量超过房源总数的，应当通过摇号确定选房顺序；东莞发布三限房运营管理实施细则，明确三限房承购人资格要求，并规定一个家庭只能购买一套三限房等。

紧缩性政策主要集中在市场监管方面，重点聚焦在房企资金监管。典型代表有：长沙对建设工程款、建筑材料款、设备款等与项目工程建设密切相关的款项实施重点监管，要求监管账户内的预售资金首先用于项目的工程建设；长春要求商业银行与购房人签订的贷款合同中，应约定贷款直接发放至商品房预售资金监管账户，公积金受委托银行也应将公积金贷款直接发放至商品房预售资金监管账户；威海提出在建工程抵押贷款资金必须用于工程建设，所有商品房项目预售款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、公积金贷款等，应当全部存入预售资金监管账户；景德镇要求购房款全额直接缴进监管账户，监管账户应在商品房销售现场及监管部门门户网站公示等。

  五、房地产政策展望

  1.中央层面

  8月31日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议指出，当前处于经济恢复紧要关口，加快释放政策效能至关重要。要继续争分夺秒抓落实，用“放管服”改革办法再推进稳经济一揽子政策发挥效能，细化实化接续政策、9月上旬实施细则应出尽出，着力扩大有效需求，促投资带消费增就业，巩固经济恢复基础，增强发展后劲。央行在月底召开的部分金融机构货币信贷形势分析座谈会也表示，我国经济延续恢复发展态势，但仍有小幅波动。当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基础。主要金融机构特别是国有大型银行要强化宏观思维，充分发挥带头和支柱作用，保持贷款总量增长的稳定性。要增加对实体经济贷款投放，进一步做好对小微企业、绿色发展、科技创新等领域的信贷支持工作等。货币政策维持宽松预期。在流动性方面，据中信证券研究测算，在不考虑MLF和逆回购到期情况下，9月基本不存在流动性缺口。但9-12月MLF到期量较大，政策操作空间增加。

  在房地产调控方面，8月24日和8月31日的国务院常务会议均提出，支持地方“一城一策”用好政策，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款，支持刚性和改善性住房需求等举措。这也充分体现了稳楼市对助力经济回稳至关重要。中央将继续督导地方因城施策和加快政策落实，促进房地产市场平稳健康发展。尤其在支持刚性、改善性住房需求和“保交楼”方面，金融政策将持续发力。                                    

  2.地方层面

  根据CRIC监测数据，8月整体市场延续“筑底”行情，30个重点城市新建商品房成交面积1565万平方米，环比下降13%，同比下降31%，前8月累计同比下降43%。市场信心依旧不足，地方楼市仍普遍面临较大下行压力。8月底两次国常会均强调支持地方“一城一策”运用信贷等政策，支持刚性和改善性住房需求等，预计后续地方调控重点将由此发力，通过继续推动房贷利率下降、最低首付款比例下调和贷款限制放松等，进一步加大需求端信贷政策支持。此外，8月多地围绕“保交付”出台政策举措，如郑州、南宁设立房地产纾困基金、山西长治商品房项目实行领导包联制、长沙明确预售资金实行“政府监管、银行监控”模式等，对提振市场信心、维护房地产市场稳定具有积极作用，相关举措有望在更多城市推行。