点击查看完整版报告：[易居研究院]房地产扩内需的支持政策研究—以“青十二条”为例

  2025年4月16日，青岛发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，即“青十二条”。此次政策明确“三个降低、四个提高、五个优化”，充分说明全国各地二季度立足提振内需工作要求，在政策方面调整优化、多措并举和全面发力。本报告基于青岛政策，结合近期政策动态，重点研究房地产扩内需的支持政策。

  一、扩内需是房地产政策的优先级目标

  扩内需是房地产政策的优先级目标。此次“青十二条”明确扩内需、促消费、优供给、惠民生，持续推动房地产市场健康发展。该目标导向清晰，对于我们理解房地产政策的定位和优先级目标亦有启示。

  1、扩内需促消费

  此次政策目标将“扩内需促消费”写到首位。4月15日，总理在北京调研时明确了后续工作导向，即要立足于全方位扩大国内需求的目标。此次调研也明确要积极发挥房地产的功能作用，尤其是在释放市场潜力和提振内需等方面的功能。从这个角度看，全国二季度房地产政策，更要贴近“扩内需”指标。唯有对这一精神做系统把握和精准认识，才能对各地方系列政策的方向有更好把握，亦可以促进政策效应的更好发挥。

  2、优供给

  同时要深入理解“优供给”导向。当前政策非常清晰，优供给是引导市场需求的重要举措。通俗来说，优供给的重心不是简单地要拉动固定资产投资，或是要改变供给结构。最核心的目标就是要引导需求积极释放。所以“优供给”的做法，本身就是对扩内需和促消费工作的大力支持。

  3、惠民生

  最后一个目标和导向则是“惠民生”。惠民生一直是房地产各项工作的最根本目标。当然在新形势下，要将惠民生和房地产市场新要求进行挂钩。比如说，二季度收购存量房做保障房的工作节奏会加快，此类工作除了去库存外，对于居民家庭更好解决购房或租房需求是有积极作用的，这本身就体现了惠民生导向。各地要把惠民生和促消费的关系理清、理顺。

  二、扩内需的政策工具丰富且精准

  各地近期都积极出台政策，相关政策工具丰富且精准。以此次青岛“青十二条”为例，其具有三个重要特征：一是全面性。此次政策涵盖从购房支持、人才保障、住房改善到市场供给、融资支持、销售促进等多领域。二是创新性。部分政策如低月供、存量盘活用途拓展等都有创新性。三是针对性。针对各类购房群体如高校毕业生租房问题，落实了非常精准和有针对性的政策。本部分通过对青岛政策的分析，更好把握当前各地的政策逻辑和动向。

  1、低月供政策

  青岛政策明确，推出青年群体“低月供”住房贷款金融产品。鼓励相关银行面向35周岁以下来青就业创业青年群体，出台“低月供”的住房贷款金融产品，最长可前10年仅归还利息。新购房者可申请该金融产品，已购房者可调换按揭贷款为该金融产品。

  青岛政策说明，“低月供”是目前各地购房金融政策创新的重要抓手。且此类表述为政策文件的第一条，说明对这项政策工具的重视。“低月供”始于苏州今年的创新做法，同时在南京和无锡等城市也有相关推进。据此，全国至少有四个城市明确要推出低月供政策。这对于后续优化房贷金融产品、使其与购房者收入状况更匹配、更好促进购房需求释放等都有积极作用。