[中信建投] 百强房企银十成交向好，一梯队发力明显

  “银十”百强房企销售增速持续向好，一梯队房企发力明显。2019年1-10月百强房企销售额达91149亿元，同比增长16.4%，增速较1-9月提高1.4个百分点。10月单月同比增速来看，百强房企实现销售额10572亿元，同比增长28.7%，较9月上升7个百分点，增幅再度扩大；单月环比来看，10月销售额较9月下降1%。

  集中度提升趋势不改，不同梯队和房企间分化加大。销售金额入榜门槛方面，龙头房企竞争激烈度下滑，Top10和Top50竞争激烈度提升。全口径销售金额入榜门槛来看，百强房企各梯队门槛提升幅度差异显著，Top10、Top20、Top50和Top100销售门槛分别同比提升24.9%、11.6%、24.1%和21.0%。房企集中度方面，2019年1-10月，Top100房企权益销售金额集中度达55.7%，较2018年上升2pct。其中，Top1-3、Top4-10和Top11-20房企集中度分别提升1.1pct、1pct和0.7pct，Top21-50和Top51-100提升速度较2018年放缓。值得注意的是，Top20之后以及Top50之后的房企销售集中度有所下降，结构方面头部效应也愈发明显。

  今年以来规模央企销售表现十分抢眼，保利、中海、华润、招商蛇口、金茂1-10月销售增速分别为14%、28.4%、24.9%、35.6%和32.5%，高于Top50整体增速。其中，保利由于10月增速较低，排名由此前第4滑至第5，与18年持平；中海较18年上升1名稳居第6，领先优势明显；华润自18年超越龙湖之后也稳居第9，金茂也由18年第24位跃居至第19位，央企销售弹性不断展现。

  重点城市10月成交增速放缓。10月一手房成交同比增长14.1%，较上月减少4.6pct，其中一线（4城）和二线（16城）销售同比分别上升12.7%和28.3%，三线（27城）销售同比下降4.3%，一线城市反弹回升，二、三线回落。二手房方面，我们所跟踪的16个城市同比增长36.9%，增幅扩大10pct，存量市场有所回暖。

  板块观点：10月市场成交增速有所回落，整个地产板块也相应回调，但当前市场成交韧性犹在，百强房企销售业绩表现延续强势，单月销售增速已连续三个月维持正增长趋势，考虑到当前市场去化率尚可，叠加四季度房企推盘规模的进一步提升，我们认为无论是企业还是行业的销售将在今年继续保持。板块方面，房企三季报依然延续了中报以来得靓丽业绩，预收款规模再创新高，行业业绩增长确定性进一步加强，板块估值水平持续依然保持低位，考虑到当前，地产行业持仓已经环比连续三季度下行，成为相对低配板块，我们认为当前行业正处于较好的配置时机。

  建议优选：1、具备融资优势的国企央企（保利、万科、招商蛇口、华发股份、中国海外发展）；2. 具备非市场化拿地能力的房企（大悦城、华侨城、中国金茂）；3、关注物业服务龙头（中航善达、中海物业、碧桂园服务）。

  风险提示：房地产调控政策持续加码