限市场决定由谁支付交易费 大连二手房政策效果不明显

限市场决定由谁支付交易费用，大连二手房政策效果不明显

  研究员/顾柳菁

  【事件】

  5月16日，大连房地产经纪人协会理事会已经正式通过了《关于规范存量房过户税费及房地产中介服务收费承担方式的通知》(以下简称《通知》)。 《通知》说，在存量房交易过程中，过户有关税费由买卖双方按照国家规定各自承担；建议房地产中介服务收费，由买卖双方共同承担；卖方报盘时，房价中应该包 含卖方应承担的税费或注明房屋交易税费按国家规定执行；房地产经纪人员要向买卖双方讲清国家的有关政策，不得诱导买方替卖方承担税费。《通知》将从 2014年6月1日起实行。

  【点评】

  大连市从6月1日起二手房买卖双方共同承担税费，客观上降低了买方的购房成本和压力，并且从一定的程度上加快了存量房的消化；有助于规范二手房 市场。按照国家规定二手房交易税费应当是双方各自承担，但目前我国绝大多数城市的情况是，所有税费和中介服务费都由买方承担，这不仅增加了买方的购房成 本，也有悖于市场的公平交易。

  但我们认为，虽然该政策的出发点是好的，但实际效果不明显。最终由谁来支付二手房交易费用，取决于市场，并不能依靠出台政策来解决。当市场处于 上行趋势时，买方在一房难求的卖方市场处于弱势，没有谈判条件，无奈承担税费和中介服务费用。即使政府出台政策，建议双方各自承担交易费用，卖方也可以通 过提高房价，把费用转嫁给买方。而但当市场变为供大于求、买方持续观望、卖方急于售房的买方市场时，为促进成交量，买卖双方不得不各自承担二手房交易费 用。即使政府不出台政策法规，为达成交易，卖方也愿意主动承担部分交易费用或直接降价。

“限降令”难掩市场颓势， 调整有其内在节奏

  研究员/杨科伟、陶媛

  【事件】

  近日，杭州出台规定，自5月26日开始，若商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将通过技术手段限制网签。降价销售需要重新申请备案价。无独有偶，在九龙仓成都项目降价后，当地政府关闭其预售登记备案对其降价进行干预。

  【点评】

  可以说今年楼市调整发端于杭州，楼盘降价迅速蔓延，被媒体放大后给当地市场、政府造成非常大的压力。从目前来看，杭州商品住宅房库存消化周期达 到28个月，其土地消化周期也达到了2.5年，无论是已经上市量还是未来新增供应量，都非常巨大，项目降价以期快速销售也在情理之中。然而政府这双闲不住 的手再次试图干预市场，究其缘由则是楼市的持续低迷已经直接影响了土地市场热点，土地成交量和地价溢价率双双下跌。对土地财政高度依赖的地方政府而言，财 政收入的减少必将影响巨大。

  但是“限降令”真的就能挽救当前市场的颓势吗？项目就不会或者不能降价吗？就目前项目降价情况来看，集中在四个方面：市场竞争供大于求、开发商 自身资金战略调整、楼盘或房源品质调整、项目定位错误难以去化。在当前部分城市的确供求严重失衡的情况下，单纯依靠行政命令干预市场，“限降令”对企业决 策无济于事。尤其是在此番市场调整根源在于供应无节制增加、价格快速攀升、需求萎缩等市场内生性因素所导致，市场调整有其内在的逻辑和节奏，地方政府更需 顺应市场化调控方向、引导和规范市场良性健康发展。