[世邦魏理仕]办公需求有所回升 物流投资需求旺盛

  2014年7月30日，北京–世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布《2014年第二季度中国房地产市场回顾》。报告显示，2014年第二季度全国优质写字楼市场需求有所回升，内资企业成为主要推动力。优质零售物业方面，快时尚品 牌、轻奢以及餐饮品牌需求活跃；另一方面，更多零售运营商在网购热潮和集中供应的夹缝中选择物业硬件改造升级及品牌组合重新定位。物流地产延续此前活跃的 表现，同时凭借其较高的投资回报率和稳中有升的市场需求，正日益成为中国物业市场的投资热点。全国住宅市场整体观望情绪依然浓厚，各地地方政府亦出台措施 以稳定楼市，部分中小型银行也逐步降低房贷利率。

  世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟先生表示：“2014年第二季度，全国优质写字楼需求有所回升，来自内资企业的需求成为推动市场去化的 主要因素；零售物业方面，本季全国零售物业新增供应为99.1万平方米，仅为去年季度平均供应量的60%，快时尚、轻奢及餐饮品牌的租赁需求持续活跃；第 三方物流对优质物流仓储的租赁需求持续活跃，推动全国优质物流仓库平均租金环比上涨0.6%，但涨幅较上季略有收窄；二季度虽为住宅市场传统旺季，但受信 贷持续缩紧和整体经济增速放缓的影响，整体观望情绪依然浓厚。展望下半年，优质写字楼及零售物业的供应较上半年将有所增加，二线城市供过于求的矛盾将日益 凸显；住宅方面，近期各个地方政府不断微调限购政策，银行方面对按揭信贷也有所放松，我们相信下半年住宅销售总额将较上半年有所回升。鉴于上市开发商面临业绩压力而小型开发企业资金链趋紧，我们预计开发商将加大推盘力度，价格方面也将出现一定幅度的调整。”

    优质写字楼市场

  本季全国优质写字楼新增供应累计130.9万平方米，按季小幅上升3.5%。新增供应中逾四成来自华西；而华南的供应则回落至2013年以来的低 谷。成都近五个季度以来已录得超过220万平方米的累计新增供应，面临严峻的短期供应过剩。需求方面，全国优质写字楼净吸纳量按季上升25.3%，其中二 线城市吸纳量增幅达30.8%。来自内资企业的需求成为推动市场去化的最主要因素，尤其是来自非传统金融机构的新成立需求。外资企业对于办公面积扩张仍相 对谨慎，但并未放缓在二线城市布局的脚步，本季即有多个二线城市录得外资企业尤其是外资银行进驻的案例。物业市场更多高品质产品建成入市以及日益成熟的新 兴商务区加速了企业搬迁及升级需求释放。一方面，新兴商务区的充裕供应及租金价格或政策优势为传统商务区租户迁入创造了条件，如北京的望京地区、广州的珠江新城以及重庆江北嘴中央商务区。另一方面，二线城市的充沛供应令传统商务区内写字楼产品亦有明显的更新换代，从而为租户在同区域中实现办 公品质升级创造了条件。从需求行业看，金融及专业服务业仍是市场需求的主要来源。包括小额贷款、融资担保等在内的非传统金融机构的租赁活动持续活跃，在二 线城市尤为明显。以成都为例，尽管政府出台政策暂停民间投资理财公司核名和登记，但非传统类金融企业的租赁需求在传统商务区依然旺盛。此外，沈阳、青岛、 南京、无锡等地均录得相当数量的此类成交。此外，本季科技型企业在华南市场亦表现抢眼。

  受活跃的市场需求推动，全国平均空置率按季小幅回落0.3个百分点至15.6%。一线和二线城市的市场供求关系加速分化。以北京和上海浦东地区为 例，两地新增供应有限，市场持续供不应求，空置率分别跌至2.9%和2.1%。与此同时，集中供应在二线城市持续发酵，尤其以中西部地区最为显著。尽管市 场需求亦有一定程度的增长，但短期内大量的新增供应仍令到二线城市的平均空置率在24%的高位徘徊。本季，二线城市中仅大连空置率维持在10%以内。成都 写字楼市场供过于求的形势最为严峻，全市平均空置率再创新高，攀升至45.1%。

  本季全国写字楼平均租金小幅上涨0.3%，其中一线城市上涨0.5%，二线城市整体持平。得益于浦东的优异表现，上海录得1.7%的环比租金涨幅， 居全国之首。深圳因个别老旧物业下调租金录得微跌，北京和广州的租金走势相对平稳。二线城市方面，日益激烈的市场竞争和业主对未来集中供应的预期令华北地 区的沈阳、青岛和天津市场表现受压，三地租金均已连续四个季度下跌。大连市场供需相对平稳，租金稳中有升。华东地区二线城市租金走势较上季有所走弱，无锡 和杭州钱江新城业主均开始“以价换量”以期快速提升入住率。中西部四市共同面临持续的集中供应，且未来供应的压力仍未见减弱。供过于求的严峻形势导致成都 租金已连续六个季度下跌。武汉因为供应密集去化受压。重庆未来以金融型企业总部为代表的自用型总部大楼将面临集中交付，受此影响市场租赁需求被稀释，租金 走势亦将承压。长沙正步入写字楼产品更新换代时期，老旧物业迫于竞争压力业主降租意愿明显。

  展望未来，我们预计市场需求面将继续保持相对稳定。世邦魏理仕近期关于中国影子银行的研究表明近年来非银行类金融企业快速增长，且预计未来一定时期 内小额贷款公司等非传统金融机构仍将迅速扩张。由此，我们预计短期内非银行类金融企业仍将继续成为二线城市写字楼的租赁需求的成长点。另据世邦魏理仕于 2014年5月发表的租户调查报告，大多受访的跨国公司对其在华业务未来两三年的增长仍保持乐观。预计跨国公司在一线城市和主要二线城市的需求仍将持续。 但在供应层面，高企的新增供应及成倍增长的市场存量将令市场去化速度严重受压。仅在2014年下半年，上海、成都和重庆等城市的新增供应均将超过40万平 方米。受市场趋紧竞争加剧影响，预计未来写字楼项目延期交付的案例亦将增多。除供需层面外，随着灵活的、协同的、可移动的新型办公模式越来越受到企业青 睐，尤其在尚处起步或成长期的市场，预计未来受写字楼产品换代推动的租户办公品质升级的趋势将愈发明显。此外，在企业租赁成本高企及经济增长放缓的大环境 下，租赁成本对企业办公选址决策的影响也将显著提升。

  优质零售物业市场

  本季全国主要市场优质零售物业新增供应累计99.1万平方米，环比上涨66.6%。但相较2013年同期仍处低位，仅为去年季度平均供应量的六成。全国仅北京、沈阳、南京、成都和武汉五个城市录得新商场开业，重庆某商场重装开业且经营面积增加。全国零售物业市场需求整体稳定，来自快时尚、奢侈和轻奢、餐饮品牌的租赁需求活跃。受此推动，全国主要零售物业市场平均空置率微跌0.1个百分点至9.4%。全国主要零售物业市场平均租金环比上涨0.9%。

  快时尚品牌在经历表现相对平静的一季度后，本季再次迎来开店高潮。新进中国的快时尚品牌在一线城市拓点之后迅速向二线城市扩张。上季登陆中国的Old Navy和New Look本季迅速渗透至华东二线城市，分别在苏州和 无锡各开两家门店。New Look同时还入驻沈阳、长春等华北城市。Forever 21在武汉开出中西部首店。已在各地拥有相当布局的快时尚品牌则在继续扩张的同时纷纷开设旗舰店，且加速推进多品牌战略。本季H&M在上海南京东 路开出其在中国的最大旗舰店，Urban Revivo在北京三里屯世茂广场开设旗舰店。Mango旗下男装品牌H.E. by Mango登陆上海开出中国首店。一方面出于占领网络消费份额的考虑，另一方面着眼大数据对产品设计及销售渠道的反哺，线上店铺近期亦成为快时尚品牌集中 拓展的领域。继Uniqlo、GAP及Forever 21等品牌入驻天猫商城后，MUJI本季入驻天猫商城。Zara母公司在一季度财报中宣布今年秋天或进驻天猫。H&M亦表示将于年末启动在华线上 业务，开设自营电商平台。

  尽管近期奢侈品集团扩张战略整体趋于谨慎，但本季二线城市仍录得多个奢侈品牌开设大面积店铺的案例。一方面，二线城市高品质零售物业的出现为奢侈品 牌开设大面积旗舰店创造了物业条件；另一方面，二线城市消费者不断提升的消费潜力仍然吸引到一众品牌的关注。如成都IFS继续吸引众多奢侈品牌开设旗舰店 和精品店，包括Louis Vuitton中国最大旗舰店等。与此同时，轻奢品牌继续成为消化中高端零售物业空置面积的主力商户。广州和深圳的两个中高端购物中心分别迎来Furla和Vivienne Westwood在当地开设的首家店铺，Tory Burch和Michael Kors则分别在苏州、无锡的高端商场中开设当地首店。电商战略方面，奢侈品牌Burberry同样于本季开设了天猫旗舰店。

  高端餐饮受政府反腐政策影响销售下滑，因而着力于定位转型，并于近期加速多品牌战略，在全国积极布局定位更趋大众化的餐饮子品牌。此外，部分服饰品 牌甚至百货商场亦推出自有餐饮品牌，如服饰品牌Teenie Weenie在南京引入中国首家主题餐饮店Teenie Weenie Café，银泰集团首家咖啡品牌in café在北京王府井in88开业。另一方面，品牌集合店继续受购物中心青睐，且经营品类已延伸至珠宝及童装等，愈趋多元化。

  虽然品牌扩张仍持续活跃，但在电商冲击和零售物业市场供应充沛的大环境下，商场的运营仍面临日益严峻的挑战。而物业硬件改造升级及品牌组合重新定位成为诸多零售商主动或被动的选择。如上海金鹰购物中心、南京国际广场等商场均在进行大规模调整。此外，物业关停或主力百货撤出的案例亦屡见不鲜。如北京望京华堂商场歇业、沈阳万象城尚泰百货和大连大都会购物中心美晨百货退租。在各地商场的升级改造中，餐饮业态占比的增加大势所趋。除此之外，我们亦观察到全国各地多个零售物业试图利用 公共空间举办主题活动和展演以提振人气，而活动形式囊括了画展、动漫展、艺术展乃至车展等。如上海K11购物中心近期举办莫奈画展，吸引到大量人流，带动 商场展览期间的营业额增收。另外，北京、广州、深圳、南京、重庆等城市亦有商场通过举办类似活动以提升商场人气。

  展望未来，2014年下半年新增供应依然充沛，其中北京、天津、成都、重庆等地新增供应都将超过40万平方米。供应高企加上网购热潮令中国零售物业 市场面临挑战，百货闭店潮将持续发酵。世邦魏理仕近期发表的关于百货行业的深度报告指出，实体零售业现已开始大力引入体验式消费以期改善运营状况，但仅从 租户的不同业态来理解体验式消费是狭义的。体验式消费的真正核心应是包含购物环境、商品组合以及售前、售中和售后服务等一系列要素在内的顾客“消费体 验”。因此对于当前备受冲击的百货而言，不断优化商业模式、合理拓展门店、开放心态拥抱电商和新技术，是走出困境、重塑核心竞争力的必由之路。

  工业物业市场

  本季全国优质物流仓储市场延续此前活跃表现。租赁需求方面，提供综合性服务的第三方物流企业对优质物流仓储的租赁需求日趋活跃。继2014年2月与 普洛斯签订了九项总计143,000 平方米的仓储定制合约之后，本季百世物流向嘉民集团定制22,000平方米位于重庆的物流设施，并租用普洛斯青岛空港物流园18,000平方米仓库。此外，德邦物流、日日顺物流、顺丰及韵达快递分别在厦门、 宁波、天津及苏州录得优质物流仓储租赁成交。除第三方物流外，IT及相关企业亦有活跃表现。华北地区，普洛斯与某IT服务供应商在大兴物流园签订 11,000平方米租赁协议；华东地区一家全球领先的电子元件制造商在普洛斯外高桥物流园租赁了13,000平方米。此外，普洛斯还在上海、南京、郑州、 成都、天津和广州六地与某智能手机制造商签下总计34,000平方米的仓库租赁协议。

  自2013年下半年起，四个一线城市及杭州、青岛等二线城市陆续出台政策以加强土地管理、强调节约集约利用工业土地，政策内容涉及工业土地弹性出 让、工业用地用途转换、零星用地盘活、节余土地分隔转让等多个方面。各地政府出台的一系列盘活工业用地的手段一定程度上强化了市场对工业土地的升值预期， 加之物流仓储的需求持续旺盛而市场新增物业供应始终有限，从而继续推升优质物流仓储市场租金表现。本季除青岛黄岛地区因个别仓库需求不旺，租金报价微跌导 致全市平均租金按季微跌0.2%外，全国其他城市物流仓储租金均表现平稳或小幅上涨。重庆、深圳及武汉三地均录得超过1%的租金涨幅。全国优质物流仓库平 均租金环比上涨0.6%，涨幅较上季略有收窄。

  与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及 零售物业市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅市场相比，物流地产凭借其较高的投资回报率和稳中有升的市场需求，正日益成为中国物业市场的投资热 点。资本市场方面，本季度荷兰养老基金资产管理公司APG Asset Management NV宣布计划斥资至多6.5亿美元收购易商约20%的股权，亿城投资集团股份有限公司6月发布公告称拟与丰树合作投资物流仓储项目，预计在未来3年内投资超过100万平方米物流仓储项目，总规模不低于50亿元。继各路资本进军物流地产后，包括平安不动产及万科在内的内地房企均于季内正式进军物流地产领域。预计未来物流仓储市场将继续迎来投资热潮，全国各级物流节点城市将继续成为规模化布局的重点发展方向。此外，土地稀缺的现状及政府集约利用的政策引导亦将推动物流仓储设施向高容积率的垂直化方向发展。

  住宅市场

  进入二季度住宅销售的传统旺季，开发商加快了推盘速度，全国住宅成交面积环比上升38.8%。但受信贷持续缩紧和整体经济增速放缓的影响，全国住宅 市场整体观望情绪依然浓厚。与去年同期相比，世邦魏理仕追踪的全国17个主要城市第二季度住宅总销售套数下滑16.7%。价格方面，据国家统计局的最新数 据显示，2014年6月全国70个大中城市中有55个城市录得按月下降，房价下跌的城市数目创2011年12月以来的新高。由于销售放缓，各地开发商在本 季的土地市场表现克制，土地市场迅速降温。今年以来，全国各地土地成交的溢价率较2013年有明显回落，多地均有土地流拍的情况发生，甚至包括个别一线城 市。开发商的库存不断上升，其中个别二线城市的库存量甚至达到24个月或以上。有鉴于此，各地地方政府近期纷纷出台措施以期稳定楼市。其中不少二线城市逐 步放宽限购范围或政策执行力度，某些城市甚至全面解除限购。另外一些城市则采取“限降令”以阻止房价进一步下滑，避免市场恐慌情绪进一步蔓延。央行于今年五月初发出通知，要求各地商业银行必须保证充足的流动性以支持刚性住宅的房贷需求。近期某些一二线城市的部分中小型银行也逐步降低房贷利率。由于大多稳定楼市的措施均为近期推出，其效果仍待观察。

  展望下半年，鉴于上市开发商面临业绩压力而小型开发企业资金链趋紧，我们预计开发商将加大推盘力度，价格方面也将出现一定幅度的调整。随着“金九银十” 销售旺季的来临，我们相信下半年住宅销售总额将较上半年有所回升。但就全年来看，全国住宅行业的发展仍不容乐观。如果未来3-6个月整体信贷环境未能明显 放宽，2014年商品住宅销售量预计将自2008年后首次按年下跌。未来几个月，全国70个大中城市中，环比价格下降的城市也将逐步增多。