[易居研究院]13城二手房市场报告

  报告摘要：

  1、成交量：7月，易居研究院监测的13个城市二手房成交量环比增长5.6%。在成交量连续下滑两个月后，7月13城二手房成交量出现小幅增长，依然不改“小阳春”后成交量下行趋势。

  2、量能排行：从7月各大城市的量能排行来看，厦门和苏州市场表现较为强劲，杭州和北京二手房成交量能最弱。

  3、预测：7月30日，中央政治局召开会议再次重申“房住不炒”，在经济承压下，不将房地产作为短期刺激经济的手段。在房地产调控政策仍趋紧的前提下，下半年二手房成交量不具备增长空间。预计下半年二手房成交量大概率下降，类似于2018年7.31会议后的情况。

  一、7月成交量环比增长5.6%7月，易居研究院监测的13个城市二手房成交量为7.9万套，环比增长5.6%，同比增长12.4%。在成交量连续下滑两个月后，7月13城二手房成交量出现小幅增长，依然不改“小阳春”后成交量下行趋势。

  7月30日，中央政治局召开会议再次重申“房住不炒”，在经济承压下，不将房地产作为短期刺激经济的手段。在房地产调控政策趋紧的前提下，下半年二手房成交量不具备增长空间，预计下半年二手房成交量大概率下降，类似于2018年731会议后的情况。

图1 13城二手房成交套数与年初累计套数同比增速

  二、厦门和苏州成交量能较强,杭州和北京成交量能较弱房产成交量，是衡量楼市温度的重要指标，而且一般领先于房价变化。

  二手房成交量的活跃度，可以用多个指标衡量。比如，月度环比增速反映超短期变化，月度同比增速反映短期变化，年初累计同比增速可以减少类似春节等季度性异动，拿当前月度成交量与过去几年月均成交量相比可以反映中长期来看的活跃度。

  为了更全面、更系统的反映二手房成交量的活跃度，我们创造了一个专用指标：二手房成交量能度。其由4 个分指标构成，并赋予不同的权重。二手房成交量能度=月度环比增速*20% + 月度同比增速*20% + 年初累计同比增速*20% + 近6 个月月均成交量较2012 年来月均成交量的偏离度*40%。

  从13 城7月份的二手房成交量能度的排行可以看出，厦门和苏州量能度较强，量能度分别为75%和53%；而最弱的城市是杭州和北京，量能度分别为-7%和-5%。

图2 13 个典型城市市⼆⼿房量能度排.榜

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