[国泰君安]二胎对地产影响:生生不息 住房不止

  媒体报道“单独”二胎或将近期放开。金融界 8月 5号的报道称，“单独”(夫妻只有一方是独生子女)二胎或将在今年年底或明年年初试行，2015 年后全面放开二胎的政策也在拟定中。但二胎放开能带来多大的人口增量？短期对学区房、对改善性住房、对为子女臵业都有怎样的影响？长期又将对适龄购房人口 趋势产生怎样的作用？这是本文所要解决的问题。

  当前生育政策下，我国人口增长趋于平稳。由于计划生育等因素的推动，我国建国以来的出生 率整体呈下降趋势(除了1980-1987 年的阶段性上升)，而近几年则稳定在1.2%左右，年出生人口在1600 万左右。人口趋势的平稳化也意味着房地产需求的逐步平稳化；在没有新的政策出来的情况下，行业将逐步由粗犷的增长走向稳健的增长。

  二胎 放开可扭转人口增长平稳的趋势，带来年27-39%的增量城镇婴儿。1)据我们测算，当前二胎适育年龄(定义为25-34 岁)的独生子女约2200 万，未来十年还会呈上升趋势。2)假设50%的家庭愿意生二胎，则“单独”二胎放开能带来年9-21%的增量城镇婴儿，二胎全部放开，能带来年 27-39%的增量城镇婴儿。3)若压抑的需求在二胎放开首年爆发性释放，当年所带来增量城镇婴儿会更多，预计在17-77%左右。

  二 胎放开短期影响主要由三因素推动：学区房+改善性+子女臵业。1)二胎可增加学区房需求，但不同情况下影响点不同：若名额不可重复用，会直接增加大量需 求，供给长期也更紧张；若学区房名额可重复用，则供给会更紧张，需求也仍会相应增加；对学区房需求的影响可能超过城镇婴儿增幅，主要因为选择生二胎的家庭 通常有较好的经济基础，学区需求更大。2)生育二胎的家庭可能将考虑臵换成大房，改善性需求增加明显。3)为子女提前臵业的意愿也会增加需求。

  即便不放开二胎，购房适龄人口也可再带动我国房地产市场近20 年增长；二胎放开更可带来新的契机。1)不考虑二胎新政的情况下，当前我国城镇购房适龄人口(定义为20-45 岁)约3 亿人，且未来近20 年仍可保持增长，但速度会逐渐放缓。2)二胎放开可扭转适龄购房人口在更长时间范围内下降的趋势。据我们测算，“单独”二胎放开可使适龄购房人口在 2051 年增加约2800 万(+8%)，而二胎完全放开可使适龄购房人口在2051 年增加约4600 万(+14%)。

  维持6 月26 日《房地产：谨慎转乐观》观点，预判四季度板块趋势上行，过于悲观预期下修复行情明确。二胎放开带来人口红利，长期利好。维持行业增持评级，已配者可持有，未配臵者可积极建仓。