[克而瑞]5·1成交同比跌幅仅10%，保持4月稳步复苏之势

  “五一”假期房地产市场持续复苏，37个重点城市成交量同比跌幅进一步收窄至10%，北京、南京成交显著反弹。联系到4月楼市缓步复苏，100个重点城市成交量同比跌幅收窄至26%。5月房地产市场将如何走向？

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  “5·1”37城成交同比跌幅收窄至10%

  北京、广州等各城市分化

  刚刚过去的5天假期，房地产市场持续复苏，37个重点监测城市累计成交89万平方米，相比去年同期5天降幅持续收窄至10%。

  一线城市市场有序复苏，成交面积同比上涨51%，二线城市市场明显分化，成交面积同比微降2%，三四线城市成交面积同比仍降33%。具体而言：

  一线城市成交面积同比增长51%。其中，4月以来北京市场快速回暖，“五一”假期市场热度进一步提升，成交面积环比近乎翻番。而广州项目相对信心不足，普遍采取“小步快跑”策略，且整体去化表现并不理想，除个别项目去化率能达到5成左右，多数项目去化率皆不足3成。

  8个二线城市成交面积同比微降2%。其中，南京成交明显放量，同、环比皆实现翻倍增长，主要原因在于节前开盘项目较多，网签备案延期结转至“五一”假期，致使成交放量增长。不过，“五一”假期南京房企供货节奏明显放缓，全市仅三盘加推，受限于地理位置相较偏远，去化率皆不足20%。

  又如青岛，成交面积同、环比分别下降9%和81%，新开盘项目平均去化率不足50%，并且各区域市场明显分化，政策规划利好的城阳区、西海岸片区去化情况尚可，其他区域去化情况皆不理想。

  再如成都，因网签备案数据延迟，“五一”假期成交量明显回落，但新开盘项目去化全线飘红，平均去化率达86%，环比上升18个百分点，优质地段以及高性价比产品更为畅销。

  25个三四线城市成交面积同、环比分别下降33%和64%。环比来看，三四线城市成交量环比全线回落，6成三四线环比跌幅超70%，其中不乏惠州、东莞这类强三四线城市。同比来看，近半三四线城市成交量同比腰斩，仅衢州、茂名、温州等成交量同比实现较大比例增长。

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  4月成交同比跌幅收窄至26%

  “五一”楼市仍延续缓步复苏行情

  “五一”假期房地产市场依旧延续4月以来的缓步复苏行情，4月100个重点监测城市成交量环比微增8%，同比跌幅收窄至26%。

  一线城市成交环比下降5%，同比下降38%。北京房地产市场快速回暖，成交基本恢复至2019年月均成交面积的7成左右。上海房地产市场复苏进程整体好于预期，但两极分化特征愈加明显，总价1000万-2000万元豪宅销售火爆，核心地段豪宅再现抢购潮。不过，刚需市场依旧不景气，远郊区域刚需盘仍去化困难。广州房地产市场整体不温不火，房企对未来市场信心不足，新开盘项目平均去化率仍处三至四成的相对低位。深圳房地产市场已然出现过热的征兆，不分产品、不分档次销售全线飘红。一方面，高端市场持续火热，豪宅基本开盘即售罄。另一方面，刚需盘去化速度明显加快，新开盘项目去化率大都能达到80%。

  21个二线城市房地产市场缓步复苏，成交面积环比增长15%，同比仍下降24%。近8成二线城市成交仍未完全恢复至疫前，同比仍处下降通道，长沙、武汉和重庆更是同比腰斩。但杭州、青岛、兰州和贵阳市场快速回暖，成交面积同比皆实现正增长。

  75个三四线城市房地产市场成交面积环比微增1%，同比降幅收窄至26%。3成以上三四线城市成交已基本恢复至疫前，同比均实现一定比例的增长，其中不乏无锡、常州这类强三线城市。不过，近2成三四线城市市场难言乐观，成交同比皆腰斩。

  展望未来，“五一”假期房地产市场继续复苏，37城成交面积同比跌幅进一步收窄至10%，北京、广州等各城市市场持续分化，似乎预示着“红5月”市场行情值得期许。我们认为相对充裕的信贷资金仍是房地产市场最大的利好因素，预计2020年货币政策整体稳健偏积极，房地产信贷政策整体中性偏积极，能激活观望需求和提升购房能力。短期内，房地产市场仍将延续难得的销售窗口期，成交规模有望稳中有升。相较而言，一、二线以及强三线城市市场需求依旧坚挺，市场恢复进度或将更值得关注。