[易居研究院]10月全国40城新建商品住宅成交报告

  易居房地产研究院11月6日发布《2019年10月全国40城新建商品住宅成交报告》。该报告显示，10月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%，同比小幅增长5%。10月，4个一线城市成交面积环比下降10%，同比增长22%；18个二线城市成交面积环比小幅下降4%，同比小幅增长8%；18个三四线城市成交面积环比同比均小幅下降3%。2019年1-10月，40城成交面积累计同比微增3%。其中一线城市累计同比增长24%，二线城市累计同比小增5%；三四线城市累计同比下降7%。

  易居研究院研究员沈昕表示，临近年末，部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多。但是在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下，楼市预期已经转变，虽然年末房企推盘量可能大幅增加，但成交量难以明显增长，尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市，成交量将面临较大的下降风险。

  该报告主要有以下内容：

  10月40城成交环比小幅下降4%，同比小幅增长5%。2019年10月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%，同比小幅增长5%。

  由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，10月的移动平均同比增速为3.5%。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始震荡上行，2018年12月开始震荡下行，目前仍处于震荡下行过程中。

  从成交量的历史走势来看，在2018年四季度成交量出现年底翘尾之后，2019年2月，40城新房成交量创2015年3月以来的48个月新低。3-5月，部分城市楼市出现小阳春，40城新房成交量同比小幅增长。6月部分房企冲刺半年度业绩，推盘量加大，40城成交环比小幅增长，7月份以来40城成交量小幅震荡，下半年月均成交量略低于二季度。随着政治局会议后市场预期的转变，以及房企融资的全面收紧，预计到年底全国楼市还有可能继续降温。

  10月一二三四线城市成交量环比均下降。2019年10月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降10%，同比增长22%，目前成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动，也领先其他城市开始调整，从今年的成交量走势及同比增幅来看，一线城市成交量上半年开始企稳反弹。但6月以来一线城市成交量环比逐月下降，在目前楼市严调控的背景下，成交量虽相比2017年下半年和2018年有所增长，但相比2015和2016年的高位还有较大差距。

  18个二线城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%，同比小幅增长8%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降25%，同比增长9%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长17%，同比增长23%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比微幅增长1%，同比小幅下降4%。

  东部二线城市，10月成交环比下降幅度较大，主要是南京、杭州等热点城市成交面积环比出现了较大幅度的下滑。2019年前10个月，东部二线城市月均成交量略高于2016年四季度降温以来的月均水平，但相比2016年二三季度的高峰值还有较大差距。从目前走势来看，是否低位企稳还有待进一步观察。

  中部二线城市，10月成交环比增长。从同比增速曲线来看，2018年12月开始下行，虽然今年6-8月曲线有所上行，9月和10月曲线又连续小幅下滑，难言就此企稳，预计到年底曲线还会有所下行。

  其他二线城市，10月成交环比微幅增长。2018年11月以来，同比增速曲线连续震荡下行。目前来看，预计到年底其他二线城市成交还会进一步下行。

  18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比同比均小幅下降3%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比下降12%，同比下降33%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长4%，同比增长31%。

  本轮调控较严的三四线城市,10月成交环比小幅下降，同比大幅下降。2018年下半年，无锡、中山等几个城市成交量增长较多，可能是由于预售证有所放松，存在一些集中补签现象，导致本轮严调控的三四线城市成交面积增速较快。2019年一季度成交量重回较低水平，二季度月均成交量虽有所增长，但依然低于2018年下半年，三季度月均成交量相比二季度有所下滑。同比增速曲线自2018年12月开始，连续下行至今，目前来看，到年底曲线还有进一步下行的可能。

  本轮弱调控或未调控的三四线城市，10月成交环比同比均增长。从成交量走势来看，2018年5月见顶后逐渐下降，2018年三四季度降温趋势明显。从同比增速曲线来看，2018年11月以来同比增速连续7个月收窄，2月进入负区间，6月份以来同比降幅小幅收窄，但仍处于负区间。

  后续来看，一线城市由于连续两年成交量低迷，上半年已企稳反弹，但三季度以来成交量有所下滑，在目前楼市严调控和信贷不放松的背景下成交量难以连续增长；东部二线城市中苏州今年已两次升级调控政策，南京、杭州、宁波等多城三季度以来房贷利率持续上调，预计后续还会继续降温；其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

  40城年初累计成交面积同比增速持续小幅震荡。2019年1-10月，40城累计成交面积同比小幅增长3%，增速比1-9月提高0.3个百分点。

  从历史走势来看，2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。

  2018年，40城累计成交面积同比增速曲线出现了反弹，这主要是因为三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。

  2019年1月，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0轴附近小幅震荡。考虑到7.30政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，预计短期内全国性的调控政策不会放松，考虑到外部国际环境依然复杂多变，判断出该曲线震荡后还有可能继续下行。

  对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城曲线波动更大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。预计2019年1-10月全国新建商品住宅成交面积同比降幅依然是在0附近小幅震荡。

  分地区来看，2019年1-10月，一线城市累计同比增长24%，二线城市累计同比小增5%；三四线城市累计同比下降7%。

  具体来看，东部二线城市累计同比增长14%，中部二线城市累计同比增长17%，其他二线城市累计同比下降9%，本轮已调控的三四线城市累计同比下降5%，本轮未调控或弱调控的三四线城市累计同比下降7%。

  从分地区的年初累计成交面积同比增速历史走势来看，2016年3月，一线城市累计同比曲线领先下行，2017年进入负区间，此后一直在低位盘整，2018年3月，一线城市的累计同比降幅开始收窄，2019年1月同比开始转为增长，此后增速逐渐提高，5月以来增速逐渐回落。

  二线城市累计同比曲线在2016年10月出现下行，2017年进入负区间，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增长，2019年前两个月同比大幅下降，3月以来同比降幅收窄，7月以来重新进入正增长。

  三四线城市累计同比曲线在2016年11月出现下行，2017年进入负区间，2018年重回正区间，且同比增速逐渐扩大，2019年前两个月同比大幅下降，3月以来同比降幅有所收窄，是三类城市中唯一同比下降的。

  预计年末40城成交难以明显增长，可能还将下滑。2019年1-10月，40城新建住宅成交面积同比小增3%，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。二季度，住建部对住宅价格指数累计涨幅较大的10个城市进行了预警提示，此后苏州、西安等城市纷纷加码调控，西安出台了二线城市中的最严限购令，7月以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控。7.30政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心，预计短期内全国性的调控政策不会放松。同时，央行要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，个人住房贷款余额同比增速已连续10个季度回落。6月以来，全国首套房贷平均利率持续上行，这些均限制了居民加杠杆的空间。在房地产信贷融资方面，今年5月以来监管层从银行、信托、债券等多方面出手，严控资金违规流入房地产。

  综合考虑这些情况，临近年末，部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多。但在中央的明确表态下，楼市预期已经发生转变，虽然房企推盘量可能大幅增加，成交量则难以明显增长，甚至还有可能会下滑。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹，但难以持续增长；东部和中部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。