[世邦魏理仕]香港投资市场开始回暖

  2014年7月24日，香港—世邦魏理仕刚出版第二季香港房地产市场研究报告，分析投资市场、写字楼、商铺及工业市场的最新动态。报告显示，第二季整体投资市场气氛回暖，除了录得整幢物业买卖外，租赁需求亦持续。当中以写字楼及工厦需求最为显著。

  投资市场渐见活跃，为用家带来真正投资机会

  第二季商业地产交 易明显反弹，市场不乏大手成交。超过一千万美元的商业地产，交易总金额高达260亿港元，按季上升150%，截至今季度全年总额高达364亿港元。写字楼 资本价值维持平稳，市场缺乏分层单位供应，尤其于核心地点，业主更愿意接受全栋物业洽商。一线街铺价格则于2014年第二季按季下跌3%。仓库物业由于空 置率极低及供应极少，预计该市场将受策略性投资者追捧，令价值继续攀升。

  政府政策令炒家数目减少，为用家及长线投资者带来真正投资的机会。预料第三季的投资环境将渐见明朗，具升值潜力或重建机会的物业最受投资者追捧。世 邦魏理仕香港、澳门及台湾资深董事总经理施怀德先生预料投资市场于2014年下半年将更为活跃，他说：“近日市场上出现一些备受注目的大手买卖，加上交投 增加，预期将带动2014年下半年投资市场的气氛。然而，因为双倍印花税政策仍在，而且借贷市场仍然紧缩，成交量则将难见明显升幅。市场会有更多机会出现 查询情况，对投资者来说，2014年上半年市场情况较2013年为佳。加上沪港通将于2014年第四季出台，将为香港银行及金融业带来强心针。”

  写字楼市场前景审慎乐观

  香港写字楼租赁市场于2014年第二季继续放缓。整体净吸纳量降至18,750 平方呎﹙净楼面面积﹚， 至今上半年为174,150 平方呎。租赁需求持续疲软，二线地区租金连续四个季度下跌(2014年第二季下跌1.3%)，至今上半年为下跌1.5%。九龙方面，2014年租赁市场回 软，整体净吸纳量于连续上两季录得升幅后，今季跌至负88,900 平方呎。市场需求主要来自采购及零售业对小型单位(小于10,000平方呎)的需求，大型租户由于缺乏大型单位供态，多倾向续租。尖沙咀及东九龙的空置率 分别上升至2.9%及3.4%。受环球贸易广场续有新空间腾出，令九龙区租金按季下跌1.6%。

  中资公司对核心商业区租赁需求将维持强劲，料年内小型至中型写字楼空间最受追捧。花旗集团近日买入One Bay East东翼，支撑大型金融机构买入写字楼空间作长线自用的趋势，这景况在缺乏大型单位供应下将持续。世邦魏理仕办公楼服务部执行董事简儒德先生认为 2014年下半年写字楼市场表现审慎乐观，他说：“由于港岛一些非核心区及东九龙将有空间腾出，2014年下半年整体空置率预料将轻微上升。租赁需求预料 维持正面，尤其是临近2014年第四季，当沪港通政策实施后，银行及金融业将有更多租赁活动。然而，这未能全面减低空置率上升的压力，只有少量位于中环及 东九龙的商厦将因而受惠，因此，年内租金预期于维持平稳。”

  零售市场渐趋稳定

  商铺市场方面，整体核心区铺租较第一季下跌0.3%，乃2008年后首次下跌。铜锣湾区的铺租自2009年来首次下跌，按季下跌0.6%。一线街租 金按季下跌1.4%，反映业主租金议价态度变得有弹性。然而，租金跌幅只限于非核心区。一般零售需求则未见明显跌幅。化妆品零售商、鞋履及药房继续成为最 活跃一群，反之奢侈品零售商则相对被动。

  市传将有新政策控制内地旅客到港，以及削减20%的内地访客数目，纵然有关措施尚未落实，但已显示内地旅客需求的转变。零售商现正因应消费者的转变，积极推出优惠及主攻低价品牌市场。

  面对销售额下跌及内地消费模式的转变，料对铺租将有下调压力。核心街业主将继续坚持租金叫价，而二线街业主对租金议价态度则回软，并有机会减价放 租。世邦魏理仕商铺服务部执行董事连志豪先生指商铺租金有机会出现调整。“香港零售业销售金额连续四个月出现下跌，五月份最新销售金额按年下跌4.1%， 显示市场正出现波动。加上二线街租务需求减少，整体市场气氛疲弱。预料商铺租金将出现调整，核心区租金维持平稳，二线铺租全年则有机会下跌15%。”国 际、潮流及中档次零售商将于来季主导主场对新供应的需求，以配合内地旅客对中至低档次货品渐增的需求。

  工厦物业备受市场追捧

  市场对仓库的需求继续远高于供应，令空置率于2014年第二季跌至0.4%，成历来第二低的纪录。除了一般物流业租户外，汽车、零售及制造业等对仓 库亦有需求。市场需求庞大，加上供应不足令大型租户被逼要选择续租或接受租金升幅。业主重视租户质素，这点对大型租户有利，较细型租户通常被要求搬迁至质 素次一级的工厦。

  由于市场存在有着实际需求，加上空置率极底，有利租金稳定增长。2014年企业的扩张需求高达900,000平方呎，然而空置单位面积却只有 150,000平方呎，因此大型二手单位将迅速被市场吸纳。世邦魏理仕香港、澳门及台湾工业及物流服务部执行董事戴文先生表示工业市场将继续受惠于紧拙的 供应：“市场需求强劲，加上空置率低企，令工厦物业租金稳定、并可望有增长。进出口业的增长前景稳定，将带动2014年下半年的工厦需求。我们对市场前景 持乐观态度，租金于本年度料有高达3%的增长。”