行业透视|土地出让金大跳水,各地财政依赖度如何变化?

土地交易分析克而瑞研究中心 2024-09-24 09:37:00 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-09-24
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  预计2024年大部分城市全年土地财政依赖度均在30%以下,同比2023年多呈现下降趋势。

  ◎  文 / 马千里、邱娟

  受楼市成交低迷的影响,2023年土地市场成交规模继续缩量,其中成交建面和成交金额均刷新近十年新低值;并且这种趋势在2024年还在加剧,2024年前8月,300城土地成交金额仅1.2万亿元,同比2023年同期降幅接近四成。土地出让金大幅下降的同时,各地土地财政的依赖度如何变化,哪些城市土地的土地出让收入还能保持较高水平,形成对地方财政的有力支撑?

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  土地出让金动向:九成城市下降
广、深同比降幅均超七成

  2024年前8月,重点城市土地出让金大都同比下降。出让金超过1000亿元的城市仅有北京一个,为1071亿元,而2023年同期有北京、上海、杭州三个城市土地出让金超过千亿元。出让金排在第二位的杭州仅有884亿元,同比降幅高达33%;排在第三位的上海仅有672亿元,同比降幅更是高达44%。

  22个重点城市来看,除福州、沈阳、济南三个城市出让金保持上涨势头外,其余19个城市土地出让金同比均降;其中降幅最大的城市是深圳,2024年前8月土地出让金仅76亿元,同比2023年同期下降了77%,其次是广州,土地出让金降幅高达72%。此外,苏州、无锡、长春、郑州、天津、南京、成都、合肥等城市出让金降幅也十分突出,同比降幅均在50%以上。

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  02

  典型城市供地计划仅完成24%
出让金占全年一般公共预算比重均不足35%

  基于重点城市土地成交数据,我们进一步对比典型城市2024年供地计划,在2024年供地计划缩水的背景下,截止8月31日,典型城市经营性用地计划(住宅和商业)平均完成率仅为24%,大部分一二线城市土地成交规模仍处于相对低位,尤其是一线四城,其2024年供地计划的推进进度尤为缓慢,京沪广深一线四城完成率均不过20%。

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  与各城市2024年一般公共预算收入相比,前8月土地出让金占其比重均在35%以下,占比最高的是杭州,仅有32%。其余城市大都在20%以下,上海、广州、深圳均在10%以下,尤其深圳,前8月土地出让十分缓慢,出让金仅有76亿元,而其2024年一般公共预算收入高达4112.8亿元,土地出让金收入仅占其2%,出让金的大幅下滑给地方财政造成了较大的压力。

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  03

  全年土地财政依赖度预测
北上广深均不及25%,仅福州一市可超50%

  即使按照2023年供地节奏预测全年土地出让金,22个重点城市2024年财政依赖度也处于较低水平。除福州外,其余城市2024年土地财政依赖度均在50%以下,土地财政的依赖性有所下降。进一步细化,下文将根据土地财政依赖度这一比值我们可以将22个典型城市分别三类:

  第一,超高土地财政依赖城市(>50%),仅福州一城。福州2024年的供地计划较2023年明显增加,商住办计划供应规模同比增幅高达31%。不仅如此,福州2023年前8月土地出让金仅占前年的21%,2024年其土地出让金按照去年9-12月明显加速的供地节奏预测,而2024年前8月福州供地计划完成率不足两成,福州接下来供地节奏大概率要增加,按照去年供地节奏测算的话,福州2024年土地财政依赖度可达到84%。

  第二,高土地财政依赖城市(25%~50%),接近样本城市的两成,包含杭州、长沙、济南、合肥、南京、成都等城市,占据三成。2024年土地出让金占2024年一般公共预算收入的30——50%之间,土地财政还是相对高的。究其原因,主要是宏观经济影响之下,财政收入承压,土地出让依然是解决财政的主要方式,典型如南京,前8月已经完成全年供地计划的8成,土地财政依赖度处于较高水平。

  第三,相比之下,土地财政依赖低位的城市较多(<25%),占样本城市的七成,包含北京、上海、深圳、广州、厦门、苏州、天津、宁波等绝大多数城市。典型如深圳,土地财政依赖度仅有2%。

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  04

  典型城市土地财政依赖度普降
福州、济南仍有望同比上升

  与2023年财政依赖度相比,除福州、济南和沈阳外,近九成城市土地财政依赖度均呈下降趋势,尤其是广州、无锡、南京等城市,三城市土地财政依赖度均降至30%以下,同比均下降了超40个百分点。以南京为例,2024年预测全市土地出让金为488亿元,当年全市一般公共预算收入1653亿元,占比仅有30%,较2023年72%下降了42个百分点,在巨大的土让金落差之下,财政压力势必承压。

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  综上,受房地产市场下行的影响,土地出让规模明显下降。预计2024年大部分城市全年土地财政依赖度均在30%以下,同比2023年多呈现下降趋势。值得注意的是,一线四城土地收入也明显放缓,预测2024年土地收入占一般公共预算收入的比重均在25%以下,北京稍高,约为25%,广州为20%,上海为15%,深圳最低,仅有2%,仅福州、济南2024年土地财政依赖度有望不降反升。在财政压力之下,部分城市下半年大概率会加快优质宅地供应节奏,尤其是广州、无锡、南京、苏州这类土地收入明显收缩的城市,2024年全年土地出让金或较预测值有一定程度地增加。

  不过,考虑到当前多数城市仍面临较大的去化压力,也只能在较小的范围内增加供地力度,土地收入预计增幅也有限。在这样的大背景之下,地方政府减轻财政压力,还是要盘活存量资产资源,提高国有资产收益率,并加强公私合作,发展PPP模式,允许更多资金来源参与基础设施建设,为财政可用资源释放更大空间,也为民营企业带来更多安全边际较高的业务拓展机会。

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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