[中债资信]自住型商品房对北京楼市影响分析

  2013年10月22日，北京市住房和城乡建设委员会等5部门联合发文就加快中低价位自住型改善型商品住房(下简称“自住型商品房”)建设相关工作提出七项意见；2013年11月29日，恒大御景湾项目作为首个接受申购的自住型商品房项目接受申购登记；2014年6月23日，金隅股份汇星苑项目作为首个自住型商品房预售项目完成售前摇号工作。

  中债资信通过梳理自住型商品房的政策、自住型商品房推出以来各项目的位置价格等信息，分析其对普通商品房住宅市场供给结构及对购房者购房行为的影响，并结合近期北京楼市表现对未来北京住宅市场的走势及项目风险走势简做预判。

  自住型商品房介于普通商品房与保障性住房之间，保障属性更强

  通过梳理北京市既有类型住房的政策，我们发现，自住型商品房介于保障性住房(主要指限价房、经适房)和普通商品房之间，与保障性住房相比其购房门槛更低(无家庭收入限制)，与普通商品房相比其具有房屋套型小、价格优势明显、后续转让交易受限等特点。虽然该类住房未设特殊购房资格门槛，但通过优先轮候规则凸显其保障住房基本需求的“自住属性”，并且价格显著低于普通商品房。因此中债资信认为，自住型商品房与限价房更为相似，保障属性更强。

  自住型商品房的推出影响北京住宅市场供给结构及购房者的购房行为

  中债资信认为，自住型商品房的推出至少在供给结构和购房行为两方面影响和改变北京住宅市场：

  (一)对供给结构的影响

  根据文件规定，2013年~2014年北京市将完成7万套自住型商品房供地。若考虑自住型商品房供地到销售的时间差，预计2014、2015两年，北京市将新增供应自住型商品房约7万套，按照2011~2013年北京市商品住宅(新房)年均成交量计算，新增供应量可占2014年~2015年成交总量的31.5%，规模及占比较大。

  (二)对购房行为的影响

  从房屋的消费品属性来说，自住型商品房价格较周边房价低约30%，在忽略产品品质差异的情况下，自住型商品房价格优势显著。由于自住型商品房土地供应指标已落实，因此自住型商品房有效供应的可能性很大，刚需购房群体对未来短期内以较低价格购得房产的预期增强，在住宅销售放缓(甚至转为负增长)的大环境下，自住型商品房的推出进一步加重了北京的购房观望情绪，部分购房人群将因此延迟购房决策。

  从房屋的投资属性来说，按目前自住型商品房转让规则，假设自住型商品房转让时可按普通商品房定价(隐含假设为两者品质无显著差异)，则五年后出让自住型商品房的投资收益率或将高于投资周边普通商品房收益率约30个百分点，即有约30个百分点的超额收益。

  此外，通过对自住房推出以来北京出让的全部住宅项目进行梳理，我们认为，由于存在少量五环内甚至四环内的自住型商品房项目，需求集中在城区的原购房群体存在一定博彩心理，其购房需求亦被延缓(尤其对二手房交易产生重要影响)。

  从金隅汇星苑的摇号情况看，优先家庭共12.76万户但供给仅1882套，自住型商品房的分流作用可见一斑。

  受自住型商品房的推出及房地产市场环境的影响，2014年以来北京房地产住宅市场低迷

  受自住型商品房的推出及房地产市场环境(包括前期房价上涨过快导致的购买力下降、银行按揭信贷收紧、房价上涨信心下降等)的影响，中债资信观察到北京住宅市场(新房及二手房)表现低迷：新房成交量明显萎缩，成交价格暂时稳定，去化周期呈上升趋势；二手房成交量亦明显减少，成交价格结束连续上涨态势。

  自住型商品房土地供应有序推进，预计该类住房入市将导致五环外住宅交易量升价跌，对五环内住宅市场影响则仅限于短期，北京住宅项目风险或将分化

  目前，北京市自住型商品房的申购及土地供应正有序推进。截至2014年6月15日，累计放开申购项目已达11个；土地方面，2013年9月~2014年5月北京出让的居住用地中共有43宗含有自住型商品房。从自住型商品房土地分布情况来看：①仅有四个自住型商品房项目分布于五环以内，少量项目分布于五环周边，大部分项目分布于五环外较远及六环以外；②普通商品住房与自住型商品房在地域分布上重合度较高。结合前文北京住宅市场的分析，中债资信对北京楼市未来走向简单预测：

  (一)对五环外商品房住宅市场的影响

  由于该区域自住型商品房项目较多，且价格优势明显，预计该类住宅入市虽可能稳定北京楼市成交量，但将带动交易均价下行。对开发商而言，随着各自住型商品房项目的申请、摇号和预售逐步展开，开发商有动力对存量普通住宅楼盘进行降价走量处理，尽量减小自住型商品房对其销售回款的不利影响。今年以来，万科、保利等房企将其位于城郊的商品房项目低价开盘，也支持了我们以上的分析。中债资信认为五环外普通住宅(尤其是中小户型)价格在本轮调整到位后未来增长空间有限。

  (二)对五环内商品房住宅市场的影响

  由于五环内土地供应有限、自住型商品房项目较少，预计后续若无新增优质自住房项目地块，该类住宅对市场的影响可能仅停留在短期。五环内仅有的四个自住型商品房项目摇号结果公布前，新房及二手房市场将持续受到抑制。中期来看，需求定位于五环内的购房人群将重返新房及二手房交易，从而带动交易量企稳，不排除前期延缓的刚性需求会在短期内释放并带来短期内价格上涨，但由于五环外房价较为平稳，中债资信预计小幅上涨后五环内房价表现可能以平稳为主。

  综合以上，中债资信认为北京的新房市场及二手房市场可能将最晚继续低迷至2015年初方能企稳，而价格方面在自住型商品房的影响下，五环外房价表现将较五环内更加平稳。进一步，北京住宅项目将因此而出现同城分化，五环外商品住宅的盈利风险加大，并且其销售取决于周边自住房项目情况以及自身户型面积设计等差异化要素，中债资信将对在北京市有住宅项目的众多房企进行进一步观察。(中债资信评级业务总部：谷仕平 郭宏媛 赵明)

  如需报告全文，请联系中债资信评估有限责任公司市场部。