[中信建投]私募基金专题研究-资本借力 御风而行

  房地产私募基金是我们近年来研究重点，作为金融与地产结合的最大领域，地产私募基金已是不能忽略的重要力量，这股力量也许将重构中国地产格局，也许 是未来地产行业的重要组成部分。 缘起——房地产私募基金概述：私募房地产投资基金主要是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金，分为 核心型，核心增益型，增值型及机会型四类，投资方式可分为债权投资、股权投资以及夹层基金投资，相对于二级市场以及直接开发，主要优势在于对于房地产公司 或者项目的影响力和渗透力，并且依靠整体资金的规模优势，融资渠道更为通畅。目前国际主流基金中美国黑石基金擅长在机会型投资环境中寻找良机，新加坡凯德 置地基金则偏重与REITs 协同推进，强调租金收益的分享和管理费的提成。

  花开正当时—本土地产基金发展历程：人民币房地产基金起 步较晚，从 2011 年才开始迎来爆发，目前仍处于自我定位和品牌塑造的过程中，从过去简单的非独立地位、被动投资、融资渠道的标签，逐渐向独立市场主体、主动投资、多元价值 增值、财务投资人变迁，并在市场上形成了自己独特的地位和行业格局。同时，专业化分工开始驱动基金模式多元化，在不同类型和不同投资手段上各管理机构专注 于特定类别的资产，这使得房地产基金的管理人可以更好地理解他们所购买的房地产资产的内在动力。

  上市房企合纵连横：目前国内上市房企 中至少三分之一已经建立地产基金，相对于其他融资渠道，地产基金仍是最贵的一种资金渠道，但由于其筹资灵活且受监管限制相对较少，更多中小型企业开始配置 地产基金，地产基金的另一个意义在于能使开发杠杆最大化，通过引入地产基金，使得开发商能够绕过土地出让金首付款需达 50%的规定，以较少的资金撬动庞大土地款。

  前往何方？--人民币房地产基金的一些思考：在近短短四年中，我国地产基金已经开始自我 反省、学习和变革，发展的模式也开始百花齐放，我们认为，在中期内，我国私募房地产基金存在着乐观的变因，而这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。 判断一：投资、退出渠道趋于多元化；判断二：股权、夹层投资将成主流：判断三：大资管时代下战略合作契机；判断四：险资介入将主导 LP 机构化；判断五：管理重心向团队品牌变迁；判断六：监管制度趋于完善；判断七：行业整合大潮下地产并购基金前景广阔；判断八：行业洗牌重构加速利率合理 化。