[中信建投]房地产:新视野 新格局 新挑战

  两市互联下的地产估值新格局：证监会今日宣布，沪港通下的股票交易将于 2014 年 11 月 17 日开始，意味着沪港通实施已经箭在弦上。根据沪港通投资范围，我们梳理出 A 股相关地产标的，有望在沪港通行情中优先受益。我们认为沪港通所带来的积极意义是明确而且是显性的，港股更为成熟的投资者结构将驱动以个人投资者为主的 A 股投资逻辑变革：1、被 A 股投资者普遍忽略的龙头房企在竞争格局中的优势并未在估值中体现，沪港通将有望扭转这种格局；2、推动 A+H 股估值差异修复，目前万科 A 股较 H 股仍有 15%的折价；3、过去 A 股地产板块估值倾向于同涨同跌，沪港通的出现将强化 A 股地产企业间的估值分化。

  不仅仅是估值影响，更多是思维方式的改变：沪港通更重要的意义在于思维方式的改变，成熟资本市场投资者的前瞻思路以及对产业发展趋势的把握也将倒逼国内上市房企变革：1、运营效率及融资成本：沪港通将推动国内资本市场的估值思路与国际并轨，在降本增效层面控制出色的企业也将会在资本市场脱颖而出；2、资产重组预期。企业间资源禀赋的区别也将导致海外投资者估值差异；3、模式壁垒造就估值差异：海外投资者对于拥有独特禀赋以及独特模式的企业往往给予更高的估值，我们建议关注商业地产开发商以及沪港两市的稀缺品种如华侨城和华夏幸福等。另外值得一提的是，港股对于部分多元开发企业的认识更为理性，这也将给 A 股投资者带来更多的反思。

  新标的、新视野、新挑战：沪港通的开启对于内房股同样是全新的发展机遇，更多龙头内房股将成为 A 股投资者选择标的，内地品牌影响力将在未来成为左右其估值的阿尔法，对于中小内房股而言，沪港通将对内房股更为熟悉的 A 股投资者带入港股市场，将促进 A 股投资者从过去消费者向投资者的角色转变，也为港股市场带来更多元的估值思路。

  估值修复反弹持续： 我们认为沪港通对地产行业将带来的积极意义不言而喻，具体标的方面：1、优先推荐将受益于估值修复的龙头房企，万科、保利等；2、关注沪港两地稀缺标的之间的估值差异，重点推荐华侨城、华夏幸福等。从 6 月以来，行业融资以及购房成本正在逐步下行，“金十”的成就也奠定了我们对未来成交继续回暖的信心，行业流动性持续宽松将支持地产股反弹延续，我们维持“买入”评级，强调行业分化的投资机会。