[豪宅研究院]中国顶级城市豪宅(公寓)价值标准

  总则： 中国豪宅研究院联合地产中国网及业内诸多资深专家，对北、上、广、深四个城市的公寓豪宅进行了调查研究，从中梳理出顶级城市豪宅的体系价值。

  顶级城市豪宅(公寓)必须具备以下特征：一、项目所在地必须是中国中心城市的中心地带(比如说，北京CBD的核心区域，上海的小陆家嘴)，能够充分地显现地段资源禀赋的稀缺性；二、在品质上尤其是在舒适度上有比较优势，真正具备“出则闹市，入则桃园”的环境优势，能够尊享地标价值；三、有企业品牌、产品品牌、服务品牌的多重优势；四、具有升值空间与典藏价值；五、充分保障安全性、私密性，能让业主享受到贵宾级的尊崇感。

  价值标准不是技术标准，也不是行业标准，意在提示：豪宅的价值不只是好房子的概念，也不只是豪华的标签，门第的炫耀，而是高品位的宜居生活载体。

  美国知名的建筑评论家保罗、戈德伯格《建筑无可替代》一书，给人这样的感受：这是一次优雅且充满活力的关于建筑设计、美学、结构与灵感的旅行，……。我们得承认建筑的文化和象征意义，相信物体的建筑与空间的建筑会给城市留下文化的标签与记忆。但，我们不认为建筑无可替代，它只是居家的必要条件，但不是全部。《中国顶级城市豪宅价值标准》构建的是高品味、宜居生活的价值体系。它告诉人们：“豪宅”已经不只是大房子、好房子、贵房子的概念，而是一个连横合纵具有延展性的社会概念，是在营造物理、心理上的，以感觉良好且让人舒适为度的空间，是一个理想宜居生活的时空概念。

  为了便于大家更好的读解本标准，《标准》分为三大部分：一、豪宅理念；二豪宅定义；三、顶级城市豪宅(公寓)价值标准。前两部分为导引与铺垫，第三部分为标准的正式条款。

  本标准采样城市：北京、上海、深圳、广州。

  本标准分析模型：顶级城市豪宅=城市价值+地段价值+产品价值+服务价值+品牌价值+文化价值+典藏价值+升值价值

  本标准适用：一线城市顶级(公寓)豪宅

  本标准关键词：城市资源、地段价值、品位至上、时空概念、体系价值及其延展性、可持续发展

  第一部分豪宅理念

  1、如何发现豪宅价值？在空间上要由远往近看，在时间上要由近往远看。

  2、豪宅不是急就章，要取法自然，要融入生活，要杜绝“不中看也不中用”，要力戒“中看不中用”，要避免“中用不中看”，追求尊贵、豪华与实用兼备。

  3、从“产品时代”过渡到“顾客时代，再到“生活方式时代”，这是三级跳。在豪宅市场我们最早感觉到的是，顾客消费的不只是产品与服务而是尊享一种高品质且有文化品位的生活方式。

  4、豪宅要出意境，不是牵强附会地胡思乱想，也不是“月朦胧、鸟朦胧”的诗意浪漫，要首先考虑生活的需要、健康的需要、便利的需要。而不是用豪华去隔绝自然，隔绝生活……

  5、豪宅的景观，提倡“养景如养玉”的理念。园林景观：树木有鸟筑巢、花丛中有蝴蝶、蜻蜓翻飞；景观石上有绿苔附体、岁月留痕；小品栩栩如生与周边环境相映成趣；水系是流水潺潺，动感十足；整个景观有天然而成的原生态感觉，弥漫着生命的气息。

  6、豪宅没有流行色，强调别具一格自成风格。不拘泥古法，学习创新，不简单复制，保持独特性这是豪宅设计的难点。有独特性才能出彩，才能彰显个性，豪宅提倡独唱、绝唱，不接受大合唱。

  7、“豪宅”不是刚刚二十岁，睁大眼睛，小鹿一般，俏皮灵动的年轻女孩，也不是遗世独立的苦鬼，而是一位优雅从容的令人倾倒的具有成熟之美的女性。

  8、“豪宅”已经不是单体的建筑物，也不只是建筑加景观的组合体，不只是楼盘所在小区里配套齐全的硬件设备和管理服务体系。“豪宅”是一个具有时空概念的、软硬结合的价值体系。

  9城市、社区、住宅是大圈套小圈的包含关系，这三个圈层相互影响，相得益彰。豪宅是一个体系，位于什么城市、什么社区，将直接影响豪宅的价值！

  10、豪宅价值一级元素：

  A、城市：宜居宜业；B、区位：拥有独特或稀缺的自然资源、城市资源、人文资源；C、板块：品牌扎堆、配套跟上；D、景观：丰富的元素，自然和谐的组合，形成人与植物、动物、山水、建筑、庭院的生态价值链；E、物业：一流配套、星级服务、金牌管理；F、建筑：优秀的开发商、顶级的设计师、杰出的施工队伍、可靠的供应商、迷人的建筑风格、较低的容积率、绿色建筑科技、楼宇智能化；G、人境：圈层组合公共关系(邻里关系及物业与业主关系)；H、文化：天地之心惟是生物；I、价值：抗跌、保值、增值、珍藏，有利身心健康。

  第二部分：豪宅定义

  关于豪宅标准的定义，因中、西方因文化的差异，以及定性与定量两种分析模式的差异，也就产生了标准的差异。国内因地域文化差异及专家们自身学术水平的不同，对豪宅的定义也是各放异彩。这里介绍几种定义：

  (一)西方定义学家DAVID H对豪宅的定义：

  1)豪宅一定要有超过五个的卫生间。

  一个卫生间、一个半卫生间或者拥有五个座便以上的公共厕所不在豪宅范围之内。

  2)豪宅一定要有三个以上的车库。

  单车库、双车库或者将车停在Drive-way 上的房子不能称为豪宅。

  3)豪宅一定有六个以上的卧室。

  一个卧室、两个卧室或者由书房临时改装的卧室不能算作豪宅。

  4) 豪宅一定要兼有游泳池和Jacuzzi。

  单有小游泳池的房子或者只有Jacuzzi而没有游泳池的房子也不能算做豪宅。

  5)豪宅一定要有20，000呎以上的院子。

  Apartment的那种公用的20，000 呎的院子不可以计算在内。

  6) 豪宅里要有自卫武器。

  要求是合法安全的

  7) 豪宅要有自己private 的Drive-way 和Gate。

  Optional,根据地区和地形而不同， Gated community里面所有的房子都不可以计算在豪宅之内。

  8) 豪宅要有很大的厨房，而且厨房里面一定要有Island。

  没有island 的厨房已经被David列在非豪宅厨房之列。

  9) 豪宅里面一定要有一个Entertainment Center娱乐中心。

  10)豪宅至少要有两个以上的壁炉。

  以供每年圣诞节期间来自北欧的圣诞老人有出入方便的选择。

  11)豪宅至少要有两层以上。

  一层的房子即使具备了其他条件也不能称为豪宅，而且，一层加上Basement 的那一层地下也不能算作豪宅。

  12) 豪宅要有四个以上的Trash Can。

  少于四个Trash Can说明主人很少开Party, 豪宅不开Party就不是豪宅了。

  13) 豪宅要有Security System。(各式各样的锁头不计算在Security System 之内。)

  14) 豪宅要有Gardening Specialist的专业服务。如果主人自己充当园艺师的话，豪宅就降级成了House。

  15)住豪宅的人不能开日本车、韩国车或者法国车、也不能开Yugo，或者吉利任何年份和款式的汽车。

  16) 豪宅里面一定要有仆人。

  17)衡量豪宅的标准不能单一以价格计算。如果单以价格计算，在纽约一千万也不一定能够装备一个豪宅而在Oklahoma 的乡下20万美元就可以买一幢豪宅。

  18)豪宅要有一个网球场或者是篮球场。(Optional)

  19) 豪宅要有Green House。 (Optional)

  20) 豪宅里面要有钢琴、名画和古董。

  (二)国内地产专业人士韩世同提出十条标准：

  1)无可替代的升值地段.；

  2)不可复制的稀缺资源；

  3)殿堂般的生活配套圈；

  4)科学立体的交通网络；

  5)高尚质素的居住人群；

  6)品味卓然的生活文化.；

  7)与生俱来的豪宅基因；

  8)比肩国际的王牌物业；

  9)大师级的建筑团队；

  10)上风上水的堪舆环境。

  (三)豪宅原素派：

  1)地段稀缺；

  2)自然环境优美；

  3)人文环境良好；

  4)街区环境有崇高的艺术感；

  5)室内环境重视空间次序；

  6)要有书香情结；

  7)顺应风水；

  8)装修建材环保高贵；

  9)高度保护私密；

  10)追求舒适完美。

  (四)特征派：

  1)地段的稀缺性；

  2)环境的不可复制性；

  3)品质的均好性。

  (五)比重派：

  1) 独特的位置与景观比重为50%；

  2) 规划设计中体现的内在品质占30%；

  3) 装修等外在品质占10%；

  4)后期服务占10%。

  (六)豪宅六标准论：

  即安全性、私密性、舒适性、尊贵性、多功能性和稀缺性。

  (七)豪宅七标准论：

  即认定的权威化、生活方式的国际化、设计的潮流化、细节的典范化、感受的尊崇化、配套的奢侈化、服务的高标准化。

  (八)我国目前常用的豪宅价值测评体系：

  城市价值、区域价值、 生态资源、产品设计、园林规划、物业规划与管理、价值发现。

  其中城市价值涵括：六大资源禀赋——政治、经济、文化、科学、教育、生活；

  区域价值涵括：区位交通(地理位置、交通条件)、区域规划(区域环境、政府规划、区域功能、区域配套)、发展潜力(稀缺资源、生活配套)；

  生态资源涵括：空气质量(区域蓝天率、空气负离子浓度)、绿化覆盖率(区域绿化面积、典型区域样本项目绿化率对比)、山、水、地质环境(天然山脉、天然河系)；

  产品设计涵括：所在地区豪宅整体市场及典型区域的风格、社区规划、建筑风格、户型设计；

  园林规划涵括：园林绿化(植被种类\原生态绿化)、园林布局(园林主题、功能特征、景观设计)；

  物业规划与管理：管理团队、资质等级、理念、制度、特色、服务水平。

  第三部分：顶级城市豪宅(公寓)价值标准

  (一)模型：

  顶级豪宅体系价值=城市+地段+产品+配套+服务+圈层+品牌+文化+升值

  (二)标准：

  城市价值

  城市地位：必需是中国中心城市；必须具有优质的城市资源禀赋；处于城市核心位置。

  地段价值

  1)空气质量：负氧离子含量1000-1500\立方米以上；污染物低于浓度限制。

  空气质量新标准中污染物基本项目浓度限值

  序号污染物项目平均时间浓度限值单位

  1 二氧化硫

  (SO2) 年平均60 μg/m3

  24小时平均150

  1小时平均500

  2 二氧化氮

  (NO2) 年平均40

  24小时平均80

  1小时平均200

  3 一氧化碳

  (CO) 24小时平均4.0 mg/m3

  1小时平均10.0

  4 臭氧(O3) 日最大8小时平均160 μg/m3

  1小时平均200

  5 可吸入颗粒物(PM10) 年平均70

  24小时平均150

  6 细颗粒物(PM2.5) 年平均35

  24小时平均75

  2)蓝天指数：应超过所在区域的平均水平。

  3)卫生：所在区镇获得市级以上〖文明卫生城镇〗称号。

  4)园林：所在城市获得国家园林城市等环境类荣誉称号。

  5)自然：小区周边有山脉、河流、湖景、海景、江景、大型水库、湿地、公园、森林。

  6)交通：小区距机场1小时车程内；距高速路口、高铁车站5公里内；距地铁站、公交车站步行15分钟可以到达。

  7)经济：所在区域产业定位清晰，经济发展前景良好，被省市级政府列为发展规划的重点；区域GDP及JPI排名靠前。

  8)医疗：小区距普通医院距离在10分钟车程内；距三甲医院在10分钟车程内。2分

  9)学区：小区距小学车程10分钟，距中学半小时车程。

  10)商业：小区周边商业配套完善，购物、休闲娱乐、健身、餐饮方便。

  11)文化：小区邻近世界文化遗址、名胜景点、大型主题公园、图书馆、科技馆、文化馆、大型影剧院、体育场馆等场所。

  12)板块：小区处于成熟板块(3个以上大型豪宅项目)

  13)栋距日照：栋距满足日照要求为基础，住宅日照时数：标准日、大寒日、冬至日≥2≥3≥

  14)道路与住宅距离：房子与小区道路边缘保持距离，远离噪音、灰尘、尾气。

  15)服务设施(配套公建)：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融、邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施；公建的项目与规模，与居住人口相对应，与住宅同步规划、同步建设、同期交付。

  16)小区内人车分行，双车道道路不应小于8m，宅前路的路面宽度不应小于3m；当主要道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路相接；无障碍道路应贯通，坡道的坡度应符合：高度(m)1.50 1.00 0.75

  坡度≤1:20≦ 1:16≤1：12

  17)人行道在交叉路口、街坊路口、广场入口处应设缘石坡道，其坡面应平整，且不应光滑。坡度应小于1:20，坡度应大于1.2m。

  18)每户配套不少2个车位的私家停车库。

  19)小区的绿地率大于30%。

  20)公共绿地总指标大于1㎡\人。

  21)受噪音影响的住宅周边应采取防噪措施。

  22)小区布局合理、主题鲜明，功能区划分及空间布局合理，标识清晰易变，道路宽阔，人车分流。

  23)会所：会所规模与小区规模匹配，设施配套完善，引入星级酒店管理。

  24)配套：小区内有超市、中学、小学、幼儿园、，配有锻炼设施的健身场地、图书馆、网球馆、露天游泳池、室内游泳馆、排球场、篮球场、高尔夫练球场、马术活动场所。

  25)开发商、建筑商、园林规划设计单位、合作品牌为世界500强或国内500强企业。

  26)小区园林景观，造园手法独特，主题鲜明与建筑主题相得益彰。

  27)古树、珍稀树种、乔木、灌木、花卉、草坪多重植景。

  28)小区绿化率达35%以上。

  29)小区内水系丰富、流水潺潺、动感十足。

  30)园区内景观小品主题鲜明、寓意深刻、视觉冲击力强。

  31)小区景观向前，成树密植，水系、动物、植物、禽内形成逸趣横生的生态环境。

  32)小区内亭、廊、榭、阁、亲水平台、假山、其它石景等景点元素布局合理，且有文化艺术品位。

  33)园林景观三季有景、两季有花，莺歌燕舞。

  34)屋在园中，院中有园，秀外慧中，体现人文内涵。

  35)巧用借景手法(远借、近借、府借、借虚空间、借声、借光、借影、借色、以及时空)。

  36)符合世界卫生组织健康住宅标准，遵照热湿环境国际ISO7730标准，遵照欧洲“三升房“节能标准。

  37)运用”毛细管供冷暖、中央蓄水、置换式新风、外墙保温、空气调湿、户外自动卷帘、健康地面管道、户外饰板及窗套、铝窗及中控玻璃、中央净水热水、同层排水、建筑智能总线系统、健康墙纸、环保内隔墙、食物垃圾处理、砖墙切块系统、屋面雨水排放系统、屋顶花园系统、精装修品牌整合系统、森林生态系统、道路雨水快速排放、噪音屏蔽减持、直饮水处理、中水处理、地热地板、太阳能利用”等系统，达到恒湿、恒温、恒氧、低噪、适光、无尘、无污染的宜居环境。

  38)使用环保健康无毒涂料、低辐射石材、塑复铝复合管、塑复铜管、不锈钢管、铜管等材料做饮用水管。

  39)采用智能手纹识别门禁、闭路电视监控、电子巡更、出入口可视对讲、智能住户报警、智能火灾报警等安全防范设施；水表、电表、汽表数据远程采集；智能化机电设备管理系统、车辆出入与停车管理系统；小区紧急广播及音响系统；物业计算机服务系统；信息网络系统(包括通信系统和双向有线电视系统)；智能家居遥控系统。

  40)外立面美观大方，建筑风格特征鲜明，室内空间设计合理，主卧不小30平米；满足南北通透或270度采光；底下室采光、通气性能好，有泳池；有私家花园或内庭景观；有两个以上车位；电梯专属直接入内；门、窗材料具有隔热、隔音功能；地板名贵、防滑、无辐射。

  物业服务

  41)具有专业、品牌的物业管理平台和训练有素的服务管理团队。

  42)提供16小时的专职管家驻场服务，24小时客户服务客户响应。

  43)保洁人员按2500平米配一人。

  44)保安配备：小区出入口按双人值班定员；单元设置24小时门僮，公用地下停车场设置机动巡逻岗。

  45)全方位提供社区文化营建服务，公共设施设备服务、环境维护服务。

  46)能提供预见式服务、菜单服务、定制服务、专属服务、专业支持服务、商务服务。

  47)定期举行业主活动，营造“和睦邻里、幸福小区“的氛围。

  48)物业管理工作，接受业主委员会的监督。

  49)建章立制，管理规范化，突出服务，淡化管理。让业主体验尊崇、安全、私密、专属、快乐感觉，与业主建立和和睦睦一家亲的友好关系。

  50)通过“开放沟通、划圈子、找渠道、抓领袖、搞活动、树品牌”方法，将生活形态、生活习惯相似，能和睦相处的人聚集起来，不仅是让业主们成为芳邻，还可能成为事业上的帮手或合作伙伴。

  投资价值

  51)容积率低，绿化率高，地段占有丰富的城市资源或城市价值成长性强，有建筑文化可传承，资产增值空间大，具有稀缺性与珍藏价值。