房地产优先股试点管理办法对房地产板块影响点评

  优先股试点管理办法正式出台，有助于房企拓宽融资渠道。1)证监会 3 月 21 日发布《优先股试点管理办法》 (简称《办法》) ，对优先股的发行条件、程序、规模、交易转让、监管措施等做了明确的规定。2)房企普遍资金链较紧，在融资渠道受限背景下，优先股发行拓宽了融资途径，尤 其是对于负债率高企的房企更是如此。3)优先股期限长，综合资金成本相对表外融资具有一定优势，可以匹配房企的融资特性。4)对于负债率高企，项目布局于 三四线城市房企，融资成本边际改善的程度最大。

  预计地产公司若发行优先股，主要会用于购买资产和回购股票、进行市值管理。1) 《办法》规定，上市公司公开发行优先股，应符合下列三条之一：A、普通股为上证 50 成份股；B、以公开发行优先股作为支付手段收购或吸收合并其他上市公司；C、以减少注册资本为目的回购普通股。2)地产股中，上证 50 成分股只有保利地产和金地集团，影响相对有限。预计对地产公司的主要意义体现在，发行优先股购买资产，以及回购股票进行市值管理。

  高 ROE、低估值是发行优先股回购股份可以提升 ROE 和 EPS 的核心因素。道理非常简单：1)对于 ROE 而言，只要 ROE 高过优先股股息率，则发行优先股所支付的股息成本，就会少于所有者权益的减少额；也就是说，ROE 计算公式中，分子的减少会小于分母的减少，从而可提高 ROE。2)对于 EPS 而言，估值越低，发行一定数量优先股可回购的股份就越多，回购后 EPS 上升也就越多。

  8%息票率中性 假设下，回购股份的平均 PE 不超 12.5，就可提高当年 EPS。 测算表明， 只要回购股份平均 PE 低于优先股股息率的倒数，回购后 EPS 就会上升。板块相当多公司 2014E PE 不足 8.0，即便假设回购价格较当前价高 50%，对应 PE 也不过 12.0，则平均回购价格对应的 PE 就更是低于 12.5。

  地产板块当前情况下，发行优先股进行股票回购有利于现有股东、优先股股东、公司，一石三鸟：1)现有股东获得了股价提升(高价回购+EPS 上升推动)，2)优先股股东获得稳定的股息回报，3)公司实现估值提升，从而可以更好利用资本市场实现再融资等。

  优先股可提供市值管理的选择，预计可推动板块估值修复。但基本面表现平淡，对板块走势持谨慎乐观态度。推荐：1)优先股受益公司：保利地产和金地集团； 预期受益公司：首开股份、金科股份、阳光城、中南建设、招商地产等；2)京津冀主题推荐标的：华夏幸福，荣盛发展，华业地产，首开股份；3)B 转 H、社区综合服务标的：万科 A；4)平潭岛开发受益标的，中福实业。