[渣打]中小城市楼市并非都像鄂尔多斯那样

  中小城市的房地产市场状况并不像鄂尔多斯那样糟糕。这是渣打银行在8月12日的一份报告中提出的观点。报告指出，由于中小城市房屋销售复苏程度弱于 大城市，房屋库存水平似乎没有下降。与此同时，很多中小城市的房地产开发商正在购入土地，这表明他们仍相对看好房地产行业的前景。

  由于相关数据十分有限，了解逾200中小城市房地产市场的未来动向的难度较大。因此在报告中渣打利用了三种公开数据进行分析：

  1. 通过土地成交量减去房屋销售量计算出的房屋库存水平

  2. 可售住宅面积

  3. 土地交易量

  第一，土地成交量减去房屋销售量得出库存水平。在报告中渣打指出，“我们开始使用购地数量和房屋销售量构建一个简单模型，评估中国一线到三线城市当 前或短期内的房屋库存状况。这一模型尽管简陋，但其对于未来库存的预期表现比较符合现实。”通过这一模型进行的数据分析，渣打在报告中指出，2012年鉴 于预期房屋供应十分有限，该模型确显示一线城市的房价可能上涨。根据该模型预计2013 年下半年，一线城市的房屋库存还会进一步降低。报告继续指出，该模型表明二线城市的房屋库存水平足以防止房价剧烈上涨，一些二线城市(如南京、厦门等)的房价上涨似乎还没有成为问题。二线城市(通常为较发达省份的省会城市)的房屋库存仍维持高位，约为15至17个月的房屋销售量，这意味着其房价上涨压力在未来一年左右的时间内将十分有限。同时渣打认为，就三线城市(样本包括厦门、西安、长沙、福州、沈阳、南昌、合肥、郑州、长春、海口、温州和包头)整体而言，房屋库存似乎并未成为问题。依据上述模型，三线城市的房屋库存在 2011 年下半年至2012年上半年间曾达到顶峰，此后逐渐下降，2013 年二季度，库存降低到约为5到6个月的房屋销售量。

  第二，可售住宅面积。(本组关于房屋库存的定义与第一组不同，本组数据中，房地产商需要申请并最终获得销售(预售)许可证，在这之后才计入可售住宅 面积统计)渣打在报告中指出，“我们的第二组数据是40个城市的可售住宅面积。该数据由搜房网提供，相关数据从2006 年开始。”报告表明，今年三线城市月均可售住宅面积一直在下降，从2012年的353万平方米下降至2013年6月的339万平方米。三线以下城市月均可 售住宅面积在此期间基本持平，过去18个月保持为260万平方米。换句话说，中小城市似乎正被库存所困扰，尽管并未看到小城市库存增加的迹象。但是同时报 告也指出，“我们不能排除一些房屋没有进入市场，以避免出现令人紧张的高库存的可能性。也就是说，如果开发商感觉市场不能够消化他们的现有库存，他们可能 会推迟申请销售许可。”

  第三，土地交易量。在报告中渣打所使用的最后一组数据是土地成交量数据，也是现有的唯一一组涵盖超过300多个城市的数据。报告表明，中小城市的土 地市场似乎恢复良好，小城市土地成交量自 2012 年初触底之后，2013年5月至7月间同比增长50%。因此，渣打认为，土地市场的状况表明，开发商正试图增加在中小城市的土地储备，这暗示在中小城市供 应过量并不是普遍存在的问题。

  通过以上对三种数据的分析，渣打在报告中得出结论：在中国650多个设市城市中，其中约有300个城市推动着全国住宅房地产市场。如此庞大的基数， 各种情况都有可能发生，包括像鄂尔多斯那样的情况。然而，除却个别的“鬼城”以外，中小城市整体情况仍然较有弹性。部分城市的库存仍然居高不下——这将使 那里的开发商担忧。然而，土地市场活动表明开发商们拥有足够的现金和信心购进更多土地，及可售住宅面积表明，中小城市的房地产市场动态整体上保持着稳定。