[克而瑞]5月行业持续改善：销售同比增10%，一线房价领涨

  今天上午，国家统计局公布了2020年1-5月房地产行业各项指标显示市场恢复持续改善：全国商品房销售面积与房屋新开工面积单月同比增速均回正，分别增9.7%、2.5%。土地购置面积累计同比降幅收窄至8.1%，前5月开发投资额增速仅微降0.3%。

  1

  5月销售面积、金额分别同比增10%和14%

  得益于东部和核心一二线快速恢复

  5月全国商品房销售规模大幅增量，同比增速一举由负转正且创近一年以来增速新高。商品房销售面积达14730万平方米，同比增9.7%，销售金额14406亿元，同比增14%，显示房价进一步上涨。受此表现拉动下前5月销售面积接近5亿平方米，累计同比降幅收窄至12.3%。

  城市市场中、微观层面展现出的“红5月”与行业宏观数据层面基本一致。从3月份线下售楼处逐渐恢复，到4月份百强房企销售业绩回正，随着房地产业重新步入正轨，杭州、南京、成都等热点城市屡屡出现“万人抢房”现象，如杭州远洋西溪公馆项目登记摇号，吸引近6万人参与；南京江畔都会上城新推出的223套房源，吸引了1.3万组买房人摇号……行业数据层面上，核心一二线及强三线支撑的东部、西部地区前5月商品房销售面积同比降幅以分别收至9.9%和9.3%，超过全国水平；而中部、东北地区则仍有17.3%和22.4%的较大跌幅。正是得益于东部城市，尤其是核心一、二线城市和强三线城市商品房市场需求进一步释放、销售快速恢复，使得行业销售规模持续增长，而反观中部和东北地区、三四线城市市场恢复仍不理想。

  2

  一线新房、二手房房价同环比齐升

  二三线房价增幅收窄

  从全国商品住宅销售价格来看，一线城市一二手房房价同环比增速显著上扬，整体及二三线城市房价环比持稳、同比降速的总趋势未变。5月，一线新房房价环比增0.6%，涨幅扩大0.48pts；二手房房价同比增达4.1%，涨幅扩大1.12pts。其中上海新房房价环比上涨0.8%、北京二手房房价环比上涨1.8%最为显著。与此相反，二三线城市一二手房房价同比增速均有回落，二线、三线分别回落达0.2pts和0.3pts。

  3

  5月开发投资额规模已达近两年高点

  前5月累计同比仅微降0.3%

  受新开工增速及土地购置增量支撑，前5月房地产开发投资额累计完成45920万元，规模已与2019年同期基本齐平，仅微跌0.3%。5月开发投资额为1.28万亿元，同比增长8.1%，已恢复达到近2年常态月度的高位水平。

  前5月开发投资额得以大增主要受新开工面积及施工强度持续走强推动，同时土地购置市场持续回升也为其提供了强力支撑。疫情逐步得到控制后，全国房屋新开工面积逐月回升，至5月已连续两月保持两千万平方米左右规模，且在核心城市新房火热、多数城市预售标准放松背景下，房企多督促施工方加紧工期进度。此外，疫后核心城市持续放出重点地段优质地块，土拍市场持续回暖，如杭州目前已实现土地出让收入过千亿。在新开工施工与土地购置两方支撑下，预计全国开发投资额增速将在6月累计回正，且在第三季度创新高。

  4

  5月新开工同比转正且增2.51%

  土地购置累计降幅继续大幅收窄至8.1%

  5月房屋新开工面积21765万平方米，环比增11%，达到今年新高且超过近两年多数正常月份水平，同比增速也由负转正、增2.51%，累计同比降幅也收窄至12.8%。

  新开工面积仍将为开发投资额重要发力点，但单月规模或将见顶回落。一方面，从施工面积来看，自3月到达高点后单月规模已持续下降，至5月单月仅22060万平方米，同比增速已降至2.3%，因此预计新开工面积后续也将面临见顶；另一方面，从历年规律来看，新开工面积下半年规模普遍低于上半年，因此后续规模回落也是自然现象。

  从土地购置面积来看，前5月累计同比降幅已收窄至8.1%。在推进生产要素市场化的大环境下，土地市场交易景气持续回升，成交面积、成交金额等均创下年内新高。考虑到5月挂牌土地的总建面仍处相对高位，预计6月土地购置面积仍将有大幅回升空间。

  综上，我们对于后市给出如下几点判断：当前房地产行业已基本恢复正常水平，开发投资额规模已与2019年相当，销售、开工、土地等单月同比指标也已实现回正。

  从商品房销售来看，虽然5月多个核心城市市场飘红，但随着疫情导致的贫富差距分化这一影响逐步显现，预计后续核心城市与普通三四线城市、改善与刚需置业间的销售表现将更加分化，这将在一定程度上制约整体新房销售规模回升。

  对于土地购置、新开工、建安施工而言，考虑到整体施工面积逐渐降低，预计后续房屋新开工规模即将见顶回落；且在现金财务压力下，房企短期内仍将聚焦于核心城市优质地块拿地，随着各城市供地规模陆续发布，预计下半年土地购置层面恢复也将放缓。因此，预计房地产开发投资额在短期增速回正后也将面临继续大幅上升乏力的困境。