[国泰君安]2014年投资策略-改革之年 修复之年

  资本市场对房地产行业悲观情绪弥漫，对未来诸多疑问，我们以2014年房地产14 问的形式，就市场聚焦的问题进行深度客观解析。

  房地产基本面之问1：短期增速是否会下滑？预计2014 年房地产基本面在大量新增供应下仍较景气，但因基数高，增速会略回落。预判2014 年销面+9%、销售额+15%、房价+6%，新开工+5%，投资+16%。

  房地产基本面之问2：泡沫是否会破裂，长期需求是否已见顶？从住房价值量和GDP 对比等来看，房价仍未达泡沫顶峰。长期需求仍在，城镇化、改善性和拆迁需求推动下，预计年均需求12.3 亿平。

  房地产基本面之问3：三四线供求关系是否在改善？已在改善，部分前期土地供应较大城市如贵阳已开始收敛供应，以改善供求关系。

  房地产政策面之问4：实际出台政策和预期有何差别？实际政策更加市场化，十八届三中全会和2013 中央经济工作会议都未提房地产调控。预计土地改革、国企改革、新型城镇化等都会带来制度红利。

  房地产政策面之问5：各地调控政策对销量影响有多大？个税/社保纳税年限增加一年对需求影响估计在3%左右，且是一次性的。

  房地产政策面之问6：制度变革的进度和影响？房产税预计先立法、再适时推进；土地改革有利于开发商的盈利能力、开发规模增速的提升；国企改革带来资源整合和经营效率的双提升。