[惠誉]中国房市已迈入多层次分化时期

  核心提示： 上个月晚些时候小城市奉化(宁波的附属城市)的房产开发商兴润置业的破产，以及多宗关于开发商减价促销的报道，似乎警示了大家，从现在开始中国房地产市场一路看涨的行情可能已经过去了。虽然这并不意味着房地产全面熊市的出现，但起码意味着，对消费者来说，买房已经不是必赚的交易。

  上个月晚些时候小城市奉化(宁波的附属城市)的房产开发商兴润置业的破产，以及多宗关于开发商减价促销的报道，似乎警示了大家，从现在开始中国房地产市场一路看涨的行情可能已经过去了。虽然这并不意味着房地产全面熊市的出现，但起码意味着，对消费者来说，买房已经不是必赚的交易，对开发商来说，投资房地产也不再是一本万利。

  国际评级机构惠誉在最近的报告中指出，中国房地产市场已经进入一个多层次的两极分化时期：

  两极分化仍然是大主题：在增长放缓的大环境下，竞争将会加剧，同时竞争对手间的分化也将会加剧。两极分化不仅发生在不同规模的开发商之间，而且还会出现了不同的城市和不同的产品类型之间。总的来说，惠誉认为较小的开放商、较低级的城市和商业地产可能会面对更大的商业风险。

  .。.

  小城市面对的困境：三四线城市并没有出现象大城市所经历的房价上涨。这是因为相对较弱的购买力水平和较稀少的人口。来自万德的数据显示，2013年11月，一线城市的平均销售价是三线城市的3.8倍，高于2012年1月的3.1倍。因此，存在小城市敞口的开发商必须继续实施更紧的成本控制和更谨慎的买地决策，进而保持利润率和流动性。

  商业地产更脆弱：看起来，限购成功压制了商品房的价格飙升，却导致了过量的流动性流入商业地产开发，商业地产的价格上涨是迅猛的.。.

  小开发商波动的财务杠杆：较小的开发商很可能会继续尝试扩大规模来实现更强的竞争力。然而，它们可能会进一步杠杆化来实现增长，不像大发展上有较强劲的资产负债表。并不是所有开发商都有能力正确地在商业风险的下降和财务风险的上升中取得平衡。