[易居研究院]2020年7月份13城二手房市场报告

  上海易居房地产研究院2020年07月31日发布《2020年7月份13城二手房市场报告》。该报告显示：

  7月13城二手房延续市场回暖态势。7月仍延续了二季度市场的热度，表明热点城市购房需求的韧性较大。其中，南京、金华、深圳、无锡等城市量能度较大；成都、苏州等城市量能度较小。

  未来几个月，政策收紧，13城二手房市场成交量或将有所回落。主要原因，一是市场降温以来，历年小阳春后会出现成交量自然回落的现象；二是“房住不炒”的调控仍是红线。7月份，深圳、东莞、杭州、宁波、南京等热点城市进一步收紧房地产调控政策，无论对市场成交或者购房预期都会产生实质性影响；此外，7月24日国务院房地产座谈会议和7月30日中央政治局会议均再次强调了“房主不炒”的方针，未来还将有更多城市进一步出台市场调控政策。

  易居研究院研究员王若辰表示：7月以来，深圳等热点城市政策收紧、国务院7月24日召开房地产开座谈会，均传递出了坚持“房住不炒”的信号。7月30日中央政治局会议再次强调了这一方针。在此背景下，上半年房价涨幅较大，市场较热的城市有较大的调控压力，可能进一步出台政策，二手房成交量也将有所回落。 

  报告正文如下：

  一、7月成交量环比增长8.7%

  7月，13个城市二手房成交量约为9.3万套，环比增长8.7%，同比增长17.4%。1-7月，13城二手房成交量约为39万套，较2019年同期下降9.8%。

  1-7月，13城二手房年初累计成交量同比降幅继续收窄，延续了市场回暖的态势。3-6月，13城二手房成交量逐月增长，主要原因是，2020年以来房贷利率走低，疫情后购房需求逐步释放，叠加上半年的学区购房潮。7月，市场需求仍有所延续。

  后市来看，13城二手房市场春季行情结束，即将进入夏季平淡期。主要原因，一是市场降温以来，历年小阳春后会出现成交量自然回落的现象。二是“房住不炒”的调控仍是红线：7月份，深圳、东莞、杭州、宁波、南京等热点城市进一步收紧房地产调控政策，7月24日国务院召开房地产座谈会，部署下一阶段房地产重点工作，重点城市代表参会，继续强调了“房住不炒”的方针，坚持坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。预计8月份二手房受调控和预期影响，成交量将有所回落。

  二、南京成交量能较强,成都成交量能较弱

  从13城7月份的二手房成交量能度的排行可以看出，南京量能度最强，量能度为47%；而最弱的城市是成都，量能度为-38%。这主要是因为南京2020年以来新房供应大多集中在非热门板块，去化率不高，叠加学区房置业潮，二手房市场成交量持续走高。

  从具体城市来看，在监测的13城中，7月仅成都和岳阳2城二手房成交量出现了环比下降，金华环比增速位列第一。二手房市场最先火热的深圳，环比增速为14.2%，相比6月增幅收窄。

  2020年以来，深圳二手房市场最先复苏，特别是进入二季度，成交量快速增长，同时成交价也有明显的上涨。6、7月深圳的二手房成交量已经接近2015、2016年市场火热时期的水平。7月15日，深圳出台了新的调控政策，大幅收紧了购房条件，7月深圳二手房成交量增速随之明显收窄。作为全国的风向标，深圳此次新政的推出，无论是对实际成交还是购房预期层面上都有较大影响，预计8月份二手房成交量将有所回落。

  2017年以来，无锡二手房价上涨时间长，累计涨幅较大，目前仍在上涨过程中。2020年上半年，无锡二手房成交量明显超过2018年和2019年同期的水平，7月二手房成交7513套，市场成交仍维持较高热度。上半年来，无锡新房和二手房价均累计上涨4.1%，涨幅较大，接近5%的合理水平，调控压力较大，下半年可能进一步收紧调控政策，成交量也将有一定的回落空间。

  三、预计13城二手房价格指数同比涨幅缓慢扩大

  近期来看，成交量曲线在2020年1-5月呈现下行走势，2-3月二手房价格指数同比涨幅出现小幅收窄，4-5月受成都、深圳、北京二手房价同比突涨的影响，价格曲线有所抬头。7月成交量曲线已经开始上行，考虑到热点城市政策收紧的影响，下半年成交量曲线或将缓慢上行，二手房价格指数同比涨幅缓慢扩大。

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