[贝壳研究院]租赁市场周度点评（2020.8.31-9.06）

  一周数据回顾：

  1、租赁成交量下降，重点十八城总成交量环比下降16.4%；

  2、租金水平稳中有升，环比上涨1.5%，同比下降5.9%。

  全国重点18城本周租赁市场成交量环比下降16.4%。依据贝壳研究院数据，上周租赁市场成交量环比下降16.4%。 重点18城所有城市均呈现下跌态势。分城市来看，除了大连市、烟台市、杭州市、北京市及重庆市五个城市成交量环比下降幅度小于10%外，其余城市下降幅度较大，介于10%-25%之间。

  总体租金水平稳中有升，环比上涨1.5%。依据贝壳研究院数据，贝壳平台全国重点18城上周平均租金水平为42.6元/平米，环比前一周上涨1.5%，同比去年下降5.9%。分城市来看，除了青岛、成都、武汉、南京、合肥及天津六个城市租金水平呈现环比下降外，其他城市均呈现上涨态势。同比来看，上周北京、上海、深圳、杭州及南京五个城市的租金水平均高于去年同期水平，其他城市租金水平均不同程度的低于去年同期，其中同比降幅最大的是武汉，同比下降9.6%。原因是武汉由于前期受到疫情的影响较大，目前租赁市场尚未完全恢复，处于修复阶段。

  一周市场点评：防范中小企业经营风险，构建行业信用体系

  最近长租公寓跑路暴雷事件频发，各城市发布租赁风险提示等公告，武汉推出《武汉市住房租赁企业信用监管办法》，旨在通过信用管理推动市场健康发展。

  1、长租公寓商业模式脆弱，疫情加速洗牌。长租公寓近期不断出现的暴雷事件，核心原因是其商业模式存在部分脆弱性。上半年疫情的冲击，加速暴露了企业商业模式存在的问题。一是租金成本高。目前大部分的长租公寓采取的都是包租模式，装修和运营也需要较高的成本投入。二是商业模式的灵活性差。通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长。而在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，就给企业经营带来了较大的成本压力。三是精细化运营要求高。长租公寓企业理论上来讲应当“以出定收”，根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。而部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房，而出租能力低可能导致空置率较高，现金流难以抵御市场风险。

  2、规避风险，保障租赁双边利益。资金链断裂的暴雷企业中，一部分是因为自身经营不善导致被迫停止营业，另外还存在“以高收低出”“长收短付”为手段的行骗行为。这种情况下，就给租客和房东带来了潜在的隐患。因此，房东和租客在选择租赁企业上，也要重点关注企业的品牌信誉。对于企业的规模、发展阶段、经营信息等进行比较后再做选择。近期杭州、西安等地陆续出台了针对租赁机构资金监管政策，武汉出台了针对租赁企业的信用信息管理办法，旨在保障租赁双边权益。

  3、防范风险，逐步构建住房租赁企业的信用信息体系。加强对住房租赁企业及从业人员等市场主体的信用管理，动态记录良好信用信息和不良信用信息，建立住房租赁行业的“红黑名单”制度，定期对榜单信息予以公示。制定符合租赁企业运营特点的信用评价办法，将企业的运营规模、备案情况、政府活动参与度、社会贡献等指标纳入良好信用评价中，将租金贷、客户投诉、房屋违规、高收低出、房源信息虚假发布、侵犯租户权益等不良行为纳入不良信用评价中。企业的信用评价机制与信贷、补贴等因素挂钩，形成信用体系的激励及惩戒机制，防范行业风险，促进企业规范化发展。推动信息公开化，加大宣传纠纷处理渠道。设立住房租赁纠纷的处理渠道，制作租赁权利义务说明书向租客公开宣传，普及住房租赁相关权益知识，提高租户自我保护意识，减少纠纷。